Projekty typu mixed-use zyskują coraz większe uznanie w naszym kraju. W Polsce jest realizowanych coraz więcej inwestycji o charakterze wielofunkcyjnym. Ma to wiele zalet w kontekście urbanistyki, komunikacji, lokalnej gospodarki, ale ponad wszystko w wymiarze społecznym.

Spis treści:
Miasto w zasięgu 15-minut
Odzyskać kawałek miasta
Mieszkać
Pracować
Korzystać z życia
Kluczem dobra koncepcja

Miasto w zasięgu 15-minut
Jak wskazuje najnowszy raport „Wielofunkcyjne” opracowany przez ThinkCo, sektor inwestycji mixed-use jest w Polsce w początkowej fazie rozwoju, ale nabiera rozpędu – „dopiero dziś przechodzimy ewolucję od pofabrycznych rewitalizacji do wielkoskalowych projektów wielofunkcyjnych tworzonych od zera” – czytamy w opracowaniu. Jest to wyraźne odwrócenie funkcjonującej przez ponad 100 lat koncepcji kształtowania miast jednorodnych i rozproszonych, można też powiedzieć – miast dużych odległości. Integracja wielu funkcji na relatywnie niewielkim obszarze daje wiele korzyści i z tego też powodu „mixy” uznaje się obecnie za jeden z najważniejszych trendów w myśleniu o nowoczesnej urbanistyce miast. Miast małych odległości, 15-minutowych, w których wszystko, co potrzebne do życia, jest w zasięgu spaceru albo przejażdżki rowerem i w których komunikacja publiczna zdecydowanie wygrywa z samochodem.

– Dobrze przygotowane projekty typu mixed-use mogą wpisywać się w ideę miasta kompaktowego, w którym zmniejszamy codziennie pokonywane odległości (np. dom-praca), bo np. sprzyja to ograniczeniu potrzeby wykorzystywania czy posiadania samochodu. Dziś ważne jest dogęszczanie centralnych rejonów miast, aby zapobiec rozlewaniu się ich na przedmieścia, z czym w Polsce mamy duży problem, a co – poza wieloma problemami – zwiększa też koszty ich funkcjonowania (nowe szkoły, linie tramwajowe, drogi i ich utrzymanie), a także koszty życia mieszkańców – mówi dr hab. inż. Aleksander Orłowski, Politechnika Gdańska, ekspert z dziedziny Smart City.

Odzyskać kawałek miasta
Ciekawym przykładem tego rodzaju inwestycji są DOKI powstające na historycznych, postoczniowych terenach w Gdańsku, tuż obok Europejskiego Centrum Solidarności (ECS), które realizują wspólnie dwie lokalne firmy – Euro Styl i Torus.
– Lokalizacja inwestycji na terenach poprzemysłowych to dziś ważny trend obserwowany już w wielu miastach zachodnioeuropejskich. Często bardzo dobrze zlokalizowane centralne tereny miast przywracane są do życia. Pojawiają się tam nowi mieszkańcy, usługi i miejsca pracy, a w połączeniu z dostępnymi nowymi technologiami wpisuje się to w koncepcję Smart City. Projekty te muszą być jednak dobrze zaprojektowane, traktując zabudowę przemysłową jako wartość dodaną, a nie jego obciążenie – dodaje dr hab. inż. Aleksander Orłowski.

DOKI składają się z części mieszkaniowej (DOKI Living) i usługowej (MONTOWNIA), które realizuje Euro Styl oraz biurowej (DOKI Office), za którą odpowiada Torus. Wkomponowanie kompleksu wielofunkcyjnego w zdegradowane, poprzemysłowe, ale bardzo atrakcyjnie zlokalizowane i świetnie skomunikowane tereny Gdańska, przyniesie nie tylko ożywienie społeczne, ale także ekonomiczne. Będzie to duży bodziec dla rodzącego się do życia na tym obszarze Młodego Miasta – nowoczesnej dzielnicy portowej na miarę HafenCity w Hamburgu czy Aker Brygge w Oslo.

– Od początku mieliśmy świadomość tego, na jak wartościowym i ważnym historycznie terenie inwestujemy. Dlatego też z ogromną starannością i odpowiedzialnością podeszliśmy do opracowania koncepcji zagospodarowania i doboru funkcji na tym 7-hektarowym terenie – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl z Grupy Dom Development.

Mieszkać
Starannie zaprojektowane w duchu stoczniowym budynki części mieszkaniowej DOKÓW będą powstawać w kilku etapach. Łącznie wybudowanych zostanie ponad 1000 mieszkań i lokali usługowych w parterach, które będą jednym z elementów stymulujących sąsiedzką integrację. Oferta zakłada szeroki wybór mieszkań od 1- do 5-pokojowych. Każdy kwartał zabudowy na 1. piętrze będzie posiadać wewnętrzne, zielone patio, będące miejscem wypoczynku i rekreacji dla mieszkańców, a do części mieszkań będą przynależeć prywatne ogródki. Apartamenty na najwyższych kondygnacjach będą miały tarasy z pięknym widokiem na panoramę starego Gdańska czy zabytkowe, stoczniowe żurawie. Dla każdego, kto kocha miejski klimat, będzie to wymarzone miejsce do życia.

Pracować
Od strony ECS-u powstaną dwa budynki biurowe o łącznej powierzchni najmu blisko 38 tys. mkw. Pomiędzy nimi będzie przebiegać nowa ulica Kadłubowców (odtworzenie historycznego ciągu komunikacyjnego). W ich otoczeniu zaprojektowano przyjazną przestrzeń skupiającą miejskie życie, sprzyjającą wypoczynkowi i integracji pracowników. Partery budynków będą przeznaczone na różnego rodzaju usługi dedykowane w głównej mierze pracownikom. Przykładowo, przy współpracy z lokalnymi artystami powstanie kawiarnia artystyczna z ogródkiem – wyjątkowe miejsce mające charakter małej galerii sztuki. W każdej z hal garażowych (oraz na zewnątrz) znajdą się przestrzenie dla rowerzystów, z parkingami i dedykowanymi szatniami.

– Kreujemy wspólnie kawałek miasta. Wprowadzamy różnorodne, komplementarne dla siebie funkcje – mieszkaniową, biznesową i usługową. Poszczególne części tej inwestycji będą funkcjonować niezależne, ale w kontekście całości zagospodarowania tego terenu, będą się przenikać, wzajemnie uzupełniać i stymulować, tworząc wartość tego miejsca – mówi Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus.

Budynki biurowe certyfikowane będą w systemie LEED, co jest gwarancją ich najwyższej jakości, spełniania wyśrubowanych norm środowiskowych, energooszczędności czy użycia przyjaznych dla otoczenia i użytkowników materiałów budowlanych. Na dachach zaprojektowano zielone tarasy, gdzie będzie można popracować, zjeść lunch czy odpocząć podziwiając stoczniową panoramę. Będzie to komfortowe, świetnie zlokalizowane i skomunikowane miejsce pracy.

Korzystać z życia
Na 3 górnych kondygnacjach zabytkowego budynku MONTOWNI znajdzie się 114 loftów serwisowanych – są już w sprzedaży. Ta część budynku, zarządzana przez profesjonalnego operatora, pełnić będzie funkcję hotelową. Komplementarna do loftów będzie 400-metrowa przestrzeń konferencyjna. Dodatkowo na parterze zaprojektowano food hall o powierzchni 2,3 tys. mkw. z różnorodną ofertą gastronomiczną. Przestrzeń ta zwieńczona będzie amfiteatralnymi schodami. Klimat miejscu nadadzą też wkomponowane w projekt industrialne elementy zachowane z dawnego okresu, które po odrestaurowaniu staną się ozdobą wnętrz. Szklany strop odsłoni z kolei wyjątkowy, galeryjny układ budynku, który wzbogacony zostanie wewnętrzną ścianą zieleni.
Wzdłuż MONTOWNI będzie przebiegać trakt spacerowy łączący ECS z Muzeum II Wojny Światowej, skupiający życie dzielnicy. Miejsce to będzie więc przyciągać mieszkańców inwestycji i szerzej – Gdańska, osoby pracujące w pobliżu oraz turystów, kreując jego życie.

Kluczem dobra koncepcja
Projekty wielofunkcyjne mają niebagatelny wpływ na jakość życia na danym obszarze. Powstawanie tego rodzaju inwestycji stymulują również nowe oczekiwania klientów, co dostrzegają zarówno deweloperzy, architekci, jak i włodarze miast. Odpowiedzią są więc starannie zaprojektowane, urozmaicone architektonicznie obszary – nowe „kawałki miast”. W przypadku DOKÓW poszczególne funkcje (mieszkaniowa i usługowa, biurowa) realizowane są przez firmy wyspecjalizowane w swoich dziedzinach, co gwarantuje wysoką jakość każdego z elementów inwestycji. Nie bez znaczenia jest też równoległe ich powstawanie – dzięki dwóm niezależnym źródłom finansowania uda się szybciej ożywić ten teren. Połączenie funkcji mieszkaniowej, biurowej, hotelowej i usługowej w tak prestiżowej i doskonałej lokalizacji, praktycznie w Centrum Gdańska, jest pomysłem, który musi się udać.

materiał prasowy

Projekty mixed-use, czyli nieruchomości łączące funkcje mieszkalne, usługowe, biurowe i rozrywkowe, cieszą się rosnącą popularnością, również w Polsce. Według ekspertów, pandemia Covid-19 może tylko przyspieszyć zmiany rynkowe, w których klasyczne centra handlowe i biurowe będą musiały liczyć się z większym zainteresowaniem na konkurencyjne obiekty o różnym przeznaczeniu.

Spis treści:
Boom na mixed-use w Polsce
Jaka przyszłość mixed-use?

Międzynarodowe badania pokazują, że projekty mixed-use mogą liczyć na coraz większy popyt. W raporcie International Council of Shopping Centers z 2019 r. wskazano, że aż 78 proc. Amerykanów zamieszkałoby w projekcie łączącym funkcje mieszkalne, biurowe, zakupowe i rozrywkowe, czyli właśnie w typowym obiekcie mixed-use. Wśród badanych największym zainteresowaniem do życia w takim miejscu wykazali się najmłodsi, tzw. milenialsi (21-38 lat) – aż 85 proc., podczas gdy osoby z tzw. pokolenia boomersów (55-73 lat) już tylko w 71 proc.

Dane o zmianie trendów rynkowych potwierdzają także inne analizy. W raporcie PwC i Urban Land Institute „Emerging Trends in Real Estate. Climate of change” z 2020 r. przebadano nastroje wśród managerów z całej Europy. Pokazują one, że obecnie najczęściej przekształca się istniejące nieruchomości na: mieszkalne (68 proc.), mixed-use (54 proc.) i biura (36 proc.).

Nadchodzącą rynkową rewolucję szybko wyczuł gigant z branży IT, firma Google. W tym roku spółka ogłosiła plany dotyczące olbrzymiego projektu mixed-use, który ma powstać w San Jose w Kalifornii. Kompleks będzie dysponował prawie 680 tys. m2 biur, 4 tys. mieszkań, ok. 46 tys. m2 powierzchni handlowej, kulturalnej i artystycznej, ponad 9 tys. m2 powierzchni eventowej, ok. 300 pokojami hotelowymi i ok. 800 kwaterami korporacyjnymi. Oprócz tego inwestor przewiduje budowę parków oraz otwartej, ogólnodostępnej przestrzeni.

– Popularność nieruchomości wielofunkcyjnych rośnie na świecie od lat i można mówić już o stałym trendzie. Nowe pokolenia, tzw. milenialsi i generacja Z, chcą żyć w mieście i czerpać z tego przyjemność. Projekty mixed-use zapewniają im nie tylko dogodną lokalizację, pozwalającą na aktywny tryb życia, ale również bezpośredni dostęp do sklepów, usług i rozrywki. I tak jak miejskie ulice, szybko dostosowują swoją ofertę do zmieniającej się rzeczywistości. Wiele takich miejsc, jak np. Centrum Praskie Koneser, to teraz zagłębia sztuki, które pełne są galerii i wystaw. To zaprzeczenie idei mieszkania na przedmieściach, oznaczającej często wielogodzinne stanie w korkach i utrudniony dostęp do życia społecznego – mówi Maciej Kłos z firmy doradczej International Business Advisors.

Boom na mixed-use w Polsce
Polska wpisuje się w trendy międzynarodowe. Według danych JLL z końca 2019 r., w ciągu ostatnich 10 lat podaż powierzchni komercyjnej w obiektach mixed-use w naszym kraju wzrosła blisko sześciokrotnie. Jak zaznacza Krzysztof Tyszkiewicz, wiceprezes pracowni architektonicznej Juvenes-Projekt, takie kompleksy powstają i stają się miejscami spotkań, pracy i spędzania wolnego czasu. – Centrum Praskie Koneser w Warszawie, Monopolis w Łodzi i Browar Lubicz w Krakowie to tylko niektóre przykłady spektakularnych rewitalizacji zmieniających przeznaczenie nieruchomości. To przestrzenie miastotwórcze, wpływające na jakość życia całego otoczenia. Są katalizatorem transformacji, inspirując zupełnie nowe pomysły biznesowe.

Wykorzystanie istniejących obiektów do nowych funkcji to nie tylko drugie życie dla zaniedbanych dzielnic. To także uczestniczenie w realizacji bodaj najważniejszego dziś zadania, jakim jest ograniczenie destrukcyjnego wpływu gospodarki na planetę. Swoisty recykling przestrzeni jest tu jedną z ważnych dróg – podkreśla Krzysztof Tyszkiewicz.

Jaka przyszłość mixed-use?
Pandemia Covid-19 spowodowała zmiany w postrzeganiu rynku nieruchomości. Zamknięte podczas lockdownu centra handlowe zyskały konkurencję. Obiekty mixed-use, które dysponują otwartymi, publicznymi przestrzeniami były wciąż dostępne. – Koronawirus zmodyfikował myślenie ludzi na całym świecie. Docenili oni możliwość spędzenia czasu na powietrzu oraz bliskość usług, sklepów czy pracy. Miejsca łączące wiele funkcji oraz krótkoterminowo domy jednorodzinne, to główni wygrani ewolucji branży nieruchomości podczas mijającego roku. A to przekłada się na rynki finansowe, które dostosowując się do nowej rzeczywistości są coraz bardziej otwarte na mixed-use – dodaje Maciej Kłos.

Optymizm ekspertów podziela branża deweloperska, która przygotowuje kolejne tego typu projekty. W Poznaniu powstaje właśnie „Nowy Rynek”. To pięć budynków o różnej funkcjonalności – od biurowej, przez hotelową, po mieszkaniową. Jego całkowita powierzchnia użytkowa wyniesie 100 tys. m2. W Katowicach realizowany jest wielofunkcyjny kompleks, który dostarczy niemal 90 tys. m2 do pracy, mieszkania i rekreacji. Zlokalizowany jest w centrum miasta i jest to pierwsze przedsięwzięcie mixed-use na mapie nieruchomości stolicy Śląska, prowadzone na tak dużą skalę. Z kolei w Łodzi powstaje „Fuzja”. To przywrócenie życia dawnej fabryki Karola Scheiblera w Łodzi. Na blisko 8 hektarach trwa rewitalizacja dotychczas zamkniętego fragmentu miasta, który wraz z oddaniem pierwszej części placu przy elektrowni latem 2021 r. otworzy się na mieszkańców, pracowników i odwiedzających.

Obiekty mixed-use powstają w całej Polsce i już niedługo mogą zmienić nasz krajobraz. Optymistycznie patrzą na ten trend analitycy, którzy oprócz zmian estetycznych dostrzegają w tego rodzaju nieruchomościach możliwość pomnożenia kapitału. Według tegorocznej analizy międzynarodowej firmy doradczej rynku nieruchomości, Savills IM, rekomendowanym obszarem inwestycyjnym w Warszawie są najwyższej jakości aktywa biurowe, stanowiące część projektów mixed-use.

mat.pras.