freedigitalphotos
Zadziwiające wnioski wynikają z nowego raportu NBP, podsumowującego sytuację na rynku nieruchomości w II kwartale 2014 roku. Z jednej strony z rynku płyną wyraźne sygnały ożywienia (lepsza sprzedaż mieszkań, więcej rozpoczynanych budów), z drugiej mamy do czynienia ciągle z zastojem w kredytach, a wszystko to przy rekordowo niskich stopach procentowych. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych NBP zauważa już symptomy nadpodaży, które skutkują zwiększoną liczbą pustostanów.
MIESZKANIA
Sygnałem świadczącym o poprawie koniunktury na pewno jest wzrost liczby nowo rozpoczynanych inwestycji (więcej o 2,6 tys. względem takiego samego okresu roku poprzedniego), zwłaszcza deweloperskich w największych miastach, przy stabilnej liczbie mieszkań oddanych. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań również zwiększyła się (o 4,1 tys. względem takiego samego okresu roku poprzedniego).
Jak czytamy dalej w raporcie: „obserwowana sprzedaż kontraktów mieszkaniowych po wcześniejszych wzrostach ustabilizowała się na wysokim poziomie, dyskontując obniżki stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji wprowadzenia zwiększonej liczby nowych inwestycji, na największych rynkach obserwowano wzrost liczby nie sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań.”
Oznacza to, ni mniej, ni więcej, że po wyraźnym wzroście od połowy 2013 roku udało się utrzymać sprzedaż na wysokim poziomie, ale nic więcej, bowiem zwiększenie nowych inwestycji poskutkowało zwiększeniem liczby mieszkań niesprzedanych.
To „niewyraźne” ożywienie widoczne jest również w zakresie cen, gdzie żadnych istotnych ruchów praktycznie nie ma. Dominuje stabilizacja. ” Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 największych miast były stabilne. Obserwowano niewielki wzrost cen m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych 9 pozostałych miast stolic województw. W Warszawie, po wzrostach w 2013 r.,notowano stabilizację cen transakcyjnych m kw. mieszkań na rynku pierwotnym oraz niewielki ich spadek na rynku wtórnym”.
KREDYTY HIPOTECZNE
Poprawa sytuacji na rynku, na którą zdają się wskazywać dane odnośnie rozpoczynanych inwestycji i utrzymania wyższej sprzedaży, nie znajdują jednak zupełnie potwierdzenia na rynku kredytowym. Akcja kredytowa ciągle rozczarowuje biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z historycznie niskim oprocentowaniem, najniższymi w historii stopami procentowymi NBP itp.Liczba nowych umów na kredyty mieszkaniowe zwiększyła się nieco, jednak akcja kredytowa mierzona faktycznymi wypłatami kredytów utrzymuje się na stabilnym poziomie – zarówno w skali całego kraju, jak też na największych rynkach” – napisano w raporcie.
W drugim kwartale roku udzielono kredytów o szacunkowej wartości około 8,6 mld zł, jednak nie jest to wynik, który świadczyłby o jakimś istotnym wzroście. Wygląda więc na to, że tę lepszą sprzedaż mieszkań zapewniają klienci gotówkowi i inwestycyjni, natomiast nie widać istotnej zmiany na rynku kredytów hipotecznych. I nawet jeśli można mówić o minimalnym wzroście, to pamiętajmy o bardzo dobrych – z punktu widzenia kredytobiorców – okolicznościach, które jednak nie przyciągają ich do banków.
NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE
Wg NBP na rynku nieruchomości komercyjnych mamy już do czynienia z nierównowagą między popytem a podażą, które skutkują rosnącym poziomem pustostanów. Takie konstatacje wynikają zarówno z raportów odnośnie nowych inwestycji handlowych, jak i biurowych. Przypomnijmy, że na rynku biurowym w Warszawie, w związku z dużą liczbą projektów, niektórzy eksperci spodziewają się nawet 15 – 20 proc. poziomu pustostanów. Z kolei na rynku centrów handlowych obserwujemy wyraźne odejście inwestorów od dużych miast (gdzie nasycenie jest już wyraźne) do mniejszych rynków.
PODSUMOWANIE
Ożywienie na rynku nieruchomości, nawet jeśli uznamy, że ma miejsce, przebiega jednak na zupełnie innych zasadach, niż boom z lat 2007 – 2008. Wtedy obserwowaliśmy przede wszystkim gwałtowny wzrost akcji kredytowej, który skutkował bardzo dynamicznym wzrostem sprzedaży i cen. Obecnie nie można mówić o takim zjawisku. Wydaje się więc, że albo ogłoszone szumnie ożywienie jest bardzo płytkie i w zasadzie już możemy mówić o wejściu w długofalową stabilizację rynkową, albo na razie o żadnym ożywieniu nie może być mowy.