Organiczna ekspansja jest jednym z fundamentalnych obszarów umożliwiających skalowanie biznesu w branży retail. Sieci spożywcze konkurują o najatrakcyjniejsze działki nie tylko ze swoją branżą, ale także z deweloperami mieszkaniowymi i innymi inwestorami. Jednocześnie podaż gruntów zlokalizowanych blisko klientów, szczególnie w większych aglomeracjach, znacząco się kurczy. Jak w takiej sytuacji można planować efektywną ekspansję? Istnieje szansa na poprawę koniunktury czy konieczna jest zmiana dotychczasowego modelu budowania portfolio nieruchomości?
Komentarz ekspercki Eweliny Jarosińskiej, członkini zarządu i dyrektorki Departamentu Obszarów Centralnych w Kaufland Polska.
W Polsce od blisko 30 lat trwa nieruchomościowa prosperity. Jako kraj i społeczeństwo nadrabiamy wieloletnie zaległości w szybkim tempie i z wyraźnie dostrzegalnymi efektami – zarówno w segmencie handlowym, w którym funkcjonują m.in. sieci spożywcze, jak i na rynku biurowym, mieszkaniowym, hotelarskim i wielu innych. Na rozbudowę infrastruktury, będącą konsekwencją dynamicznego rozwoju kraju, nakładają się, szczególnie w przypadku dużych aglomeracji miejskich i ich przedmieść, naturalne procesy urbanizacyjne. Te atrakcyjne ośrodki powodują silny napływ ludności, która szuka swojego miejsca zamieszkania, pracy czy też codziennych zakupów, co z kolei napędza popyt na wspomniane nieruchomości. Co więcej, Polska jako kraj o wyróżniającym się potencjale w Europie Środkowej stała się bardzo atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, który przyciąga coraz większe grono zagranicznych inwestorów, w tym również instytucjonalnych. Nasz kraj odznacza się dojrzałością i dużą konkurencją we wszystkich segmentach rynku nieruchomości. Wspomniane czynniki budują rosnącą presję ze strony popytowej, na którą wolny rynek odpowiada stale rosnącymi cenami.
Poza wzrostem kosztów zakupu i realizacji inwestycji sieci handlowe zmagają się z ograniczoną podażą atrakcyjnych gruntów. Jakich gruntów szuka Kaufland? Zależy nam na tym, aby lokalizacja gwarantowała duży zasięg oddziaływania, sięgający przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy potencjalnych klientów. W związku ze zmieniającymi się preferencjami zakupowymi konsumentów sklep musi być blisko klienta i zapewniać mu pełen komfort zakupów. W tym kontekście usytuowanie marketu musi być odpowiednie zarówno dla osób poruszających się pieszo, jak i zmotoryzowanych, a więc oferować zarówno spacerową odległość od osiedli mieszkaniowych, jak i wygodny parking czy łatwy wjazd i wyjazd na teren we wszystkich kierunkach.
Najem lokalu w parku handlowym to dziś dla wielu sieci szansa na dynamiczną ekspansję i naturalna konsekwencja skorzystania z trwającego od kilku lat boomu tego typu obiektów handlowych. Otwartość na różne formy rozwoju i nieograniczanie się do dotychczas sprawdzonych sposobów ekspansji zwiększa szansę sukcesu. W naszym przypadku oznacza to, że oprócz budowy wolnostojących obiektów jesteśmy otwarci na współpracę np. z właścicielami budynków wielofunkcyjnych, traktując jednocześnie połączenie naszej placówki z dodatkowymi usługami jako zaletę, a nie konieczność.
Dostępność lokalizacji uznawanych za ciekawe jest coraz mniejsza m.in. ze względu na presję konkurencyjną wewnątrz tego samego segmentu działalności. Zmiana trendów konsumenckich dotyczy wszystkich uczestników rynku, więc o swój kawałek tortu zabiegają wszystkie formaty, zarówno dyskonty, sklepy typu convenience czy wreszcie super- i hipermarkety. Te ostatnie ze względu na wysokość kosztów utrzymania są zmuszone do redukcji powierzchni. Poza konkurencją w sektorze handlowym detaliści muszą rywalizować również z deweloperami mieszkaniowymi. Jest to o tyle nierówna konkurencja, że firmy deweloperskie z segmentu mieszkaniowego mogą znacznie intensywniej zagospodarować dostępny teren i w konsekwencji zapłacić za niego dużo więcej. Dodatkowym aspektem eliminującym część działek jest brak prawnego przygotowania gruntów. Mam tu na myśli na przykład brakujące plany zagospodarowania przestrzennego lub niewyjaśnioną sytuację własnościową.
Kaufland stawia czoła wyzwaniom na rynku nieruchomości, zwiększając m.in. elastyczność w podejściu do zagadnień ekspansji. Oprócz budynków wolnostojących na gruntach własnościowych, coraz częściej zawieramy długoterminowe umowy najmu w centrach i parkach handlowych, a także w obiektach wielofunkcyjnych, ponieważ te ostatnie mają z reguły bardzo atrakcyjną lokalizację. Wspomniane nieruchomości wielofunkcyjne powstają również w efekcie rosnącej świadomości włodarzy miast aktywnie kreujących politykę przestrzenną, którzy starają się tworzyć nowoczesne, przyjazne miasta, m.in. w myśl koncepcji miast 15-minutowych. Tego typu nieruchomości nie będą jednakże zjawiskiem masowym, gdyż są bardzo drogie i skomplikowane w realizacji.
Co ciekawe, a co świadczy o wspomnianej przeze mnie wcześniej dojrzałości naszego rynku, w Polsce jest obfity zasób 20- czy 30-letnich, relatywnie niedużych nieruchomości handlowych, które są usytuowane w doskonałych, gęsto zaludnionych lokalizacjach, a których standard budowlany, wystroju wnętrza czy oferty handlowej odbiega od dzisiejszych trendów. Już dzisiaj znane są przykłady obiektów, które z sukcesem zostały poddane procesom rewitalizacji, rekomercjalizacji oraz zmianom funkcjonalnym. Kaufland jest częścią tego typu obiektów, jak np. Mozaika w Krakowie czy Lublinie oraz Fort Wola w Warszawie. Jestem przekonana, że w tego typu lokalizacjach rola wyspecjalizowanego operatora spożywczego z szerokim asortymentem produktów świeżych, czyli głównej kotwicy frekwencyjnej centrum nie ulegnie zmianie – to znaczy będzie kluczowa zarówno z perspektywy klienta, innych najemców, jak i właściciela obiektu. Zakładam, że takie procesy modernizacyjne będą się coraz bardziej nasilały w niedługiej przyszłości. Okres pandemii udowodnił, że w dużych skupiskach ludzkich średniej wielkości obiekty handlowe należące do silnego operatora spożywczego najlepiej poradziły sobie z wyzwaniami tamtego okresu i m.in. dzięki temu stały się „ulubieńcami” klientów.
Podejmując próbę prognozowania przyszłości dla branży nieruchomości z perspektywy handlu, możemy spodziewać się wielu dynamicznych zmian. Polska jako duży, atrakcyjny i dojrzały rynek będzie świadkiem nowych konceptów, formatów czy też idei. Jeszcze przynajmniej przez kilka najbliższych lat nowa powierzchnia handlowa będzie w dużym stopniu tworzona przez ofertę parków handlowych. Jednak ten potencjał z pewnością w końcu się wyczerpie. W mojej opinii następującym później trendem będą rewitalizacje istniejących już obiektów, zarówno wspomnianych starszych obiektów, jak i centrów handlowych, które nie są dzisiaj wystarczająco sprofilowane. Mimo spektakularnych zamknięć kilku centrów handlowych w ostatnich latach nie znikną one z rynku, ale z pewnością będą dalej ewoluowały i oferując zindywidualizowaną ofertę dla klientów w zasięgu odziaływania, w jakim operują, będą w jeszcze większym stopniu dostarczały kompleksowe usługi, w tym medyczne, ale także gastronomię czy rozrywkę. Należy oczekiwać, że presja na obiekty niewystarczająco sprofilowane czy po prostu mało atrakcyjne pod względem oferty będzie rosła. Wobec tego doczekamy się także zamykania kolejnych obiektów handlowych i przekształcania ich na inne funkcje, dostosowane do realnych potrzeb lokalnych społeczności. Uważam jednak, że nie będzie to zjawisko masowe.
Ograniczona podaż gruntów pod inwestycje handlowe w atrakcyjnych lokalizacjach to wyzwanie, z którym zmagają się niemal wszystkie sieci. Presja popytowa wymaga poszukiwania optymalnych rozwiązań ekspansyjnych, a w wielu przypadkach redefinicji dotychczasowej strategii. Nie mam wątpliwości, że zdolność do sprawnej adaptacji do bieżących realiów rynkowych to uniwersalna recepta, która umożliwia rozwój bez względu na etap cyklu koniunkturalnego.
Autor: Ewelina Jarosińska, członkini zarządu Kaufland Polska.
