Sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Polsce na zakończenie III kw. 2021 r. pozwala z optymizmem patrzeć na sektor w 2022 r. Utrzymujący się na podobnym poziomie co rok wcześniej popyt i spodziewana większa absorpcja dostępnej powierzchni sprzyjają poprawie wyników sektora w kolejnych miesiącach. Firma AXI IMMO analizuje Polski rynek biurowy na zakończenie III kw. 2021 r.

Spis treści:
Gdzie szukać biur?
Optymizm w popycie

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec września 2021r. wynoszą ponad 12,1 mln mkw. Zdecydowanym liderem pozostaje Warszawa (6 159 900 mkw.), a wśród największych ośmiu regionalnych rynków prym tradycyjnie wiodą Kraków (1 604 500 mkw.), Wrocław (1 242 600 mkw.) oraz Trójmiasto (923 500 mkw.). W trzecim kwartale 2021 r. na polski rynek biurowy dostarczono 6 nowych budynków o łącznej powierzchni 86 900 mkw. W stolicy pozwolenie na użytkowanie otrzymały Fabryka Norblina (budynki Galwan i Plater – 39 000 mkw.) oraz Widok Towers (28 600 mkw.), z kolei w regionach największą aktywność deweloperów zanotowano w Katowicach. Oddano tam łącznie dwie inwestycje tj. Kolońska Park (7 900 mkw., Dzida-Jazgar) i Młyńska.6 (2 600 mkw. UBM Development), a na kolejnych miejscu uplasowała się druga faza projektu Ocean Office Park A (5 200 mkw., Cavatina) w Krakowie. Od początku roku na polski rynek biurowy dostarczono 439 600 mkw. z podziałem na 293 600 mkw.(+26% r/r) w 12 projektach w Warszawie i 146 000 mkw. (-47% r/r) w 15 budynkach w miastach regionalnych.

Gdzie szukać biur?
Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na zwiększenie się powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Na koniec września 2021 r. na polskim rynku biurowym znajdowało się łącznie ponad 1,57 mln mkw. (+27% r/r) wolnej powierzchni co stanowiło ok. 12,3% całkowitych zasobów. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi (16,8%), Krakowie (15,2%) i Wrocławiu (14,9%) z kolei najmniej w Szczecinie (5,8%), Katowicach (10,1%) oraz Trójmieście (10,7%). W ujęciu wartości bezwzględnych najwięcej wolnych biur znajduje się w Warszawie (767 800 mkw., ok. 12,5% całkowitych zasobów), Krakowie (243 200 mkw.) i Wrocławiu (184 760 mkw.), najmniej zaś w Szczecinie (10 614 mkw.) i Lublinie (28 670 mkw.). Średnia dla współczynnika pustostanów dla rynków regionalnych wynosi 13,5%, co przekłada się na 805 700 mkw. powierzchni biurowej gotowej do wynajęcia od zaraz.

– W najbliższych kilku miesiącach spodziewamy się obniżenia poziomu pustostanów w całej Polsce. Po pierwsze wielu deweloperów przekłada swoje decyzje dotyczące budowy nowych obiektów na lata 2023-2024, po drugie sytuację będzie regulować spodziewana większa aktywność ze strony najemców. W większości firmy mają już opracowane strategie dotyczące tego kiedy chcąc wrócić do biura i na jakich zasadach przy czym to praca hybrydowa, zdecydowane rozszerzenie dostępu cyfrowego czy digitalizacja procesów biznesowych czy nadal atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia będą stanowiły klucz do pozyskania najlepszych talentów – mówi Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Optymizm w popycie
Od stycznia do końca września br. wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym osiągnął wartość 777 600 mkw. (Warszawa 398 100 mkw., regiony 379 500 mkw.), przy czym w samym III kw. popyt wyniósł 262 400 mkw. (+6% r/r) w tym 149 300 mkw. (+31% r/r) przypadło na Warszawę, a 113 100 mkw. (-10,4% r/r) na osiem głównych rynków regionalnych. W analizowanym czasie w stolicy najemcy najchętniej podpisywali nowe umowy (53,5%) lub korzystali z opcji renegocjacji i przedłużenia dotychczasowej powierzchni (42%). Zaledwie 4,5% firm zdecydowało się na ekspansję. Z kolei w miastach regionalnych najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (66%), które wyprzedziły renegocjacje (26%) i ekspansje (8%). Tradycyjnie to Kraków (30 700 mkw.) Wrocław (28 500 mkw.) i Trójmiasto (20 900 mkw.) odpowiadały za największą aktywność w miastach regionalnych. Od początku lipca do końca września 2021 r. największymi transakcjami były renegocjacje podpisane przez trzech poufnych najemców z sektora bankowego kolejno w Atrium Garden (Warszawa) na ponad 13 900 mkw., w Wiśniowy Business Park E (Warszawa) na 5 700 mkw. i Olivia Star w Gdańsku na 5 400 mkw. z kolei CMS zdecydował się na przednajem 7000 m kw. w budynku Varso Tower w Warszawie.

– Powoli wychodzimy z okresu, w którym hasło optymalizacja było odmieniane przez wszystkie przypadki. Firmy z dużo większą uwagą planują swoje powierzchnie, tak, aby odpowiadały aktualnym potrzebom i pozostawiały pewien margines na wypadek zwiększonego zatrudnienia. Spodziewamy się, że firmy w nowych aranżacjach będą starać się zapewnić bardziej domowe warunki dla pracowników. Więcej zieleni na open spaceach, większe strefy do relaksu, a przede wszystkim pokoje do pracy cichej powinny stanowić większy niż dotychczas procent powierzchni użytkowej biura – dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO.

W badaniu przeprowadzonym przez firmę doradczą Savills, 87% ankietowanych wskazało posiadanie fizycznego biura jako niezbędny element prowadzenia biznesu. 54% respondentów uważa, że najlepsza dla ich zdrowia i samopoczucia jest praca hybrydowa, łącząca pracę z domu i z biura.

W ramach badania „Office FiT” firma Savills przebadała ponad 100 000 osób z regionu EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka). Grupę respondentów stanowili pracownicy biurowi oraz przedstawiciele właścicieli i najemców budynków biurowych.

Ponad połowa respondentów chciałaby pracować z biura przynajmniej trzy dni w tygodniu. Wśród osób powyżej 55 roku życia znajdowało się najwięcej zwolenników pracy zdalnej w pełnym wymiarze. Z kolei mniejszą chęć do pracy z domu obserwowano wśród najmłodszych respondentów (24-35 lat). Według autorów raportu może to wynikać m.in. z trudności w zdobywaniu wiedzy na początkowym etapie kariery, z jakimi wiąże się praca zdalna.

Tegoroczna edycja badania „Office FiT” jest już drugą z kolei. W porównaniu do wyników sprzed roku, mniej osób ocenia pracę zdalną jako bardziej efektywną od pracy z biura (48% w 2020 r. w porównaniu do 40% w 2021 r.). Znacznie więcej osób chciałby za to pracować w biurach elastycznych (z 3% w 2020 r. do 12% w 2021 r.).

„Po 18 miesiącach pandemii, firmy wyniosły już całkiem spory bagaż doświadczeń z pracy zdalnej, podobnie z resztą jak i sami pracownicy. Mieliśmy okazję przekonać się o jej wielu zaletach, ale i wadach. Jedno jest pewne, biura muszą się zmienić, bo inne są już potrzeby ich użytkowników. Spodziewamy się, że pracodawcy będą obecnie jeszcze bardziej stawiać na jakość przestrzeni do pracy, tak by mogła być ona ich wyróżnikiem i czynnikiem, który pomoże im zatrzymać i przyciągnąć najlepszych pracowników” – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

74% respondentów chciałoby, by po powrocie do biura zredukowany został w nim poziom hałasu. Według analityków Savills, wideokonferencje zostaną z nami również po pandemii i coraz częściej będą w nich uczestniczyć zarówno osoby przebywające w domu jak i w biurze. Może to powodować dyskomfort u współpracowników, w przypadku braku wystarczającej liczby pomieszczeń przeznaczonych do rozmów.

Blisko 80% respondentów wskazuje bezpieczeństwo jako najbardziej istotną cechę środowiska pracy. W budynkach biurowych może się to przekładać np. na minimalizację ekspozycji na wirusy i bakterie poprzez zastosowanie rozwiązań bezdotykowych. Wobec perspektywy upowszechnienia się hybrydowego modelu pracy, Savills przewiduje również wzrost znaczenia przestrzeni biurowej przeznaczonej do współpracy.

„Praca hybrydowa w pewnym zakresie zostanie z nami na dłużej, niezależnie od dalszego przebiegu pandemii. W wielkiej metamorfozie środowiska pracy, jaka dzieje się na naszych oczach, kluczowe będzie zachowanie odpowiedniego balansu pomiędzy preferencjami pracowników i potrzebami biznesowymi przedsiębiorstw. Biuro w najbliższych miesiącach, w trakcie stopniowego powrotu części pracowników do biur, będzie odgrywać bardzo ważną rolę, zapewniając ponownie przestrzeń do integracji i współpracy. To pozwoli zaspokoić naturalne potrzeby dużej części pracowników, z których na długo musieli oni zrezygnować. Jestem przekonany, że zmiany, jakie w wyniku pandemii zostaną wdrożone w biurach i modelach pracy w poszczególnych organizacjach, pozytywnie wpłyną na doświadczenie pracy biurowej” – podsumowuje Jarosław Pilch z Savills.

Autor: Jarosław Pilch z Savills.

Kondycja i nastroje rynku powierzchni biurowych w Warszawie i ośmiu głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Lublin i Szczecin) po pierwszej połowie 2021 r. rejestrują widoczne spowolnienie w podaży i umiarkowany popyt. Sytuacja rynkowa sprzyja rosnącemu od kilku miesięcy poziom powierzchni dostępnej od ręki, który wynosi już ponad 1,5 mln mkw. i oznacza ok. 13% całkowitych zasobów. Niemniej deweloperzy, jak i najemcy pozostają aktywni, co pozwala z umiarkowanym optymizmem patrzeć na zbliżające się miesiące i oczekiwać kolejnych oznak spodziewanej hossy związanej z powrotem pracowników do biur. Firma AXI IMMO podsumowuje pierwsze sześć miesięcy na polskim rynku powierzchni biurowych w 2021 r.

W pierwszej połowie 2021 roku na polskim rynku biurowym deweloperzy dostarczyli 21 inwestycji o łącznej powierzchni ok. 352 500 mkw. (Warszawa – 226 000 mkw. w 10 projektach, rynki regionalne – 126 500 mkw. w 11 projektach) które, pozwoliły na wzrost całkowitych zasobów do poziomu blisko 12,1 mln mkw. Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa (blisko 6 100 000 mkw.) przed Krakowem (1 599 200 mkw.), Wrocławiem (1 242 600 mkw.) i Trójmiastem (924 000 mkw.). Największymi oddanymi projektami do końca czerwca br. w Warszawie były Warsaw UNIT (57 000 mkw., Ghelamco Poland) oraz ukończone do marca br. – Skyliner (48 500 mkw., Karimpol) i Generation Park Y (44 300 mkw., Skanska). Wymienione budynki biurowe powstały przy Rondzie Daszyńskiego, które przejęło po Mokotowie-Służewcu miano największej dzielnicy biurowej stolicy. Z kolei wśród największych oddanych budynków biurowych w analogicznym okresie czasu na rynkach regionalnych znalazły się Nowy Rynek D (35 800 m kw., Skanska) w Poznaniu Palio Office Park A (16 500 mkw., Cavatina) w Gdańsku oraz Tertium Business Park III B (13 400 mkw., Buma) i Equal Business Park D (11 650 mkw., Cavatina) oddane w Krakowie.

– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach zarówno w Warszawie, jak i regionach liczba nowych biurowców na jakiś czas zatrzyma się. Z kolei dla części z obecnie realizowanych projektów, w których nie podpisano umów przednajmu zostanie maksymalnie wydłużony czas oddania obiektu do użytkowania. Przyczyny należy doszukiwać się m.in. w dużych obciążeniach finansowych związanych z utrzymaniem wybudowanych już budynków biurowych oraz z rosnącym poziomem pustostanów. Niemniej doniesienia o spowolnieniu w podaży należy przyjmować bardzo zachowawczo. Po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku możemy być świadkami bardzo szybkiej absorpcji powierzchni – mówi Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Na zakończenie czerwca 2021 r. wskaźnik pustostanów dla polskiego rynku nieruchomości biurowych wyniósł 13% co odzwierciedla ponad 1,5 mln mkw. dostępnych do wynajęcia od zaraz. W Warszawie współczynnik ten osiągnął wartość 12,5% (+1,1 pp. kw./kw. i +4,6 pp. r/r) i stanowi ok. 760 000 mkw. wolnej powierzchni. Z kolei na ośmiu głównych rynkach regionalnych łącznie do wynajęcia znajduje się 792 500 mkw. powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów kształtował się na poziomie 13,4% (+0,8 pp. kw./kw. i 3,2 pp. r/r), przy czym najwyższy współczynnik pozostaje w Łodzi (18,3%), a najniższy w Szczecinie (7,8%).

– Rosnący od kilku miesięcy wolumen powierzchni dostępnej od zaraz może spowodować, że właściciele nieco starszych czy mniej atrakcyjnych budynków biurowych zastanowią się nad modernizacją powierzchni i dostosowaniem jej do wyższego standardu. Spodziewamy się bardziej zindywidualizowanych rozwiązań, zachęt do dołączenia do społeczności czy wskazania na pewnego rodzaju unikalności i historię samego budynku lub jego otoczenia, jako sposobu na odświeżenie swojej oferty – komentuje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Całkowity wolumen aktywności najemców na rynku powierzchni biurowych w Polsce w pierwszej połowie 2021 r. wyniósł ponad 514 200 mkw., przy czym to popyt na regionalnych rynkach biurowych był wyższy na koniec czerwca br. (264 200 mkw.) niż w Warszawie (blisko 250 000 mkw.). W strukturze najmu w II kw. br. renegocjacje (47%) wyprzedziły nowe umowy (45%) i ekspansje (8%).

– Wysoki odsetek renegocjacji i nowych umów wskazuje, że na polskim rynku biurowym zarówno w Warszawie, jak i regionach nadal toczy się zacięta rywalizacja o podpisy nad umowami najmu. To bardzo dobry sygnał dla całego sektora, ponieważ pozwala wierzyć, że po odpowiednim poziomie zaszczepienia społeczeństwa, zachowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa i nieco zmienionym modelu pracy, rynek najmu otworzy się jeszcze mocniej – dodaje Bartosz Oleksak.

Najciekawsze i największe transakcje na rynku powierzchni biurowych w Polsce podpisano w większości między kwietniem, a czerwcem 2021 r. Po stronie popytu w Warszawie znalazły się m.in. renegocjacja umowy najmu blisko 21 000 mkw. przez poufnego najemcę w budynku Senator oraz dwie umowy przednajmu tj. Urząd Miasta st. Warszawy zajmie 11 300 mkw. w budynku Widok Towers, z kolei Zarządu Transportu Miejskiego (9 800 mkw.) wybrał na swoją kolejną stołeczną lokalizację Fabrykę PZO po prawej stronie Warszawy. Natomiast w regionach największymi zarejestrowanymi transakcjami były renegocjacja umowy i ekspansja Rockwell Automation (19 500 mkw.) w A4 Business Park III w Katowicach oraz dwie umowy zawarte przez poufnych najemców w Krakowie. Pierwszy reprezentujący sektor bankowy odnowił umowę 15 600 mkw. w budynku Kapelanka 42a, z kolei drugi z sektora usług biznesowych renegocjował 12 800 mkw. w budynku Kazimierz Office Center.

– Możemy przypuszczać, że wypadkową zmian na rynku powierzchni biurowych będzie wprowadzenie nowelizacji w Kodeksie Pracy regulujących pracę zdalną. Szczególnie interesujące są zapisy dotyczące instalacji narzędzi do pracy i ich napraw, energii elektrycznej czy dostępu do sieci i sposobu rozliczenia tych kosztów. Duże znaczenie dla rynku powierzchni biurowych będą miały także ruchy największych korporacji, które niejako wskażą kierunek dla nieco mniejszych podmiotów. Spodziewamy się, że dla wielu pracodawców może to być test, w którym praca zdalna będzie na nowo oferowana jako przywilej czy pewnego rodzaju benefit, a nie stałe świadczenie. Z tego względu należy spokojnie obserwować zmiany i dotychczasowe roszady najemców – ocenia Jakub Potocki.

* Dane na podstawie Axi Immo Group i PINK.

Źródło: AXI IMMO.

Według raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w Poznaniu” firmy doradczej Cresa Polska, wolumen transakcji w pierwszym półroczu 2021 r. wyniósł 19.600 mkw., co oznacza wzrost o 14% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Stanowił on 31,9% średniej rocznej z lat 2015-2020. W strukturze popytu w tym okresie dominowały renegocjacje (57%), a pozostałą część wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy (33%) i ekspansje (10).

– Choć poznański rynek wychodzi obronną ręką z zawirowań spowodowanych przez pandemię, tutaj również odnotowano spowolnienie aktywności wśród najemców, co znalazło odzwierciedlenie w wolumenie popytu. Niemniej jednak firmy wykazują coraz większe zainteresowanie wznowieniem rozmów o wynajmie powierzchni biurowych, co w przyszłości może przełożyć się na wzrost liczby podpisywanych umów. Zachęca ich do tego dość duża dostępność powierzchni biurowej mającej 5 lat lub mniej oraz stabilne czynsze, które wynoszą średnio 14 euro za metr kwadratowy miesięcznie – mówi Artur Sutor, Partner, Dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w Cresa Polska.

Zasoby poznańskiego rynku biurowego na koniec pierwszego półrocza 2021 r. wyniosły 618.700 mkw. i wzrosły w ciągu roku o 6,3%. W drugim kwartale 2021 r. do użytku oddano budynek D w ramach kompleksu Nowy Rynek realizowanego przez firmę Skanska. Jest to zarazem pierwszy budynek biurowy dostarczony na poznański rynek w tym roku.

– Po pierwszym półroczu 2021 r. Poznań znajdował się na 4. miejscu pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej w gronie ośmiu głównych miast regionalnych w Polsce – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w firmie Cresa Polska.

Wolumen transakcji w pierwszym półroczu 2021 r. wyniósł 19.600 mkw., co oznacza wzrost o 14% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. W samym drugim kwartale popyt brutto na biura wyniósł 14.900 mkw., czyli ponad trzykrotnie więcej niż rok wcześniej. Wśród typów umów w drugim kwartale dominowały renegocjacje (49%), natomiast nowe umowy i ekspansje stanowiły odpowiednio 38% i 13% popytu.

Największe transakcje w pierwszym półroczu 2021 r. to: umowa przednajmu 3.500 mkw. podpisana przez poufnego najemcę z sektora IT w Andersia Silver, renegocjacja umowy najmu 3.400 mkw. przez firmę Sii w biurowcu Maraton oraz renegocjacja umowy najmu w Business Garden B1 przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu (3.300 mkw.).

Absorpcja między styczniem a czerwcem wyniosła prawie 32.000 mkw., czyli niemal pięciokrotnie więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. W samym drugim kwartale br. wyniosła ona aż 29.000 mkw., do czego przyczynił się stosunkowo niewielki wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej oraz oddanie do użytku nowego budynku biurowego z niskim poziomem pustostanów.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach na koniec czerwca 2021 r. był na poziomie 12,9%, co oznacza wzrost o 0,4 p.p. kwartał do kwartału oraz spadek o 1,6 p.p. rok do roku.

Czynsze wywoławcze dla poznańskich biurowców wahają się między 12,5-15,7 EUR/mkw./miesiąc w centrum, natomiast w lokalizacjach poza centrum między 11-14,5 EUR/mkw./miesiąc.

Źródło: Cresa.

Przez ostatnie kilkanaście miesięcy byliśmy świadkami dynamicznych przemian na rynku nieruchomości biurowych. Jednym z najważniejszych czynników, które wpłynęły na tę ewolucję było przejście większości firm na pracę zdalną. Elastyczne formy zatrudnienia do 2020 roku powoli zyskiwały na popularności, jednak koronawirus przyspieszył ten trend. Podobnie było z kierunkami rozwoju w zarządzaniu przestrzenią biurową. Pandemia nadała tempa zmianom, które od kilku lat stawały się coraz bardziej widoczne, ale nie zdominowały jeszcze rynku. Dziś wiemy, że w przyszłości będą miały kluczowe znaczenie.

Oto 5 najważniejszych trendów, które w mojej opinii mogą wpłynąć na kształt rynku biurowców w najbliższej przyszłości.

Biura nadal potrzebne
Mogę śmiało stwierdzić, że część z nas stęskniła się za dawnym trybem pracy, a na pewno za przebywaniem z ludźmi. Dowodem na to są zmiany, które zauważam u naszych najemców. Po długim okresie home office, ich pracownicy powoli wracają do biur. Praca zdalna posiada swoje ograniczenia i nie sprawdziła się we wszystkich branżach. Z naszych obserwacji i rozmów z klientami wynika, że część pracowników, jeśli będą mieli taką możliwość, powróci do pracy stacjonarnej.
Po okresie izolacji i stosowania się do panujących obostrzeń zauważyliśmy dodatkowe atuty biura. Wśród nich wyróżnić można np. miejsce integracji zespołu, wymiany myśli i pomysłów, a także przestrzeń do edukacji. Budowanie relacji ze współpracownikami oraz poczucie przynależności do zespołu, jakie daje praca na wspólnej przestrzeni, to istotne czynniki wpływające na życie zawodowe. Co również istotne, praca w biurze pomaga zachować work life balance, czyli równowagę, którą często naruszaliśmy pracując zdalnie. Dodatkowo, w upalne letnie dni wartością biura są klimatyzowane przestrzenie, pozwalające na pracę w komfortowych warunkach.
Mimo przerwy w korzystaniu z przestrzeni biurowej, najemcy nie zrezygnowali z nich zupełnie. Biura pozostały dla nich podstawowym miejscem pracy, a także wizytówką firmy. W przyszłości nie spodziewam się zmniejszenia znaczenia tych obiektów. W interesie zarządców jest reagować na zmiany wymagań klientów oraz trendy rynkowe, wtedy będziemy mieć pewność, że na przestrzenie biurowe będzie stałe zapotrzebowanie.

Wracamy do długookresowych kontraktów
Kolejnym zauważalnym kierunkiem, który zyskał na znaczeniu w trakcie pandemii, była rosnąca liczba renegocjacji umów. Kontrakty, które kończyły się w 2020 roku, nierzadko były przedłużane na krótsze okresy (12-miesięczne). Wiązało się to bezpośrednio z przejściem najemców na pracę zdalną lub hybrydową, a także niepewnymi warunkami ekonomicznymi. Według mnie to najbardziej racjonalne rozwiązanie z punktu widzenia firm, które mogły rozważać zmianę sposobu zatrudnienia, redukcję etatów czy relokację zasobów ludzkich – jednym słowem zyskały czas, aby złapać oddech i zastanowić się co dalej.
W mojej opinii wzrost znaczenia umów krótkookresowych spowodowany jest przede wszystkim pandemią. Większa elastyczność dotycząca współpracy między zarządcą a najemcą dała w tym czasie wiele korzyści obu stronom. Warto podkreślić, że banki oraz fundusze inwestycyjne nie widzą wartości w umowach krótkoterminowych, które pozwalają jedynie na utrzymanie cashflow. Taka forma najmu nie zostanie więc z nami na dłużej.
Zapytania, które obecnie spływają do Hines od potencjalnych klientów dotyczą dłuższych okresów najmu, rzadko kiedy na mniej niż 36 miesięcy. Dodatkowo, wszystkie umowy i aneksy przedłużające w ostatnich kilku miesiącach podpisywaliśmy na długie okresy. W pierwszej połowie 2021 roku trzech najemców zdecydowało zostać z nami dłużej na kolejne 5 lat.

Nowe podejście do przestrzeni
Potrzeba posiadania pewnego miejsca do pracy, jak również dostrzeżenie dodatkowych korzyści z dostępu do biura spowodowały, że najemcy zaczęli zwracać szczególną uwagę na aranżację części wspólnych budynku oraz dostęp do przestrzeni elastycznej. Już od kilku lat obiekty dostosowują swoją ofertę, prezentując coraz to nowe rozwiązania wpływające na komfort pracy. Hines w 2016 roku oddał do użytku nowoczesną antresolę w biurowcu New City, a ostatnio zaaranżowane na część wspólną lobby w obiekcie Wola Center. Oba te miejsca idealnie wpisują się w dzisiejsze potrzeby pracowników, ułatwiając i umilając im pracę indywidualną, w zespole lub spotkania w szerszym gronie. Jestem pewna, że będziemy w dalszym ciągu obserwować powstawanie nowych przestrzeni wspólnych na rynku biurowym, takich jak strefy chill-out, miejsca do odbywania zebrań i co-worki.

Można również zauważyć, że zmienia się podejście do powierzchni typu open space. Dziś zwraca się uwagę przede wszystkim na taką aranżację przestrzeni, żeby była łatwo podzielna na mniejsze segmenty, elastyczna lub zapewniająca pracownikom możliwość pracowania w różnych konfiguracjach: przy biurku, stanowisku stojącym czy wspólnie dzielonym stole. Zapotrzebowanie na bezpieczne, elastyczne powierzchnie biurowe, które przystosowane będą zarówno do modelu pracy stacjonarnej, ale i rotacyjnej, stają się głównym kierunkiem zmian w sektorze biurowym.
Wśród coraz mocniej wybijających się trendów jest slow work, który zwraca uwagę na jakość pracy, a nie jej ilość. Na efektywność tego rozwiązania mają wpływ w dużej mierze warunki, jakie oferuje biuro – wysokiej jakości wyposażenie, dostęp do najnowszych technologii, miejsce do relaksu w czasie przerw i kojąca zieleń. Niewątpliwie takie aranżacje należą do bardziej kreatywnych niż standardowe biurka. Mogą się sprawdzić w różnych okolicznościach, np. na mniej formalnych spotkaniach, burzach mózgów czy zebraniach projektowych. Według mnie przestrzeń zaprojektowana pod dobre samopoczucie pracownika, spędzającego znaczną część dnia w biurze, będzie jednym z ważniejszych trendów w przyszłości.

Kluczowa rola technologii
Pandemia przyspieszyła rozwój nowoczesnych technologii, które bez wątpienia wpłynęły pozytywnie na nasze funkcjonowanie podczas okresu lockdownu i ścisłych obostrzeń. Zdecydowaną przewagę zyskały w tym czasie firmy, które korzystały z innowacyjnych rozwiązań, szczególnie tych wyprzedzających swoje czasy. W biurach zaczęły pojawiać się systemy mierzące wykorzystanie przestrzeni przez najemców. Aplikacje pokazujące liczbę zajętych biurek przez pracowników, liczbę osób w danym pomieszczeniu, wykorzystanie różnych sprzętów, a także prezentujące statystyki po każdym dniu pracy niedługo mogą stać się standardem. Ich używanie będzie wpływało na lepsze zarządzanie przestrzenią oraz optymalizację kosztów. Kolejną zaletą takiego rozwiązania jest możliwość analizy wyników i przygotowania na ich podstawie przestrzeni na powrót pracowników do pracy stacjonarnej w większym lub w pełnym wymiarze. Coraz popularniejsze stają się też technologie usprawniające zarządzanie dostępem do biura czy sal konferencyjnych, dostosowujące oświetlenie lub optymalizujące zużycie wody czy energii. Przykładem może być system adiabatycznego chłodzenia w Ambassador Office Building, który zmniejszył zużycie energii elektrycznej i zwiększył wydajność chłodzenia. Tego typu rozwiązania staną się wkrótce podstawowym narzędziem w procesie prawidłowego funkcjonowania biurowców.

Jednym z najważniejszych elementów naszego życia stało się dbanie o higienę i bezpieczeństwo. Powłoki antywirusowe, które Hines zainstalował w Wola Center stały się koniecznością w obiektach biurowych podczas nasilenia pandemii. W tym czasie swój rozkwit przeżyły też rozwiązania bezdotykowe, minimalizujące rozprzestrzenianie się wirusa oraz technologie pomagające utrzymać czystość, np. roboty dezynfekujące powierzchnie światłem UV. Dziś nie wyobrażam sobie funkcjonowania obiektu biurowego bez regularnego dezynfekowania, ozonowania czy fumigacji części wspólnych oraz części biurowych. To pewne, że w przyszłości nastąpi dalszy rozwój technologii pozwalających nam na przeprowadzanie tego typu działań jeszcze bardziej efektywnie. Podobnie jest z tzw. „touchless solutions”, które coraz częściej spotyka się w biurowcach, szczególnie w wysoko rozwiniętych krajach. Myślę, że niedługo i w Polskich obiektach będziemy mogli dostać się z parkingu do własnego biurka bez wyciągania rąk z kieszeni.

Nowe inwestycje
W 2020 roku polski rynek nieruchomości komercyjnych należał do najszybciej rozwijających się w Europie Środkowo-Wschodniej. Pandemia spowolniła proces powstawania nowych obiektów biurowych, jednak mimo to podaż nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Spowodowane jest to przede wszystkim faktem, że budowa większości wieżowców rozpoczęła się przed pandemią. Jak podaje Savills, w Warszawie to ponad 90% realizowanych dziś projektów. W okresie ostatnich kilku miesięcy popyt na powierzchnię biurową zahamował. Najemcy, jak my wszyscy, z obawą obserwowali co się wydarzy. Firmy wstrzymały plany rozwojowe oraz ekspansję powierzchni. Nie wszyscy w tym czasie mogli tak po prostu zrezygnować z biur, ponieważ obowiązywały ich umowy najmu, co potwierdzał wysoki poziom powierzchni na podnajem. Wzrósł również wskaźnik pustostanów, jednak w mojej opinii sytuacja niedługo wróci do normy i znów wzrośnie zapotrzebowanie na tego typu obiekty.
Zwiększy się zapotrzebowanie na dobrej jakości i w dobrym standardzie powierzchnię biurową. W pandemii najemcy podejmowali krótkoterminowo różne decyzje (np. zmniejszenie powierzchni), głównie spowodowane chęcią wygenerowania oszczędności. W tym momencie dużo ważniejszym staje się zdrowie psychiczne pracowników i umożliwienie im powrotu do biura aby w innych, przyjaznych warunkach mogli oddzielić pracę od domu i życia prywatnego. W przyszłości możemy spodziewać się również realizacji nowych projektów, szczególnie mając na uwadze to, że Polska w dalszym ciągu pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów.

Zmiana trybu pracy uświadomiła firmom, że nie zawsze siedziba w dużym ośrodku miejskim jest optymalnym rozwiązaniem. W wielu branżach sprawdza się model polegający na zatrudnianiu pracowników z mniejszych miejscowości, którzy pracując częściowo zdalnie powinni mieć ułatwiony dostęp do biura. Dzięki temu w przyszłości może wzrosnąć podaż przestrzeni biurowych zlokalizowanych poza centrum miasta – samodzielnych obiektów lub satelitów, które będą wchodziły w skład większego organizmu z główną siedzibą w dużym ośrodku. Dziś jednak wybór takiej lokalizacji wiąże się nadal z dużym ryzykiem. Myślę jednak, że bardziej prawdopodobna w najbliższym czasie jest dywersyfikacja biur poza centra miast, na obrzeżach. Nie zmieni się na pewno położenie głównej siedziby – biuro w centrum miasta, w biznesowym rejonie, do którego każdy ma łatwy dostęp to doskonały punkt reprezentatywny danej firmy.

Jedną z najważniejszych lekcji, jakie wyciągnęliśmy z okresu pandemii jest to, że trudno przewidzieć, co się może wydarzyć w przyszłości. Mimo wszystko wierzę, że prawdopodobne zmiany wpłyną pozytywnie na rynek nieruchomości biurowych i zarówno zarządcy, jak i najemcy odnajdą się w nowej postpandemicznej rzeczywistości.

Autor: Monika Igła, Leasing Manager, Hines Polska Sp. z o.o.

Według raportu „Office Occupier: Rynek biurowy we Wrocławiu” firmy doradczej Cresa, wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2021 r. wyniósł 45.900 mkw., co stanowiło 33,9% średniej rocznej z lat 2015-2020. Wśród typów transakcji w tym okresie przeważały nowe umowy (68%), natomiast renegocjacje stanowiły 28%.

– Badania pokazują, że pracownicy we Wrocławiu chcą wracać do biur, ale większość z nich preferuje hybrydowy model pracy. W porównaniu z poprzednim rokiem, w którym wiele firm wstrzymywało decyzje o zmianie siedziby, obecnie zauważalny jest znaczny wzrost aktywności najemców na rynku biurowym. Zainteresowanie wzbudzają budynki posiadające nowoczesne rozwiązania, m.in. antybakteryjny system klimatyzacji czy bezdotykową obsługę. Wyjściowe stawki czynszowe nie uległy zmniejszeniu, natomiast ze względu na zwiększony poziom pustostanów właściciele podchodzą bardziej elastycznie do negocjacji warunków finansowych umów najmu – mówi Izabela Kołcz, Doradca, Cresa Polska.

Zasoby rynku biurowego we Wrocławiu powiększyły się w ciągu roku o 4,8% i pod koniec pierwszego półrocza 2021 r. wyniosły 1,24 mln mkw. W drugim kwartale 2021 r. na wrocławski rynek dostarczono tylko jeden budynek biurowy – Krakowska 35 (Atal, 11.800 mkw.). Jest to jednocześnie pierwszy budynek oddany do użytku w tym roku we Wrocławiu. W budowie pozostaje nadal ponad 112 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Łączny wolumen transakcji za pierwsze półrocze 2021 r. osiągnął poziom 45.900 mkw., z czego 24.400 mkw. przypadło na drugi kwartał. W porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego wynik ten jest o 65,7% wyższy. Wśród typów transakcji w drugim kwartale przeważały nowe umowy (79%), natomiast renegocjacje stanowiły 21%. Nie odnotowano żadnych umów ekspansji ani wynajmu na potrzeby własne właściciela.

Największe transakcje najmu w pierwszym półroczu 2021 roku to umowa przednajmu firmy 3M Service Center EMEA w biurowcu MidPoint 71 (12.300 mkw.), nowa umowa w Carbon Tower (poufny najemca z sektora finansowego, 4.500 mkw.) oraz renegocjacja umowy firmy Unit4 w budynku Globis (4.200 mkw.).

Absorpcja w pierwszym półroczu 2021 r. wyniosła 20.200 mkw. i była niższa o 16,2% w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. W samym drugim kwartale wrocławski rynek wchłonął prawie 10.600 mkw. powierzchni biurowej.

Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2021 roku był na poziomie 14,1%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. względem poprzedniego kwartału oraz wzrost o 2,9 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

– Pierwsze dwa kwartały 2021 r. we Wrocławiu charakteryzowały się dalszym spadkiem wskaźnika pustostanów. Wpływ na to miała między innymi ograniczona podaż nowych obiektów biurowych i stosunkowo wysoki popyt brutto, który utrzymywał się na średnim poziomie 21 tys. mkw. – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Czynsze wywoławcze w budynkach biurowych we Wrocławiu wynoszą od 10 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centrum, do 16 EUR/mkw./miesiąc w centrum miasta.
Źródło: Cresa.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, najemcy poszukujący biur o wysokim standardzie w Europie będą musieli liczyć się z silną konkurencją o najlepsze powierzchnie pomimo najwyższego od pięciu lat poziomu aktywności deweloperskiej.

Z raportu firmy Savills pt. „European Office Development” wynika, że tegoroczna podaż nowej powierzchni biurowej w Europie będzie o 26% wyższa niż w 2020 roku. Niemniej jednak średnie wskaźniki pustostanów w wielu miastach europejskich, między innymi w Berlinie, Sztokholmie, Amsterdamie i Paryżu, nie przekroczą poziomu 6%, co przełoży się na wzrost konkurencji na rynkach najmu.

W tym roku nowa podaż na 24 rynkach europejskich wyniesie 5,2 mln m kw. Podobną ilość powierzchni biurowej (5,1 mln m kw.) zaplanowano do oddania na 2022 rok. Jest to najwyższy poziom nowej podaży od połowy dekady. Około 50% tej powierzchni już zostało zabezpieczone umowami przednajmu.

Najbardziej dotkliwy brak powierzchni biurowej w atrakcyjnych lokalizacjach wystąpi w Berlinie, gdzie stopa pustostanów w tym roku osiągnie wartość 2,3%. Podaż biur w innych miastach Niemiec również będzie bardzo ograniczona. Problemy z dostępnością występują także w Sztokholmie (5%), Lizbonie (7,2%), londyńskiej dzielnicy West End (7,3%) oraz w Barcelonie (8,5%).

„Zapewnienie wysokiej jakości przestrzeni do pracy ma i nadal będzie miało priorytetowe znaczenie dla najemców” – zauważa Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań rynków europejskich w Savills.

Z prognoz przedstawionych w raporcie „European Office Development” wynika, że wzrost podaży na rynku wtórnym może przyczynić się do wzrostu średniego wskaźnika pustostanów w Europie. Niemniej jednak powierzchnia ta w znacznej części może nie spełniać oczekiwań najemców, zwłaszcza w zakresie ESG i nowych technologii.

Savills prognozuje, że z powodu ilości pustych biur średnia stopa pustostanów w Europie wzrośnie o 80 punktów bazowych do poziomu 7,5%. Warszawa będzie jednym z europejskich miast, w których w 2021 r. ze względu na wysoką nową podaż (wynoszącą w stolicy Polski blisko 350 000 m kw.), współczynnik pustostanów może osiągnąć jeden z najwyższych poziomów (11%). Inne rynki europejskie z najwyższymi wskaźnikami wolnej powierzchni to Bukareszt (11%) czy dzielnica biznesowa La Defense w Paryżu (13,5%). Niemniej jednak w kolejnych latach, m.in. z powodu pandemii Covid-19, która wymusiła na wielu deweloperach rewizję planowanych projektów, w Warszawie spodziewane jest wystąpienie luki podażowej.

„W Warszawie najemcy poszukujący powierzchni dostępnej w ciągu najbliższych 6-12 miesiącach, mają obecnie szeroki wybór, zarówno wśród powierzchni tradycyjnej, jak i elastycznej oraz w formie podnajmu. W latach 2022 i 2023 spodziewany wolumen nowej podaży nie przekroczy jednak łącznie 400 000 m kw., co wpłynie na sukcesywne wchłanianie się wolnej powierzchni i tym samym spowoduje spadek współczynnika pustostanów, czego spodziewamy się szczególnie w 2023 roku. Wraz z prognozowaną luką podażową, najemcy, zwłaszcza poszukujący dużych powierzchni, będą mieć bardziej ograniczony wybór” – mówi Agnieszka Giermakowska, starszy konsultant, dział badań i analiz, Savills.

Raport „European Office Development” odzwierciedla wnioski przedstawione w innej publikacji firmy Savills pt. „Impacts”, która ukazała się w ubiegłym miesiącu. Według raportu „Impacts” największym wyzwaniem dla firm w najbliższych pięciu latach będzie przejście na hybrydowy model pracy. Autorzy analizy zauważali wówczas, że biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność biur w wielu lokalizacjach, warto wcześniej rozpocząć poszukiwania odpowiedniej powierzchni, która sprawdzi się w hybrydowym modelu pracy. Wraz ze stopniowym powrotem pracowników do biur firmy prawdopodobnie będą również przeprojektowywały powierzchnie biurowe pod kątem wymagań związanych z wellness i bezpieczeństwem.

Źródło: Savills.

Drugi kwartał przyniósł ożywienie po stronie najemców w miastach regionalnych. Między kwietniem a czerwcem 2021 roku podpisano umowy na niemal 166 000 m kw., co stanowiło ok. 70% wzrost względem ubiegłego kwartału. Warto jednak zauważyć, że, pomimo tak znaczącego wzrostu, ok. 46% wolumenu transakcji stanowiły renegocjacje. Zarejestrowano również wzrost nowej podaży względem ubiegłego kwartału – do użytku oddano 6 projektów oferujących łącznie ponad 80 000 m kw. Pomimo silnego popytu i za sprawą częściowo nieskomercjalizowanej nowej podaży, wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,7 pp. kw./kw. i na koniec czerwca 2021 roku wyniósł 13,4%.

Całkowite zasoby biurowe na 8 największych rynkach regionalnych w Polsce z końcem połowy 2021 roku osiągnęły powierzchnię 5,9 mln m kw. Najwięcej projektów, bo aż 5, ukończono w Krakowie, którego wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej powiększył się o 42 000 m kw. Na rynku trójmiejskim oddano do użytku 3 budynki biurowe o powierzchni 35 000 m kw. Na drugim pod względem wielkości rynku regionalnym – Wrocławiu ukończono jeden projekt o powierzchni 11 800 m kw., podobnie w Katowicach i Poznaniu zaledwie jeden projekt, ale w przypadku tego drugiego miasta wielkość obiektu była większa – 36 000 m kw.

„Większe niż w analogicznym okresie 2020 roku zainteresowanie najemców jeszcze nie pociąga za sobą decyzji deweloperów odnośnie rozpoczynania nowych projektów. Te decyzje podejmowane są w długofalowej perspektywie, a dynamicznie zmieniająca się sytuacja pandemiczna temu nie sprzyja. Obecnie na etapie budowy w miastach regionalnych znajduje się łącznie ponad 900 000 m kw. powierzchni biurowej, która będzie oddawana do użytku sukcesywnie do 2023 roku,” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w dziale Badań Rynku.

Największe plany realizowane są w Krakowie, gdzie na koniec czerwca na etapie budowie znajdowało się około 250 000 m kw. powierzchni biurowej oraz w prężnie rozwijającej się w ostatnich latach w tym obszarze stolicy Górnego Śląska – 200 000 m kw. Kolejne miejsca zajmują Wrocław z projektami biurowymi w budowie o powierzchni 140 000 m kw., z których 40% planowo powinna trafić na rynek jeszcze w tym roku oraz Trójmiasto i Łódź – każde z rozpoczętymi realizacji o powierzchni około 100 000 m kw. Najmniej rozpoczętych realizacji jest obecnie w Poznaniu – 75 000 m kw., z czego dwa największe projekty: Nowy Rynek E i Andersia Silver mają zostać ukończone w 2023 roku

Pozytywnym sygnałem płynącym z rynku jest kwartalny wzrost aktywności najemców. W I połowie br. na 8 rynkach regionalnych podpisali oni umowy na 264 000 m kw. Najwięcej transakcji odnotowały rynki biurowe w Krakowie i Trójmieście, odpowiednio 74 000 m kw. i 72 000 m kw.

„Sytuacja na poszczególnych rynkach jest nieco inna. W przypadku Krakowa, który jest największym rynkiem regionalnym w Polsce od stycznie do czerwca 2021 roku podpisano umowy obejmujące największą powierzchnię, z czego popyt w II kwartale był o 78% wyższy niż w ubiegłym i o 10% niższy niż analogiczny okres w roku poprzednim, przy czym renegocjacje stanowiły aż 62% wolumenu transakcji. We Wrocławiu podpisano umowy na 24 400 m kw. z czego 50% popytu stanowiła jedna transakcja pre-let w budynku MidPoint71, a renegocjacje odpowiadały za 30% wolumenu transakcji. Nie słabnie zainteresowanie najemców trójmiejskim rynkiem biurowym, którzy wygenerowali wynik stanowiący 27% regionalnego wolumenu transakcji najmu. Wyższy o 10% popyt zanotował też Poznań, który w pierwszej połowie roku wyniósł 20 000 m kw. Siedmiokrotny wzrost wolumenu transakcji względem ubiegłego kwartału dotyczy Katowic, w których najemcy w samym II kwartale podpisali umowy na 35 000 m kw., co daje półroczny popyt na poziomie 39.000 m kw.” – dodaje Jadwiga Małek.

Pomimo większej aktywności najemców w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale jednocześnie tylko częściowo skomercjalizowanej, oddanej do użytku nowej powierzchni biurowej, zanotowano wzrost współczynnika pustostanów, który uśredniając dla 8 miast regionalnych wyniósł 13,4%. Miastem regionalnym o najniższym współczynniku pustostanów jest Szczecin – 7,8%, wynika z ograniczonej nowej podaży w tym mieście, przy popycie na poziomie 5 000 m kw. Dobrze radzą sobie Katowice, w których wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2021 roku wyniósł 9,2% i zanotował spadek o 0,1 pp. względem pierwszego kwartału. Taki sam wynik zanotowało Trójmiasto z niewielkim wzrostem na poziomie 0,1 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Duży udział renegocjacji w popycie oraz nie w pełni skomercjalizowana nowa podaż wpłynęły na dalszy wzrost wskaźnika pustostanów w Krakowie do poziomu 15,5% (wzrost 0,5 pp. kw./kw. oraz 4,4 pp. r/r). Wrocławski rynek biurowy zanotował niewielki spadek – 0,1 pp. pustostanów kw./kw., który na koniec drugiego kwartału wyniósł 14,1%. Najwyższe wzrosty o 1,5 pp. kw./kw. i 5,1 pp. r/r zanotowała Łódź, która półrocze zamyka ze współczynnikiem pustostanów na poziomie 18,3%.

Autor: Jadwiga Małek, Konsultant w dziale Badań Rynku.

Według raportu Cresa Polska „Office Occupier: Rynek biurowy w Warszawie” wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu bieżącego roku wyniósł blisko 249.300 mkw., co stanowiło 32,1% średniej rocznej z lat 2015-2020.

– Pierwsze półrocze 2021 r. na stołecznym rynku upłynęło dla wielu najemców pod znakiem opracowywania strategii powrotu do biur. Firmy wyrażają coraz większe zainteresowanie wznowieniem rozmów dotyczących wynajęcia powierzchni biurowych. Zauważalna jest poprawa nastrojów wśród najemców, którzy coraz częściej decydują się na skorzystanie z doradztwa przy renegocjowaniu umowy najmu lub relokacji biura – mówi Artur Sutor, Partner, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Cresa Polska.

Stołeczny rynek biurowy na koniec drugiego kwartału 2021 r. liczył 6,1 mln mkw., co oznacza wzrost w ciągu roku o 7,2%.

W drugim kwartale 2021 r. rynek biurowy w Warszawie powiększył się o dwa budynki: Warsaw UNIT (Ghelamco, 56.400 mkw.) oraz EQ2 (Waryński, 2.800 mkw.). Całkowita podaż nowej powierzchni biurowej od stycznia do czerwca 2021 r. wyniosła 226.400 mkw., tj. ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym półroczu rok temu.

Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w Warszawie w pierwszym półroczu 2021 r. sięgnął prawie 249.300 mkw., co stanowiło 32,1% średniej rocznej z lat 2015-2020. W drugim kwartale wynajęto ponad 140.000 mkw., co oznacza spadek o 28% w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. W strukturze popytu dominowały renegocjacje (47%) oraz nowe umowy (45%) Natomiast ekspansje i wynajem na potrzeby własne stanowiły odpowiednio 7% i 1% wolumenu najmu.

Największą umową w pierwszej połowie 2021 roku była renegocjacja umowy najmu 20.600 mkw. w biurowcu Senator (poufny najemca). Druga w kolejności była umowa przednajmu 11.300 mkw. podpisana przez Urząd Miasta st. Warszawy w Widok Towers. A następnie umowa przednajmu podpisana przez Zarząd Transportu Miejskiego w Fabryce PZO (9.800 mkw.).

Absorpcja w pierwszym półroczu 2021 roku wyniosła 5.900 mkw. W samym drugim kwartale zdolność do wchłonięcia powierzchni biurowej przez najemców spadła do poziomu -8.800 mkw.

Stosunek powierzchni niewynajętej do całkowitych zasobów na koniec drugiego kwartału był na poziomie 12,5%, co oznacza wzrost o 1,1 p.p. w ujęciu kwartał do kwartału oraz o 4,6 p.p. w ujęciu rok do roku.

– Wskaźnik pustostanów w pierwszym półroczu utrzymywał trend wzrostowy. Dodatkowo odznacza się on najwyższą dynamiką wzrostu od czasu tzw. górki podażowej w 2016 roku – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w firmie Cresa Polska.

Aktualne wywoławcze stawki czynszowe wynoszą od 10,0-15,0 EUR/mkw./miesiąc na Służewcu, przez 10,0-16,0 EUR/mkw./miesiąc przy Alejach Jerozolimskich i 14,0-25,0 EUR/mkw./miesiąc w Zachodnim Centrum, do 14,5-27,0 EUR/mkw./miesiąc w Centralnym Obszarze Biznesu.

Źródło: Cresa.