Nieruchomości komercyjne typu cross-dock zyskuja na popularności. Crescendo Real Estate Advisors w grudniu 2021 r. sfinalizowała sprzedaż zlokalizowanego w Gliwicach obiektu typu BTS wybudowanego na potrzeby centrum dystrybucyjnego firmy DPD Polska.

Nabywcą nieruchomości komercyjnej jest Palmira Capital Partners, która nabyła obiekt dla European Core Logistics Fund (ECLF).

Crescendo Real Estate Advisors, globalny inwestor z siedzibą w Wielkiej Brytanii, pod koniec grudnia 2021 r. sprzedał nowoczesne centrum dystrybucyjne typu BTS (Build-to-Suit) z magazynem cross-dock. Nieruchomość komercyjna znajduje się w Gliwicach na Górnym Śląsku. Około 8 000 metrów kw. nowoczesnej powierzchni logistyczno-magazynowej służy potrzebom DPD Polska, lidera w branży przesyłek kurierskich. W transakcji sprzedającego wspierali eksperci międzynarodowej firmy doradczej JLL, jak również prawnicy PwC oraz Leucosia Capital LLP jako menadżer transakcji.

„Z punktu widzenia kupującego, magazyn typu cross-dock, z nową 10-letnią umową, podpisaną przez tak rozpoznawalnego najemcę jak DPD, jest unikatowym produktem inwestycyjnym. Transakcja ta potwierdza silną pozycję Górnego Śląska, jako kluczowego węzła logistycznego na magazynowej mapie Polski” – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.

Budowanie obiektów w formule build-to-suit nie jest nowością na rynku nieruchomości, a „szyte na miarę” hale produkcyjne i magazynowe od kilku lat zyskują na popularności. To rozwiązanie dedykowane wymagającym klientom, którym zależy na pełnym dostosowaniu budynku oraz jego wyposażenia do potrzeb prowadzonej przez nich działalności. Obiekty typu BTS użytkownikom oferują korzyści, o jakie może być trudno w przypadku kupna bądź najmu gotowego budynku, ale ich budowa potrafi być dla generalnych wykonawców dużym wyzwaniem. Dlaczego?

Spis treści:
Możliwość decyzji o lokalizacji
Projektowanie przestrzeni dopasowanej do wymagań
Budowanie w formule BTS nie dla każdego wykonawcy

Inwestycja build-to-suit to obiekt projektowany i budowany na zlecenie określonego odbiorcy. Takie rozwiązania najczęściej oferowane są przez deweloperów, ale mogą być realizowane przez generalnego wykonawcę na bezpośrednie zlecenie inwestora. Powstają zarówno dla klientów z branży magazynowej, jak i produkcyjnej. Tym pierwszym pomagają na przykład maksymalnie wykorzystać przestrzeń składowania, drugim natomiast – pozwalają racjonalnie zagospodarować przestrzeń użytkową oraz efektywnie korzystać ze wszystkich zainstalowanych rozwiązań technicznych. Lista korzyści jest jednak dłuższa. Co na niej jeszcze znajdziemy?

Możliwość decyzji o lokalizacji

Jednym z podstawowych czynników decydujących o wyborze przez klientów budowy w formule BTS jest możliwość wyboru lokalizacji. Często wystarczy przybliżone położenie na mapie – ważne jednak, by spełniało szereg postawionych przez klienta wymagań. Co wówczas jest dla niego priorytetem? – To przede wszystkim dostępność infrastruktury technicznej: media i drogi, ale również sieć dostawców oraz potencjalnych klientów w sąsiedztwie przyszłej inwestycji. Nie bez znaczenia jest także odpowiednio rozbudowany rynek pracy i łatwy dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy znajdą zatrudnienie w nowej hali produkcyjnej czy obiekcie magazynowym. Podsumowując – ważne, by lokalizacja gwarantowała szybki proces budowy, jak również sprawne funkcjonowanie przedsiębiorstwa w przyszłości – odpowiada Marzena Tkaczuk, BTS Development Director Head of BTS Integrity & Management z Panattoni.

Ale są sytuacje, w których klienci bardzo precyzyjnie określają położenie przyszłego zakładu. – Tak było w przypadku zakończonej niedawno przez nas realizacji dla firmy Panattoni, której klientem był globalny dostawca innowacyjnych rozwiązań dla przemysłu oraz sektora budowlanego. Wybudowana na jego potrzeby nowoczesna hala produkcyjno-magazynowa powstała zaledwie 5 km od dotychczasowego zakładu producenta. To pozwoli mu oprzeć produkcję w nowym miejscu na dotychczasowym wykwalifikowanym zespole specjalistów, co od początku było priorytetem – wyjaśnia Piotr Błaszczyk, Kierownik Budowy Commercecon, odpowiedzialny za realizację tego projektu po stronie generalnego wykonawcy.

Projektowanie przestrzeni dopasowanej do wymagań

Decydując się na projekt BTS, klient od samego początku ma możliwość kształtowania powierzchni według własnych potrzeb. Dowolność dotyczy zarówno wielkości obiektu (w ramach dostępnej działki), jak i jego podziału na poszczególne strefy użytkowe – hala produkcyjna, magazyny, zaplecze socjalne czy biura. A skoro o biurach mowa, warto tutaj wspomnieć o nowym podejściu do projektowania nowoczesnych przestrzeni magazynowych.

Jak pokazują najnowsze trendy, udział biur w całkowitej powierzchni użytkowej inwestycji w branży logistycznej stale rośnie, dochodząc niekiedy nawet do kilkunastu procent. – Szybko rosną także wymagania klientów dotyczące standardu wykończenia – powierzchnie biurowe w nowo powstających magazynach często nie odbiegają od standardu, jaki oferują biurowce położone w centrach dużych miast. Dzięki indywidualnemu podejściu do projektowania klient otrzymuje przestrzeń idealnie dopasowaną do rodzaju prowadzonej przez siebie działalności, co z jednej strony wpływa na optymalizację kosztów budowy, z drugiej natomiast – na obniżenie przyszłych wydatków związanych z codzienną eksploatacją budynku – dodaje Piotr Błaszczyk z Commercecon.

Niezwykle istotną kwestią, która także przemawia za wyborem realizacji inwestycji w formule build-to-suit, jest dostosowanie konstrukcji budynku do implementowanej w nim technologii, a co za tym idzie maszyn i urządzeń technicznych. Dotyczy to przede wszystkim obiektów o charakterze produkcyjnym. Z jakimi wymaganiami najczęściej mierzą się generalni wykonawcy?

Budowanie w formule BTS nie dla każdego wykonawcy

Złożoność projektów typu build-to-suit sprawia, że kluczową kwestią decydującą o powodzeniu takiej realizacji staje się wybór generalnego wykonawcy. Nie każdy poradzi sobie z kompleksowym zakresem prac i stopniem ich skomplikowania, dostępnością specjalistycznych maszyn budowlanych niezbędnych do realizacji zlecenia, wymaganą precyzją działania czy presją czasową. Przeszkodą dla wielu mniejszych firm budowlanych może stać się także stałe zaangażowanie zespołu wykonawczego, który na każdym etapie prac musi ściśle współpracować z deweloperem, a często także z przyszłym użytkownikiem obiektu bezpośrednio zaangażowanym w projekt.

Z jakimi wymaganiami mamy najczęściej do czynienia, jeśli chodzi o konstrukcję budynku? – Można przedstawić to na przykładzie wspomnianej wcześniej realizacji. Jednym z największych wyzwań był montaż kilkutonowych suwnic, które zostały umieszczone kilkadziesiąt centymetrów pod konstrukcją dachu, przez co prace montażowe wymagały szczególnej precyzji. Na uwagę zasługuje także wykonanie fundamentów technologicznych, do których zużyto ponad 750 ton betonu, oraz specjalnej posadzki w magazynie stali, która sprosta obciążeniu 70 ton na stopę regału. Warto także wspomnieć o wykorzystaniu automatycznych systemów zarządzania budynkiem oraz instalacji inteligentnego systemu monitorującego ugięcie konstrukcji dachu, który precyzyjnie wskaże moment, w jakim należy go odśnieżyć – wyjaśnia Juliusz Kuźnik, Director – Head of BTS Technical & Construction Panattoni.

Warto zdawać sobie sprawę, że budowa zakładu produkcyjnego wymaga nie tylko przygotowania projektu konstrukcyjnego budynku, ale także opracowania projektu technologicznego. Musi on uwzględniać wszystkie specjalistyczne instalacje, których konieczność wynika bezpośrednio z procesu produkcyjnego. Są to na przykład: odciągi powietrza, sprężone powietrze, agregaty prądotwórcze czy zaawansowane technologicznie systemy odpylające i zraszające, których instalacja wymaga dużego doświadczenia.

– Mówiąc o projektach build-to-suit warto wspomnieć jeszcze o ich finansowaniu. Mogą być realizowane zarówno w strukturze najmu, jak i na własność klienta – mówimy wtedy o formule build-to-own (BTO), gdzie koszt realizacji inwestycji ponosi przyszły użytkownik – dodaje Marzena Tkaczuk z firmy Panattoni, która jest liderem na rynku powierzchni BTS. Jak podaje ekspert firmy, deweloper zrealizował dotychczas ponad 2,9 mln mkw. powierzchni BTS, a kolejne pół miliona jest w trakcie realizacji.

Źródło: Commercecon.

Panattoni jest liderem rynku powierzchni przemysłowych w Europie. Deweloper rozpoczął budowę nieruchomości inwestycyjnej BTS dla Solaris Bus & Coach.

Przedmiotową nieruchomości inwestycyjną jest obiekt magazynowy o powierzchni ponad 10 000 m kw. Inwestycja zlokalizowana jest w Bolechowie k. Poznania – zaledwie 150 m. od istniejącej fabryki firmy. Nowa realizacja będzie pełnić kluczową rolę w łańcuchu dostaw części i podzespołów do produkcji pojazdów. Budynki zostaną połączone zarówno w zakresie infrastruktury drogowej, jak i mediów. Obiekt BTS dla Solaris zostanie ukończony na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2022.
–„Realizacja dla firmy Solaris to doskonały przykład, że owocna współpraca zaczyna się na długo przed startem budowy. Wsparcie na etapie wczesnych rozmów, czy przygotowania harmonogramu prac, nasze know-how, a także doświadczenie i elastyczność okazały się kluczowe dla naszego klienta. Możemy zapewnić, że dowieziemy tę realizację tak sprawnie, jak autobusy Solaris miliony pasażerów w całej Europie” – mówi Marek Foryński, Dyrektor Zarządzający BTS, Panattoni.