Rekomendacja S | Komercja24.pl

Rada Polityki Pieniężnej w ostatnim czasie trzykrotnie podniosła stopy procentowe, co przełożyło się na wzrost rat i całkowity koszt kredytu. Stając przed wyborem optymalnej oferty spośród tych dostępnych na rynku, trudno być pewnym, która z nich będzie dla nas najlepsza. W konsekwencji, decydując się na nieodpowiednie finansowanie, możemy stracić nawet ponad 50 tysięcy zł.

Spis treści:
Rodzaj oprocentowania – stałe lub zmienne
Różna aktualizacja stóp procentowych
Rekomendacja S, czyli możliwość zmiany oprocentowania okresowo stałego
Spersonalizowanie oferty i weryfikacja indywidualnych możliwości
Zastosowanie buforu przy wyborze oprocentowania zmiennego

Przy gwałtownych zmianach na rynku finansowym należy dokładnie zabezpieczać swoje finanse. Wzrost inflacji, a co za tym idzie, rosnące stopy procentowe to duże ryzyko dla aktualnego i potencjalnego kredytobiorcy, dlatego należy z rozwagą wybierać oferty kredytowe. Przykładowa różnica w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego w kwocie 400 000 zł i przy 10% udziale własnym, zaciąganego w grudniu 2021 r. na okres 30 lat, może wynosić nawet 56 tys. zł.

Rodzaj oprocentowania – stałe lub zmienne

Do niedawna banki oferowały jedynie dofinansowanie ze zmiennym oprocentowaniem. Teraz, wybierając formę spłaty kredytu, możemy zdecydować się na oprocentowanie stałe. Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie banki dają klientowi tę właśnie możliwość.

– W tym momencie różnica między oprocentowaniem zmiennym i stałym jest dość znacząca, dlatego warto umówić się na spotkanie z ekspertem kredytowym, bądź samemu wybrać najlepszą ofertę przy użyciu porównywarki ofert bankowych, dostępnej np. na stronie Lendi.pl. Pozwoli to na wybór optymalnej oferty kredytowej, bez ryzyka straty – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspertka kredytowa Lendi.

Różna aktualizacja stóp procentowych

Przy podejmowaniu decyzji dotyczącej zaciągnięcia kredytu musimy szczególnie zwracać uwagę na aktualną wysokość stóp procentowych w danym banku. Są one zazwyczaj aktualizowane przez instytucje bankowe w różnych odstępach czasu – codziennie, co tydzień lub co miesiąc. Każdy bank prowadzi własną politykę w tym zakresie, w związku z tym oferta, którą otrzymaliśmy może się w trakcie procesu decyzyjnego zmienić na skutek aktualizacji poziomu stopy procentowej w tym banku.

– Ekspert kredytowy może na jednym spotkaniu przygotować wszystkie aktualne oferty kredytowe, ale także ujednolicić stopę procentową, tak żeby pokazać realny koszt kredytu oprocentowania, które będzie obowiązywało danego kredytobiorcę – komentuje Agnieszka Łuczak.

Rekomendacja S, czyli możliwość zmiany oprocentowania okresowo stałego

Rekomendacja S, wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego, nakłada na banki obowiązek otwarcia kredytobiorcy ścieżki do skorzystania ze zmiany oprocentowania podczas trwania kredytu. Czasami warto zwrócić się do banku z prośbą o przygotowanie oferty. Należy jednak mieć świadomość, że nie zawsze będzie ona korzystna. Z reguły oferty z oprocentowaniem stałym są nieco droższe od tych z oprocentowaniem zmiennym. Z tego powodu warto poprosić o wsparcie eksperta kredytowego bądź samodzielnie przeprowadzić symulację kredytową na stronie, co dokładnie pozwoli na spersonalizowanie oferty i pomoże w wyborze idealnego rozwiązania.

– Aktualnie różnica między oprocentowaniem stałym i zmiennym wynosi 200 zł, co z punktu widzenia długoterminowego jest bardzo wysoką kwotą. Wybór oprocentowania stałego gwarantuje nam niezmienną ratę kredytu, dzięki czemu przez kolejne 5-7 lat nie musimy martwić się o wzrosty stóp procentowych. Natomiast, z drugiej strony, nie mamy pewności, jak stopy będą się zmieniać, przez co w przypadku ich obniżenia oprocentowanie stałe może okazać się droższe – dodaje Agnieszka Łuczak.

Spersonalizowanie oferty i weryfikacja indywidualnych możliwości

Należy również pamiętać, że nie zawsze będziemy w stanie skorzystać z oprocentowania stałego. Jest ono zazwyczaj dużo droższe od zmiennego, przez co będziemy potrzebować wyższej zdolności kredytowej. Dodatkowo, nie wszystkie banki posiadają oferty oprocentowania stałego, dlatego tak ważne jest dobranie oferty indywidualnie skrojonej pod możliwości danego klienta. W porównaniu do listopada, grudniowy ranking kredytów hipotecznych różni się jedynie wysokością stóp procentowych, które aktualnie rosną. Jak więc w takiej sytuacji zabezpieczyć swoje finanse?

– Przede wszystkim polecam konsultacje z ekspertem kredytowym. W Lendi umożliwiamy naszym klientom dokonanie samodzielnej kalkulacji optymalnej oferty kredytowej poprzez naszą porównywarkę ofert bankowych, dostępną na naszej stronie, którą później możemy skomentować, rozwiewając wszelkie wątpliwości. Sam proces jest łatwy i szybki, ponieważ zajmuje nie więcej niż 10 minut, a pozwala nam na szczegółową analizę najkorzystniejszych ofert – doradza Agnieszka Łuczak.

Zastosowanie buforu przy wyborze oprocentowania zmiennego

Wybierając oprocentowanie zmienne, musimy być świadomi, że stopa procentowa kredytu zmienia się w zależności od sytuacji finansowej na rynku. W przypadku podwyższenia stóp nasza rata kredytowa będzie rosła – przez co narażeni jesteśmy na większe koszty. Decydując się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, należy zastosować bufor kredytowy, czyli tzw. granicę bezpieczeństwa, która pozwoli nam na bezpieczne spłacanie dofinansowania, mimo wzrostu cen rat.

– Zapewnienie tak zwanego buforu w racie kredytowej, czyli zapasu bezpieczeństwa finansowego, daje konsumentowi wyższy poziom komfortu. W razie podniesienia stóp procentowych będzie on mógł nadal bezpiecznie spłacać raty kredytu bez większego obciążenia dla jego bieżącego portfela – dodaje Agnieszka Łuczak.

Autorką artykułu jest Agnieszka Łuczak, ekspertka kredytowa Lendi.

Czy obecna sytuacja w kraju sprzyja zakupowi mieszkania na kredyt?Zastanawiasz się, czy kupno mieszkania na kredyt w obecnej sytuacji to dobry pomysł? Czy zainwestowanie w lokum na wynajem nadal jest opłacalną inwestycją, jak przekonują media? Co przyszły kredytobiorca powinien wiedzieć o nowelizacji Rekomendacji S? Czy program „Polski Ład” wprowadzi istotne zmiany na rynku nieruchomości? Te pytania powinny zadać sobie osoby, które szykują się do zrealizowania swojego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów”, w czym ma im pomóc kredyt, jak i wszyscy zainteresowani rynkiem najmu. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielą na nie odpowiedzi.

Spis treści:
Boom na rynku nieruchomości
Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych?
Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja
„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

Boom na rynku nieruchomości

Z roku na rok budujemy więcej, co pokazują statystyki. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszym półroczu tego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy blisko 171,5 tysiąca mieszkań. Jest to o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Ten wzrost spowodowany jest stale rosnącym popytem na nowe mieszkania. Zwiększony popyt z kolei wpływa na to, że lokale drożeją. Raport Expandera i Rentier.io wyraźnie pokazuje, że w II kwartale tego roku małe lokale podrożały blisko o 10%, a średnie i duże o 9% w stosunku do poprzedniego roku[1].

– W ostatnim okresie ceny mieszkań zauważalnie wzrosły, czyli tendencja, którą obserwujemy od wielu miesięcy, utrzymuje się, jednak chętnych na ich kupno nie brakuje. Dlaczego? Do zakupu nieruchomości z pewnością skłaniają nadal wyjątkowo korzystne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że wzrost cen lokali jest mniej odczuwalny. Dodatkowo podjęcie decyzji o wzięciu kredytu ułatwia wzrost wynagrodzeń. Jeszcze w 2005 roku przeciętna pensja w Polsce wynosiła nieco ponad 2 380 zł, podczas gdy w 2020 już przeszło 5167 zł, czyli w przeciągu 15 lat wzrosła blisko o 2800 zł[2]. Co więcej, rata kredytu we wspomnianym 2005 roku stanowiła ponad połowę średniego dochodu, podczas gdy obecnie, przy średnim kredycie[3] wynosi trochę ponad 1/4. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, wzrasta również nasza zdolność kredytowa, dzięki czemu nie tylko możemy zaciągnąć kredyt na większą sumę pieniędzy, ale i po prostu łatwiej otrzymać środki – komentuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Najprawdopodobniej w najbliższym czasie nie ma co liczyć na spadek cen mieszkań. Przede wszystkim jest to spowodowane wzrostem kosztów materiałów budowlanych, a także gruntów. Odpowiada za to m.in. wysoka inflacja. Jak podaje GUS, w lipcu tego roku wskaźnik inflacji wyniósł 5%, co stanowi najwyższą wartość od 10 lat!

– Wysoka inflacja powoduje wzrost cen produktów, m.in. surowców używanych na budowie. Aby przeciwdziałać jej negatywnym skutkom, Narodowy Bank Polski może wdrożyć kilka rozwiązań. Jednym z nich jest podwyższenie stóp procentowych. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Niestety wzrost miesięcznej raty kredytu. Takie działanie ze strony NBP ma za zadanie wyhamować popyt na produkty bankowe, jakimi są m.in. kredyty hipoteczne. Mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w dłuższej perspektywie czasu może wiązać się również z obniżką lub ustabilizowaniem cen nieruchomości, ponieważ zainteresowanych ich kupnem będzie mniejsze niż jest obecnie. Dodatkowo wyższe stopy procentowe z pewnością wpłyną na większe zainteresowanie lokatami bankowymi, ponieważ taka forma lokowania kapitału daje poczucie, że nasze pieniądze są bezpieczne. Jednak, dopóki oprocentowanie nie będzie co najmniej na takim poziomie jak inflacja, to inwestycja w nieruchomość wydaje się być bardziej kuszącą opcją – wyjaśnia Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych?

Jeśli faktycznie stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed pandemii (lub większego), potencjalni kredytobiorcy nie powinni od razu załamywać rąk. Według nowelizacji Rekomendacji S (dokumentu wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego) do 30 czerwca tego roku banki miały obowiązek wdrożyć uaktualnione zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Jedną z istotniejszych zmian było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą bądź okresowo stałą stopą procentową. W rezultacie większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu, klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie stałe gwarantuje niezmienną wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych.

– Taka oferta to dobre rozwiązanie dla osób, które są zainteresowane kredytowaniem zakupu nieruchomości, ale obawiają się wzrostu stóp procentowych i co z tym związane – kosztów obsługi swojego zobowiązania, wynikających ze zwiększenia kwoty raty kredytu. Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorca ma kontrolę nad wysokością raty w dłuższym horyzoncie czasowym. Z pewnością daje to poczucie stabilności i bezpieczeństwa domowego budżetu. Należy jednak pamiętać, że obecnie, oferty z oprocentowaniem stałym, wiążą się z wyższym kosztem, niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Co ważne, ze zmian wprowadzonych przez nowelizację Rekomendacji S mogą skorzystać również osoby, które już spłacają zobowiązania kredytowe poprzez zmianę oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja

Na rynku najmu mieszkań, podobnie jak kupna, widoczny jest wyraźny wzrost cen. Aż na 30 analizowanych przez Expandera i Rentier.io rynkach stawki najmu wzrosły, podczas gdy spadek był widoczny zaledwie w siedmiu ośrodkach[4].

– Kwota jaką musimy zapłacić za wynajem lokalu, bez uwzględnienia opłat licznikowych i administracyjnych w większości największych miast w Polsce jest wyższa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Różnice są szczególnie widoczne w przypadku mieszkań o powierzchni 50 m² i mniejszych. Jedynym wyjątkiem jest Kraków, gdzie wynajem małych i średnich lokali jest bardziej opłacalny. Jednak pamiętajmy, że na rynku nie brakuje osób, które od kupna mieszkania na kredyt wolą najem. Jeżeli więc posiadamy lub planujemy zainwestować w nieruchomość na wynajem, zlokalizowaną szczególnie w miejscowościach turystycznych lub ośrodkach akademickich, to informacje o wzroście cen najmu mogą do tego dodatkowo motywować. Oznacza, że inwestycja będzie rentowna, a więc spłaci nam kredyt i pozwoli dodatkowo zarobić – informuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Na początku pandemii ceny na rynku najmu wyraźnie spadały, co spowodowane było m.in. zamknięciem uczelni i odpływem studentów z rynku, którzy stanowią poważną grupę najemców. Możliwe, że od października rząd da zielone światło na powrót do stacjonarnego trybu nauki, co będzie oznaczać większy popyt (powrót do poziomu sprzed pandemii), który z kolei jest komfortową sytuacją dla inwestorów, którzy po pierwsze, znajdą chętnych na swoje lokale, a poza tym do pewnego stopnia będą mogli dyktować ceny. Oczywiście, taki scenariusz będzie możliwy, jeżeli nie czeka nas tzw. czwarta fala pandemii i kolejny lockdown. Z drugiej strony w trakcie korona-kryzysu oprocentowanie lokat znacznie zmalało i spowodowało, że zakup nieruchomości był jedyną sensowną inwestycją. Jak będzie dalej? Namieszać w opłacalności kupna mieszkania w celach inwestycyjnych może program „Polski Ład”.

„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

Zapowiadany przez Rząd od wielu miesięcy program „Polski Ład” oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Jeżeli ten podatek wejdzie w życie, ma obowiązywać od przyszłego roku.

– Wiadomą sprawą jest, że wynajem mieszkania czy domu przynosi przychód, od którego trzeba odprowadzać podatek. Wedle obowiązującego prawa wynajmujący może rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, które w obecnym roku wynosi 8,5% dla przychodu w wysokości do 100 tys. zł oraz 12,5% dla kwot wyższych. Druga opcja, mimo iż bardziej czasochłonna, umożliwia odliczenia kosztów od przychodów (np. cen zakupionego sprzętu, kwoty przeznaczonej na remont lokalu czy odsetek kredytu), czyli opodatkowanie samych dochodów. Po zmianach wprowadzonych w ramach programu „Polski Ład” podatnik nie będzie miał już wyboru, zostanie mu tylko rozliczenie się z fiskusem na zasadzie ryczałtu, a to dla wielu wynajmujących będzie po prostu mniej opłacalne – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance i dodaje: – Z drugiej strony, jeżeli najem przestanie być rentowny, wciąż pozostaje opcja sprzedaży nieruchomości. Jeśli panująca na rynku tendencja wzrostowa w zakresie cen nieruchomości utrzyma się, a wiele na to wskazuje, to inwestujący będą mogli skompensować swoje potencjalne straty.

Warto pamiętać, że w racie kapitałowo-odsetkowej dla kwoty kredytu wynoszącej np. 300 000 zł, udzielanego na 25 lat (przy założeniu 20% wkładu własnego i oprocentowaniu 2,5%), rata kapitałowa wynosi obecnie ok. 720 zł. To ważny element każdej raty, ponieważ pokazuje z jaką dynamiką spłacane jest zadłużenie. Więc nawet jeżeli najem wychodziłby na „zero”, to wynajmujący osiąga realny zysk ze spłaty przez najemcę zaciągniętego zadłużenia. Do tego dochodzi jeszcze potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W takiej sytuacji nawet jeżeli miałby zostać tylko podatek ryczałtowy zamiast obecnego wyboru, to przy założeniu czynszu dla właściciela wynoszącego 2 000 zł, podatek ten wynosi „tylko” 170 zł miesięcznie.

Na jak długo „zamrozimy” pieniądze w razie ewentualnego braku dochodów z najmu i decyzją o sprzedaży nieruchomości? Jak pokazuje Barometr Metrohouse i Gold Finance średni czas sprzedaży mieszkania dla pięciu największych miast w Polsce w II kw. 2021 roku wyniósł 127 dni, czyli ponad 4 miesiące[5].

Jednak są też pozytywne aspekty programu, tj. „Mieszkanie bez wkładu własnego”, które w założeniu ma umożliwić nabycie lokalu osobom niemającym wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (standardowo wynosi 20% inwestycji według Rekomendacji S). Co w praktyce oznacza ta zmiana? W skrócie – Państwo da bankowi gwarancję, że jeśli kredytobiorca nie poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, bank część zaległego długu odzyska właśnie od rządu. Adresatem programu mają być osoby od 24. do 40. roku życia, które chcą nabyć swoje pierwsze „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym, czy wybudować dom.

– Państwo w ramach programu ma dawać gwarancje w wysokości nawet 40% wkładu własnego przez okres maksymalnie 15 lat. Co ważne, kwota ta nie może przekroczyć 100 tys. zł. Jeśli program wejdzie w życie, musimy być gotowi na wzrost popytu na rynku nieruchomości, co jest równoznaczne z windowaniem cen – podsumowuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

[1] Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021.

[2] Dane: GUS.

[3] Średni kredyt w 2020 r.. wg. raportu SARFiN wyniósł 305 tys. zł. Dodatkowo przy założeniu, że zaciągany jest na 25 lat, a jego oprocentowanie to 2,49%, to rata wyniesie 1367 zł, stanowi to niecałe 26,5%.

[4] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2021.

[5] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Autor: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Tag Archives: rekomendacja S

W jaki sposób wybrać kredyt, by nie przepłacić? 5 kwestii, na które warto zwrócić uwagę

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?