Po raz pierwszy w historii stopy kapitalizacji dla nieruchomości magazynowych i handlowych zwróciły się. Według firmy doradczej Savills, średnie stopy kapitalizacji na rynku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości magazynowych i centrów handlowych w Europie kontynentalnej po raz pierwszy w historii osiągnęły zbliżoną wartość. Przyczynił się do tego dynamiczny wzrost popytu na powierzchnie logistyczne w wyniku rosnącego wolumenu obrotów w sektorze e-commerce.

Z danych międzynarodowej firmy doradczej Savills wynika, że historyczna różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych i nieruchomości magazynowych do roku 2018 wynosiła średnio 143 pb. Dwa lata temu zmniejszyła się ona do 108 pb, a w 2019 roku wynosiła już tylko 54 pb. Z kolei w pierwszym kwartale 2020 roku stopy kapitalizacji na rynku najbardziej atrakcyjnych obiektów magazynowych po raz pierwszy w historii były niższe o 9 pb niż w przypadku centrów handlowych i wynosiły 4,95% w porównaniu z 5,04% dla galerii handlowych.

Szybkie tempo konwergencji wynikało ze stopniowego spadku stóp kapitalizacji na rynku centrów handlowych w minionych dwóch latach – o 40 punktów bazowych.

Marcus de Minckwitz, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills, powiedział: „Konwergencja stóp kapitalizacji na rynku najlepszych nieruchomości magazynowych i galerii handlowych odzwierciedla wzrost zainteresowania inwestorów obiektami logistycznymi i odwrót od inwestowania w stacjonarne obiekty handlowe. Towarzyszy temu rozwój branży e-commerce i wzrost popytu na powierzchnie magazynowe ze strony operatorów logistycznych 3PL i sieci handlowych. Trend ten przyspieszył w ostatnich miesiącach wraz z wybuchem pandemii Covid-19 w Europie, wskutek czego wzrosła liczba konsumentów robiących zakupy w internecie nie tylko z własnego wyboru, lecz także z konieczności. W ujęciu rocznym aktywność inwestycyjna spowolniła w ostatnich tygodniach pierwszego kwartału, jak i w drugim kwartale, ale przewidujemy silne ożywienie w sektorze magazynowym, głównie za sprawą transakcji na rynku nieruchomości logistycznych. Z tego względu i z powodu nieproporcjonalnie negatywnych skutków pandemii dla sektora handlowego, różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych i centrów handlowych mogą jeszcze bardziej wzrosnąć w 2020 roku”.

John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych, Savills Polska, dodaje: „Aktualne nastroje na rynku wskazują, że stopy kapitalizacji dla nieruchomości magazynowych będą ulegały dalszej kompresji przy jednoczesnym wzroście cen obiektów magazynowych i logistycznych. Ten trend rozpoczął się jeszcze przed wybuchem pandemii Covid-19, która jedynie przyspieszyła wzrost zainteresowania nieruchomościami magazynowymi. Fundusze inwestujące już w nieruchomości magazynowe są zainteresowane zwiększeniem ekspozycji na ten sektor, natomiast pozostałe dążą do zaistnienia na tym rynku. Trend ten wynika głównie z aktywności najemców, którą kierują się inwestorzy. Rynek nieruchomości magazynowych jest postrzegany jako stabilny i względnie bezpieczny z perspektywy popytu. Jednym z trendów w 2021 roku będzie z pewnością przenoszenie produkcji do krajów europejskich i zmniejszanie uzależnienia od łańcuchów dostaw z Azji. Udział procentowy sektora e-commerce w sprzedaży ogółem w Polsce wzrósł dwukrotnie w czasie lockdownu, powodując wzrost zapotrzebowania na nową powierzchnię magazynową. Trend ten najprawdopodobniej się utrzyma. Ograniczeniem dla inwestorów w sektorze nieruchomości magazynowych w Polsce jest niewystarczająca podaż produktów inwestycyjnych, co spowodowało wzrost liczby transakcji typu forward funding. Inwestycje o charakterze spekulacyjnym również zostały wstrzymane z powodu utrudnionego dostępu do finansowania dłużnego udzielanego przez banki, co powinno przełożyć się na spadek stopy pustostanów i tym samym jeszcze bardziej zwiększyć atrakcyjność tego sektora”.

Do zwiększenia alokacji w sektorze logistycznym zachęcają dobre wskaźniki – zwroty z inwestycji w sektorze magazynowym są od trzech lat wyższe niż w przypadku pozostałych rodzajów nieruchomości na większości rynków. Do tych pozytywnych wyników przyczyni się rozwój branży e-commerce, która generuje popyt na magazyny logistyczne, a także rosnący wolumen kapitału napływającego do tego sektora.

Eri Mitsostergiou, analityk w dziale badań rynków europejskich, Savills, dodaje: „Zważywszy na skalę popytu inwestycyjnego i niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej, perspektywy dla sektora nieruchomości logistycznych są najbardziej optymistyczne – w drugiej połowie 2020 roku wolumeny transakcji inwestycyjnych mogą wzrosnąć na ponad trzech czwartych analizowanych rynków. Ten trend utrzyma się również w roku 2021 i 2022. Według prognoz ceny nieruchomości logistycznych będą rosły, a na blisko połowie rynków zaczną rosnąć od drugiej połowy 2020 roku. Pandemia może zmusić wiele firm do zrewidowania swoich łańcuchów dostaw i wdrożenia nearshoringu, co może zaowocować powstaniem nowych hubów produkcyjnych i tym samym zwiększyć ogólny wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych”.

Źródło: Savills.