Wolumen nowej podaży w pierwszych trzech kwartałach 2021 roku osiągnął poziom niemal 300 000 m kw., co było wartością jedynie o 5% niższą od wyniku osiągniętego w całym ubiegłym roku na rynku biurowym w Warszawie. Sukcesywnie oddawane do użytku kolejne projekty nie zachęcają jednak deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady i szacowany jest na około 353 000 m kw. Decyzje coraz większej liczby firm, które deklarują powrót do biur przynajmniej w wariancie hybrydowym napawają optymizmem, a potwierdza to również wzrost aktywności najemców w III kw. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 12,5%.

Zrealizowane w pierwszych trzech kwartałach wielkoskalowe inwestycje biurowe: Skyliner (48 500 m kw., Karimpol Polska), Generation Park Y (44 200 m kw., Skanska Property Poland), Warsaw UNIT (56 400 m kw., Ghelamco) i Widok Towers (28 600 m kw., S+B Gruppe) stanowiły 1/3 nowej podaży na warszawskim rynku biurowym. Dzięki dostarczonym na rynek 300 000 m kw. nowoczesne zasoby wzrosły do poziomu 6,16 mln m kw.

„Na podstawie przeanalizowanej przez nas podaży w realizacji do końca 2021 roku na rynek powinno trafić jeszcze około 60 000 m kw. Jeśli deweloperzy nie przesuną dat otwarcia, rok 2021 osiągnie drugi (po 2016 roku) najwyższy wynik po stronie podaży w historii warszawskiego rynku biurowego. Obserwując obecną aktywność deweloperów można z dużym prawdopodobieństwem stwierdzić, że rok 2022 będzie dla odmiany jednym z najsłabszych pod względem wolumenu zrealizowanej nowej powierzchni biurowej. Projekty z terminem oddania do użytku na 2022 rok oferują ponad 230 000 m kw. powierzchni biurowej. Ten poziom wynika bezpośrednio z niepewności związanej z rozwojem pandemii COVID-19, która sprawiła, że w 2020 roku wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji zostało wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców,” – komentuje Magdalena Czempińska, Dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady i jest szacowany na około 353 000 m kw.

W minionym kwartale odnotowano wzrost aktywności najemców w porównaniu do II kw. 2021 roku. Podpisane umowy obejmowały niemal 150 000 m kw. W rezultacie tego wolumen popytu zanotowany od początku roku osiągnął blisko 400 000 m kw. i był o około 10% niższy niż w analogicznym okresie 2020 roku.

„Mimo pozytywnego trendu jakim jest większa dynamika działań najemców w trzecim kwartale, odnotowany popyt od początku roku jest najniższy od ponad 10 lat. Kolejny kwartał z rzędu zarejestrowano bardzo wysoki udział renegocjacji umów najmu w wolumenie wynajętej powierzchni i stanowiło około 41%. Pomimo szerokiej oferty w ramach inwestycji na etapie realizacji, zainteresowanie najemców projektami w budowie jest relatywnie małe, a udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 10%, przy średnim kwartalnym wyniku z lat 2011-2020 na poziomie 20%. Struktura lokalizacji wolumenu najmu z trzech kwartałów bieżącego roku pokazuje, że największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy centralne (ponad 228 000 m kw. ) oraz Służewiec (ponad 60 000 m kw.),” – wyjaśnia Magdalena Czempińska.

Wzrost aktywności najemców w porównaniu z II kwartałem 2021 roku oraz relatywnie niewielki przyrost nowej podaży sprawiły, że współczynnik pustostanów w III kw. 2021 roku ustabilizował się na poziomie z czerwca 2021. W stolicy dostępne jest nadal 12,5% całkowitych nowoczesnych zasobów biurowych, czyli 768 000 m kw. powierzchni. Ofertę na wynajem poszerzają dodatkowo inwestycje z powierzchnią oferowaną do wynajęcia w ramach podnajmu. W III kw. 2021 roku zidentyfikowano co najmniej 80 000 m kw. takich biur w Warszawie.

„Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 13,2% (spadek o 0,6 pp. w porównaniu z II kw. 2021), natomiast w rejonach poza centrum 11,9% (wzrost o 0,5 pp. w ciągu kwartału),” – dodaje Magdalena Czempińska.

Zmieniająca się sytuacja rynkowa nie wpłynęła na wywoławcze stawki czynszu, które utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie (poza niewielkimi korektami odnotowanymi w I kw. 2021 głównie w centralnie zlokalizowanych obiektach). Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.

Źródło: Knight Frank.

Zauważalny spadek aktywności najemców połączony z wysoką podażą nowej powierzchni biurowej przekłada się na wzrost współczynnika pustostanów. W Warszawie w I połowie 2021 roku wynosił on 12,5%. Czy na rynku nieruchomości obserwujemy zatem większą elastyczność właścicieli biurowców?

„Rozmawiając z właścicielami budynków biurowych widzimy, że spora część z nich jest skłonna do większej elastyczności przy podpisywaniu i renegocjacji umów niż miało to miejsce przed pandemią. Jednym z czynników wpływających na to jest bezsprzecznie wzrost współczynnika pustostanów. W ostatnim kwartale w Warszawie zwiększył się on o 1,1 pp. Natomiast dla porównania z II kw. 2020 aż o 4,6 pp. W praktyce oznacza to, że obecnie mamy dostępne do wynajęcia od zaraz 760 000 m kw. powierzchni biurowej,” – mówi Janusz Garstka, Dyrektor działu Reprezentacji Właściciela.

Aktywność najemców nadal pozostaje na niższym poziomie niż w latach poprzednich, dlatego właściciele niektórych biurowców, żeby nie zostać z pustymi powierzchniami skłonni są do podpisywania krótszych umów najmu. Przed pandemią standardem rynkowym przy renegocjacjach były 3-5 letnie kontrakty. Teraz zdarzają się sytuacje, w których najemcy przedłużają umowy tylko na rok. Większość tego typu przypadków dotyczy jednak budynków starszych, z rynku wtórnego, które właśnie w ten sposób starają się zabiegać o nowych najemców i obecnych. Jeżeli chodzi o projekty z rynku pierwotnego, nadal podpisywane są umowy nie krótsze niż na 5 lat.

Niewątpliwie w oczach najemców atrakcyjne są biurowce z powierzchniami, które można wynająć na krótko, oferujące zaplecze konferencyjne oraz wszelkiego rodzaju nowoczesne rozwiązania technologiczne, które mają wpływ na komfort, ale i bezpieczeństwo użytkowników budynku.

„Na rynku biurowym w Warszawie nadal obserwowana jest większa niż przed pandemią skłonność najemców do renegocjacji kontraktów. Przedłużenia istniejących umów stanowiły ponad 40% wolumenu wynajętej powierzchni w I połowie 2021 roku,” – dodaje Janusz Garstka.
Wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie, jednak na początku 2021 roku odnotowano już niewielkie korekty, najczęściej w wysokości ok. 0,5 EUR.

„Właściciele biurowców chcąc przekonać najemców do relokacji oferują potencjalnym klientom coraz bardziej konkurencyjne i elastyczne warunki najmu, które są połączone z równie atrakcyjnymi zachętami finansowymi. Mówimy tu o zwolnieniach z czynszu, dodatkowym budżecie na aranżacje powierzchni czy też innych rozwiązaniach finansowych, które pozwalają obniżyć stawkę czynszu,” – komentuje Janusz Garstka.

Możemy spodziewać się, że bezpieczeństwo, oszczędności oraz elastyczność będą w dalszym ciągu wiodącymi tematami w kolejnych miesiącach na rynku biurowym.

Autor: Janusz Garstka, Knight Frank.

Warszawski rynek biurowy sukcesywnie powiększa się o kolejne metry nowoczesnej powierzchni biurowej, która obecnie sięga niemal 6,1 mln m kw. Tylko w pierwszej połowie roku 2021 roku na rynek trafiło około 226 000 m kw. powierzchni biurowej. Aktywność najemców wciąż pozostaje na niższym poziomie w porównaniu do lat poprzednich, a podpisane do końca czerwca umowy najmu opiewały na 250 000 m kw. Relacja wysokiej podaży i niższego popytu skutkowała dalszym wzrostem współczynnika pustostanów, który wyniósł 12,5%.

W pierwszej połowie roku pozwolenie na użytkowanie otrzymało 10 budynków biurowych o łącznej powierzchni około 226 000 m kw. Co ważne, aż 67% tej powierzchni stanowiły 3 biurowce: Skyliner (48 500 m kw., Karimpol Polska), ostatni etap kompleksu Generation Park – Y (44 200 m kw., Skanska Property Poland) oraz Warsaw UNIT (56 400 m kw., Ghelamco).

„Rondo Daszyńskiego już od kilku lat sukcesywnie buduje swoją pozycję nowego biznesowego serca Warszawy. Oddane budynki stanowią zdecydowaną większość nowej podaży w tym półroczu. Warto tutaj zaznaczyć, że tak duże inwestycje są kontynuacją budów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, a aktywność deweloperów względem nowych projektów ma zachowawczy stosunek. Decyzje o kolejnych realizacjach będą raczej wstrzymywane do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców,” – komentuje Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Obecnie wolumen nowych projektów w trakcie realizacji jest najniższy od dekady i wynosi 360 000 m kw. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać zakładanych harmonogramów to ok. 130 000 m kw. powierzchni trafi na rynek jeszcze w tym roku, a oznaczać to będzie drugi pod względem nowej podaży wynik po rekordowym 2016 roku. Głównym skupiskiem inwestycji w budowie są centralne strefy biznesowe, na terenie których realizowane jest 75% nowej podaży.

Ostrożnościowe podejście najemców utrzymuje się w dalszym ciągu. Wolumen podpisanych umów w pierwszej połowie 2021 roku zanotował wynik około 250 000 m kw., z czego drugi kwartał stanowił niemal 60% tego wolumenu. Pierwsze sześć miesięcy to jednak najniższy półroczny wynik po stronie popytu od 10 lat. Analizując dokładanie strukturę podpisanych umów niemal połowę wolumenu w pierwszych sześciu miesiącach stanowiły nowe umowy i ekspansje (49%). Wyraźnie spadło zainteresowanie projektami w budowie i zaledwie 11% wynosiły umowy przednajmu. W dalszym ciągu najemcy nie ryzykują i wybierają bezpieczne dla nich rozwiązania, tj. przedłużenia istniejących umów, które stanowiły 40% wolumenu wynajętej powierzchni.

„Dobrze skomunikowane Śródmieście i bliska Wola przyciągają nowych najemców. To właśnie strefy centralne i okolice Ronda Daszyńskiego cieszyły się największym zainteresowaniem firm, które wynajęły tam odpowiednio 60 000 m kw. i 52 000 m kw. Nowoczesne budynki biurowe i rozwiązania technologiczne, które oferują, zwłaszcza te zwiększające komfort i bezpieczeństwo użytkowników są w kręgu zainteresowań firm rozważających relokację. Miejsce na podium zamyka Służewiec z wynikiem 35 000 m kw.,” – dodaje Magdalena Czempińska.

Odczuwalny spadek aktywności najemców wraz z wysoką podażą nowej powierzchni, skutkują wzrostem współczynnika pustostanów w Warszawie do poziomu 12,5%. W ciągu kwartału zwiększył się on o 1,1 pp., natomiast w porównaniu z II kw. 2020 – aż o 4,6 pp. Powyższy współczynnik pustostanów przekłada się na niemal 760 000 m kw. powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Należy pamiętać, że faktyczny wolumen powierzchni na wynajem jest wyższy, ponieważ na rynku dostępna jest także powierzchnia oferowana do wynajęcia w ramach podnajmu.

„Obawy i niewiadome w tej dynamicznie zmieniającej się pandemicznej sytuacji przez wiele miesięcy nie wpływały na zmianę wywoławczych stawek czynszu na stołecznym rynku biurowym. Dopiero na początku 2021 roku odnotowano niewielkie korekty, które zamykały się w wysokości 0,5 EUR. Zmiany te głowie można zaobserwować w projektach zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach,” – wyjaśnia Magdalena Czempińska.

Przyglądając się bliżej stawkom czynszu, to powierzchnia w Centralnym Obszarze Biznesu oferowana jest za 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki wahały się od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt oferowanych przez właścicieli budynków, którzy szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcą przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.
Autor: Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

W 2020 roku posypały się w Warszawie wnioski o pozwolenia na budowę.
W pandemicznym, minionym roku liczba złożonych w Warszawie wniosków o pozwolenie na budowę budynków oferujących powierzchnie biurowe wzrosła o ponad 40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, czytamy w raporcie Pozwolenia na budowę obiektów biurowych Warszawa 2016-2020, opracowanym przez Walter Herz.

– Najwięcej wniosków, jak wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wpłynęło w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Od 2017 do 2019 roku ilość składanych wniosków obniżała się regularnie, co zaowocowało spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz powierzchni biurowych będących w budowie na warszawskim rynku. W 2020 roku także wystartowało znacząco mniej projektów, ale co ciekawe, istotnie wzrosła ilość złożonych wniosków o pozwolenie na budowę obiektów biurowych w porównaniu do 2019 roku. Istnieje więc szansa, że podaż powierzchni w trakcie realizacji, która ostatnio wyraźnie się obniżała, ponownie wzrośnie. Z 700-780 tys. mkw. biur, które były w budowie w latach 2016-2019, na koniec 2020 roku ich ilość spadła do poziomu 550 tys. mkw. powierzchni – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.

– Jeśli deweloperzy i inwestorzy rozpoczną budowę zaplanowanych projektów będzie można spodziewać się zachowania ciągłości wysokiej podaży dostarczanej na warszawski rynek biurowy. W przeciwnym wypadku możemy mieć do czynienia z luką podażową. Spadek dostępności atrakcyjnych powierzchni może z kolei przełożyć się na mniej korzystne oferty dla najemców – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Należy też zwrócić uwagę, że adaptacja systemu pracy zdalnej, który wpłynie na zmianę układów funkcjonalnych przestrzeni biurowych, będzie jednocześnie zachęcać do wyboru biur w lepszych lokalizacjach – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Raport Walter Herz pokazuje, że zdecydowana większość, bo aż 70 proc. zamierzeń planowanych w ciągu minionych 5 lat w Warszawie dotyczyła przebudowy, rozbudowy, remontu lub zmiany aranżacji przestrzeni. Zaledwie 9 proc. z ponad 1400 złożonych w tym czasie wniosków związanych było z budową nowych obiektów zawierających powierzchnie biurowe. W 2016 roku liczba zgłoszeń wzrastała, by w 2017 roku osiągnąć najwyższy poziom w badanym okresie, a w kolejnych latach zaczęła spadać.
Wydawane w latach 2016 -2020 pozwolenia umożliwiały realizację budynków oferujących biura w większości dzielnic Warszawy. Przy czym, wyraźnie mniejsza ilość decyzji dotyczyła terenów, w których dominuje zabudowa mieszkaniowa z bardzo niewielkim udziałem budynków o przeznaczeniu biurowym. Śródmieście, rejon ronda Daszyńskiego oraz Służewiec, gdzie przeważają biurowce, charakteryzują się natomiast zdecydowanie największą ilością wydanych pozwoleń. Mamy tu więc ścisłą zależność między liczbą istniejących budynków biurowych na danym obszarze miasta i ilością wydanych, przychylnych decyzji w tej strefie.

Analiza Walter Herz mówi, że do 84 proc. wniosków z kategorii XVI, obejmującej budynki biurowe i konferencyjne, które złożone zostały w ostatniej pięciolatce organy administracyjne odpowiedzialne za ich wydawanie w Warszawie przychyliły się. Tylko w przypadku 3 proc. wniosków wydana została decyzja odmowna. Bez rozpatrzenia pozostało 4 proc., inwestorzy wycofali 3 proc. z ogółu wniosków, tyle samo zostało zawieszone, 2 proc. trzeba uzupełnić, a dla 1 proc. z nich wydano decyzję umarzającą.
Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę wnioski o pozwolenie na budowę obiektów z zaprojektowanymi nie tylko powierzchniami biurowymi procent wydanych decyzji pozytywnych jest już niższy o 9 pp. Kształtuje się na poziomie 75 proc. Z odmową spotkało się 7 proc. wniosków skategoryzowanych jako obiekty o różnych funkcjach. Wycofanych zostało 5 proc. wniosków, podobna ilość nie została rozpatrzona, a po 4 proc. było takich, w przypadku których postępowanie zostało zawieszone oraz zapadła decyzja umarzająca.

W przepisowym terminie, do 65 dni, jaki jest na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę decyzje otrzymało tylko 63 proc. inwestorów zainteresowanych realizacją w Warszawie obiektów biurowych i konferencyjnych w ostatnich 5 latach. Średni czas pomiędzy datą złożenia wniosku i wydania decyzji wyniósł 74 dni.

Źródło: Walter Herz.

Od ponad roku obserwujemy wśród mniejszych firm rosnące zainteresowanie najmem powierzchni biurowej w realizowanych przez nas nowych, warszawskich projektach biurowych. Szczególnym zainteresowaniem cieszy się SKYSAWA zlokalizowana w jednym w najznakomitszych punktów Centralnego Obszaru Biznesu, tuż przy Rondzie ONZ. Otrzymujemy zdecydowanie więcej zapytań od mniejszych klientów, którzy myślą o wynajmie biura w prestiżowej lokalizacji, ale ich zapotrzebowanie na powierzchnię oscyluje w zakresie 200-300 mkw. Liczba tych zapytań stała się dla nas impulsem, by jeszcze raz przyjrzeć się projektowi, który obecnie jest na półmetku realizacji i znaleźć odpowiedź na to zapotrzebowanie.

Spis treści:
Wysokie piętro wieżowe dla dwóch najemców
Spektrum różnych możliwości
O inwestycji SKYSAWA

Wysokie piętro wieżowe dla dwóch najemców

Po wnikliwej analizie możliwych rozwiązań zdecydowaliśmy się przeprojektować najwyższe kondygnacje SKYSAWA, tak by Ci najbardziej wymagający klienci, poszukujący mniejszych, ale prestiżowych przestrzeni znaleźli je właśnie w naszej inwestycji. Wieża SKYSAWA będzie liczyć ponad 155 metrów wysokości, a całkowita powierzchnia piętra na najwyższych kondygnacjach, między 27. a 37. piętrem to ok. 500 mkw. Tak niewielka powierzchnia piętra wieżowego od początku mocno wyróżnia SKYSAWA na tle innych nowopowstających biurowców w Warszawie. Teraz wyróżnimy się jeszcze mocniej, ponieważ dzięki ostatnim zmianom w projekcie, polegającym na zoptymalizowaniu układu części wspólnych na 11 najwyższych piętrach, zyskaliśmy dodatkowe kilkaset metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Wprowadzone modyfikacje pozwalają nam lepiej dostosować wielkość biur do potrzeb konkretnych klientów i gdy zajdzie taka potrzeba, swobodnie dzielić najwyższe piętra SKYSAWA na dwóch najemców. Ponadto nowy układ pięter pozwala klientom na aranżację przestrzeni w sposób wykorzystujący potencjał funkcjonalny każdego metra kwadratowego.

Spektrum różnych możliwości

Równocześnie w ofercie powierzchni biurowych SKYSAWA mamy też przestrzenie dla klientów, którzy szukają dużych metraży. Mogą oni wynająć w SKYSAWA piętra o wielkości prawie 3 tys. mkw. GLA. Jest to możliwe dzięki przewidzianej przez inwestora opcji łączenia w poziomie dwóch kondygnacji SKYSAWA. Dotyczy to pięter od 2 do 4 z osiągalnym metrażem od 2400 m kw. do prawie 3000 m kw., jak również pięter 5-8, które po połączeniu dają powierzchnię ponad 1700 mkw. Natomiast część budynku zaczynająca się od 10 piętra a kończąca się na 15 piętrze to ok. 750 mkw. powierzchni brutto na każdym piętrze. Tak duża różnorodność dostępnych metraży w SKYSAWA, daje nam możliwość sprostania wymaganiom szerokiemu spektrum klientów.

O inwestycji SKYSAWA

SKYSAWA to nowoczesny kompleks biurowo-handlowy o powierzchni ok. 34 200 mkw., którego budowa rozpoczęła się pod koniec czerwca 2019 r. Kluczowym atutem inwestycji jest doskonała lokalizacja w ścisłym centrum stolicy tuż obok Ronda ONZ, w kwartale ulic Świętokrzyskiej, Twardej, Mariańskiej i alei Jana Pawła II. SKYSAWA jako jedna z nielicznych inwestycji w Warszawie będzie mieć bezpośrednie połącznie ze stacją metra. Obiekt posiada certyfikat BREEAM Interim na najwyższym poziomie Outstanding. Zgodnie z harmonogramem budynek A inwestycji liczący około 9.800 mkw. ma być gotowy w trzecim kwartale 2021 r., zaś zakończenie budowy budynku B – wieży liczące ponad 155 m wysokości zaplanowano na trzeci kwartał 2022 r. Inwestorem kompleksu SKYSAWA jest Polski Holding Nieruchomości. Za realizację inwestycji odpowiada konsorcjum firm PORR, TKT engineering i ELIN. Nadzór inwestorski nad budową sprawuje polski oddział międzynarodowej grupy konsultantów – Gleeds Polska.

Komentarz Adriana Bojczuka, Dyrektora Zarządzającego Obszarem Najmu i Nieruchomości PHN S.A.