Aktywność najemców na największych rynkach regionalnych w Polsce pozwoliła zakończyć rok 2020 podpisaniem umów na poziomie 580.000 m2., co było wynikiem gorszym o ponad 100.000 m2. w porównaniu do 2019 roku. Warto tutaj zaznaczyć, że poprzednie 3 lata charakteryzowały się rekordową aktywnością najemców, a tegoroczny wynik zbliżony jest do popytu z 2016 roku.

W 2020 roku zostały oddane do użytku 4 nowe projekty (Face2Face I – ul. Żelazna 4, Face2Face II ul. Żelazna 4, DL Piano ul. Wrocławska 54 oraz Global Office Park C ul. Zabrska 20), powiększając ofertę katowickiego rynku biurowego o ponad 60.000 m2 i zwiększając całkowite zasoby powierzchni w tym mieście do 590.000 m2. Oznacza to znaczne przyspieszenie aktywności deweloperskiej po relatywnie spokojnym pod względem nowej podaży 2019 roku, kiedy do użytku oddano zaledwie 10.000 m2 (najniższy wolumen od 2012 roku). Warto zaznaczyć, że kolejne lata zapowiadają się bardzo dobrze, co może pozwolić na pobicie kolejnych rekordów. Historyczna podaż zasili katowicki portfel nieruchomości klasy A o 200.000 m2 powierzchni biurowej, co znacznie rozszerzy ofertę skierowaną do nowych inwestorów chcących przenieść swoje biura do Katowic.

Tak dużego wolumenu podaży w budowie w Katowicach nie zarejestrowano jeszcze nigdy, jednak po stronie popytu skutki pandemii zdecydowanie są widoczne. W 2020 roku podpisane zostały umowy najmu na ponad 60.000 m2, co stanowi spadek o ponad 30% względem 2019 roku. Istotny jest również charakter podpisanych umów, z których aż 60% stanowiły umowy typu pre-let, a pozostałe 40% obejmowały ekspansje, renegocjacje oraz nowe umowy w istniejących budynkach.

Zwiększona podaż oraz zmniejszona aktywność najemców przyczyniła się również do wzrostu wskaźnika pustostanów, który pod koniec grudnia 2020 roku wynosił 9,2% i był wyższy o 2,2 pp. względem ubiegłego kwartału oraz 2,5 pp. porównując z analogicznym okresem 2019 roku. Jednocześnie Katowice mają trzeci najniższy wskaźnik pustostanów spośród największych miast regionalnych w Polsce, zaraz po Lublinie i Szczecinie.. W Polsce średni wskaźnik pustostanów wyniósł natomiast 12,7% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem.

Autor: Iwona Kalaga, Ekspert ds. Najmu, Knight Frank.

Pomimo swojego niepowtarzalnego charakteru 2020 rok przyniósł Warszawie dwukrotnie więcej nowych biur niż rok poprzedni. Dzięki dużej aktywności deweloperów w największych miastach w Polsce jest już łącznie ponad 12 mln mkw. powierzchni biurowych. W tym roku liderzy rynku deweloperskiego zapowiadają ukończenie kolejnych, dużych inwestycji. Plany firm, realizujących projekty biurowe w całym kraju dotyczą oddania nawet 800 tys. mkw. nowych powierzchni.

Spis treści:
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Poznań
Katowice
Łódź
Popyt zadecyduje o kierunku transformacji rynku

Z analiz firmy Walter Herz wynika, że w 2020 roku na główne rynki w Polsce weszło 680 tys. mkw. biur. Wśród wiodących deweloperów wyróżniała się firma Echo Investment, dzięki której rynek zyskał 108 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, Skanska oddała w minionym roku 85 tys. mkw. biur, Ghelamco – 75 tys. mkw., HB Reavis – 65 tys. mkw., a Golub Gethouse – 48 tys. mkw. Na odnotowanie zasługuje fakt, że trzej ostatni z wymienionych deweloperów dostarczyli powierzchnie w ramach pojedynczych, wielkoskalowych projektów. Echo i Skanska natomiast oddały budynki zlokalizowane w różnych miastach w Polsce.

W skali kraju w budowie pozostaje ponad 1,2 mln mkw. biur, które będą sukcesywnie oddawane w najbliższych latach. – Intensywna działalność inwestorów świadczy o zapotrzebowaniu na nowoczesne powierzchnie biurowe we wszystkich głównych miastach w Polsce. Duża ilość obiektów w budowie zabezpiecza stabilny rozwój rynku oraz dostęp do wysokiej klasy powierzchni na zadawalającym poziomie. W największych ośrodkach w kraju wiele realizowanych projektów mieści się w pobliżu ścisłego centrum miasta, co dowodzi, że te rejony szczególnie zyskują na popularności – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz.

– Firmy wstrzymują się natomiast jeszcze z podejmowaniem zdecydowanych kroków związanych z wynajmem w oczekiwaniu na zakończenie blokady lockdownowej. Prawdopodobnie wiosną będziemy mogli już obserwować, jak duży realny wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnię na rynku biurowym będzie miała praca zdalna – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz
Warszawa

Zasoby naszego, największego rynku biurowego zbliżają się do poziomu 6 mln mkw. powierzchni. Dane Walter Herz wskazują, że w 2020 roku w Warszawie oddanych zostało 335 tys. mkw. nowych biur, podczas gdy w 2019 roku niewiele ponad 160 tys. mkw. powierzchni. Do ukończonych projektów należał m.in. wysokościowiec Mennica Legacy Tower, dwa budynki w kompleksie Varso Place, The Warsaw HUB, Chmielna 89, budynek A w kompleksie Lixa oraz dwa biurowce w inwestycji Browary Warszawskie – Biura przy Willi i Biura przy Warzelni. W budowie pozostaje 550 tys. mkw. biur, a rok wcześniej było ich w realizacji o 300 tys. mkw. więcej. Jeśli projekty będą oddawane w zapowiadanych terminach pozwoli to warszawskiemu rynkowi biurowemu płynnie przekroczyć w tym roku kolejny próg podażowy.

– W bieżącym roku w Warszawie planowane jest zakończenie budowy m.in. inwestycji Warsaw Unit należącej do firmy Ghelamco, Fabryki Norblina realizowanej przez Grupę Capital Park, a także biurowca Generation Park Y budowanego przez Skanska. Pozwolenie na użytkowanie właśnie otrzymał Skyliner firmy Karimpol, który przyniósł 45 tys. mkw. powierzchni. Jeśli zapowiedzi deweloperów sprawdzą się, tegoroczna nowa podaż przewyższy wynik uzyskany w Warszawie w roku ubiegłym – mówi Krzysztof Foks.

Na rynku warszawskim na najemców czeka dziś prawie 600 tys. mkw. powierzchni, to około 10 proc. wszystkich biur. Jak obliczają analitycy Walter Herz, podobną wartość osiągnął w ubiegłym roku w stolicy wolumen wynajmu. Ponad 600 tys. mkw. powierzchni, które trafiły do najemców oznacza, że 2020 roku popyt na warszawskie biura obniżył się o jedną trzecią w porównaniu z rokiem 2019, który z 880 tys. mkw. wolumenem najmu był dla Warszawy rekordowy.

Kraków
W 2020 roku zasoby biurowe rynku krakowskiego, który plasuje się na drugiej pozycji w kraju, przekroczyły 1,5 mln mkw. powierzchni. Przyczyniło się to tego zakończenie budowy między innymi kompleksu Unity Centre, High5ive 4, Fabryczna Office Park, DOT Office L1, czy Wadowicka 3 B. Ogół ukończonych budynków przyniósł miastu 129 tys. mkw. powierzchni biurowych.

– Deweloperzy wyraźnie nadal stawiają na Kraków. W budowie na krakowskim rynku znajduje się ponad 150 tys. mkw. biur. Powstaje projekt Ocean Office Park, pierwsze budynki w kompleksie The Park, czy finalny biurowiec w inwestycji High5ive. Niebawem możemy spodziewać się w stolicy Małopolski startu kolejnych, wielkoskalowych przedsięwzięć – zaznacza Krzysztof Foks.

Wrocław
We Wrocławiu w 2020 roku na rynek zostało dostarczone 61 tys. mkw. nowych powierzchni. Na terenie aglomeracji w budowie jest 100 tys. mkw. biur. Mimo pandemii popyt na wrocławskim rynku utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Do projektów oddanych w ubiegłym roku należały City Forum – City two, West 4 Business Hub, czy Centrum Południe. Wśród największych prowadzonych aktualnie inwestycji jest natomiast nowy, wielofunkcyjny kompleks Quorum, Brama Oławska, MidPoint 71 oraz Wielka 27.

Trójmiasto
W Trójmieście w budowie pozostaje 165 tys. mkw. powierzchni, z czego duża część nowych biur zlokalizowana jest w Gdyni. Oddanie projektów będących w końcowej fazie realizacji pozwoli trójmiejskiemu rynkowi biurowemu do końca 2021 roku przejść próg 1 mln mkw. powierzchni. W minionym roku na terenie Trójmiasta oddanych zostało 60 tys. mkw. biur, między innymi w budynkach Olivia Prime B oraz Wave A. Do realizowanych w regionie inwestycji należą 3T Office Park, K2 Kielecka, Gato, Format, czy Palio.

Poznań
2020 rok w kontekście nowych projektów biurowych w Poznaniu przebiegł spokojnie. Do użytku został oddany jeden projekt – Giant Office oferujący ponad 15 tys. mkw. powierzchni najmu.

– Wśród inwestycji będących obecnie w budowie, wyróżnia się budynek D w kompleksie Nowy Rynek realizowanym przez Skanska oraz Andersia Silver, który w 2023 roku stanie się najwyższym budynkiem w mieście. Aktualnie w Poznaniu powstaje 81 tys. mkw. powierzchni biurowych – mówi Krzysztof Foks.

Katowice
Katowice są jednym z regionalnych rynków nieruchomości, gdzie najszybciej rozwija się segment biurowy. W 2020 roku zostało w nich oddane do użytku 66 tys. mkw. powierzchni biurowych, a ponadto w budowie znajduje się aż 170 tys. mkw. powierzchni biurowych, co stanowi blisko jedną trzecią obecnych zasobów. Wśród realizowanych projektów znajdują się Global Office Park – wielofunkcyjny projekt realizowany przez Cavatinę, .KTW II – kolejny etap projektu biurowego położonego w sąsiedztwie katowickiego Spodka, Silesia for Business realizowany przez TriGranit czy Craft firmy Ghelamco.

Łódź
2020 rok zakończył się na łódzkim rynku biurowym z wysokim popytem, ale również relatywnie niską aktywnością deweloperów. W ubiegłym roku podaż powierzchni biurowych wzrosła o 37 tys. mkw. Do użytkowania oddane zostały między innymi Brama Miasta A i Hi Piotrkowska 155. Obecnie najaktywniejszym deweloperem w mieście jest Echo Investment, realizujące projekty React oraz wielofunkcyjny projekt Fuzja.

Popyt zadecyduje o kierunku transformacji rynku
– Projekty biurowe w całym kraju prowadzone są bez większych zakłóceń. Realizację następnych obiektów deweloperzy uzależniają jednak od popytu. Budowa niektórych z planowanych inwestycji może zostać przesunięta w czasie. W przypadku projektów w fazie realizacji trwają analizy dotyczące zastosowania optymalnych rozwiązań, które wpiszą się w zapotrzebowanie przyszłych użytkowników. Część przygotowywanych projektów typu mixed-use może zmienić swoje funkcje użytkowe lub zostać całkowicie przekształcona – uważa Bartłomiej Zagrodnik.

– Wywoławcze stawki czynszowe na rynku biurowym utrzymują się nadal na wysokim poziomie. Właściciele budynków, przede wszystkim tych z większym udziałem wolnej powierzchni, zaczęli już jednak walczyć o najemców, oferując rozbudowane pakiety zachęt. Na niektórych rynkach można zaobserwować spadek ilości rozpoczynanych projektów w porównaniu z latami ubiegłymi, co w dłuższej perspektywie może przyczynić się do wystąpienia niedoborów wysokiej klasy powierzchni biurowych. Szczególnie, jeśli sprawdzą się oczekiwania związane z napływem nowych inwestorów do Polski oraz okaże się, że firmy nie zechcą na szerszą skalę redukować powierzchni i utrzymają zajmowane biura jako ważny element swojej działalności – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Źródło: Walter Herz.

Zmiany, jakie zachodzą na rynku nieruchomości przyniosą nowych liderów i duże przemiany we wszystkich jego segmentach. Jakie zmiany zaszły na rynku nieruchomości komercyjnych w 2020?

Spis treści:
Jakim kierunku będzie zmierzał rynek w tym roku?
Jak zmieni się struktura popytu na powierzchnie biurowe w związku z rozpowszechnianiem się home office? Czy w tym roku będziemy obserwować falę relokacji?  
Czy na rynku biurowym pojawi się nadpodaż?
Jaki był ubiegły rok dla Walter Herz? Jakie plany ma firma na ten rok?

Sektor nieruchomości pokazał, że jako rynek kapitałowy jest odporny na kryzys. Największym beneficjentem 2020 roku był segment magazynowy z rekordowym w swojej historii wolumenem transakcyjnym. Zmiany wywołane przez pandemię, szybki wzrost e-commerce i transformacja łańcuchów dostaw spotęgowały zapotrzebowanie na obiekty magazynowe oraz centra logistyczne i skierowały uwagę inwestorów w stronę projektów z tego segmentu.

Ponadto, do wszystkich firm na dużą skalę wkroczyła technologia, która wkrótce zrewolucjonizuje naszą pracę i działania, podobnie jak sposób funkcjonowania biurowców oraz innych obiektów komercyjnych. Wprowadzane są systemy zarządzania budynkami oraz rozwiązania i aplikacje usprawniające pracę. Jesteśmy świadkami szybkiego upowszechniania się nowoczesnych rozwiązań w zakresie cyfryzacji, automatyzacji i digitalizacji procesów biznesowych, a także ekologii i ochrony zdrowia.

Ubiegły rok zapoczątkował przechodzenie z tradycyjnego modelu pracy na bardziej elastyczny i wprowadzanie hybrydowego systemu pracy. Część najemców rozpoczęła analizy dotyczące zapotrzebowania na powierzchnię biurową w nowej sytuacji rynkowej, ale większość firm wstrzymuje się jeszcze z podejmowaniem zdecydowanych działań. Stąd to renegocjacje umów były najczęściej wybieraną opcją przez najemców w ubiegłym roku. Niemniej, pandemia nie okazała się przeszkodą w zawieraniu spektakularnych umów najmu.

Dla handlu, który najbardziej ucierpiał, kluczowe będzie odmrożenie gospodarki. Nowoczesne centra w atrakcyjnych lokalizacjach prawdopodobnie umocnią jeszcze swoją pozycję. Nie lada wyzwanie stoi natomiast przed mniejszymi i starszymi obiektami w gorszych lokalizacjach. Część z nich będzie musiała przemyśleć różne opcje, łącznie ze zmianą funkcji. Należy jednocześnie zwrócić uwagę, że w nowych realiach na znaczeniu zyskały mniejsze kompleksy, jak parki handlowe i centra convenience, z których teraz chętnie korzystają klienci.

Jakim kierunku będzie zmierzał rynek w tym roku?    

Największym wyzwaniem tego roku jest sytuacja związana z powrotem do biur oraz wznowieniem działalności galerii handlowych w kontekście zmiany sposobu świadczenia pracy i radykalnej zmiany zwyczajów zakupowych.

Wśród trendów rynkowych, jakie coraz bardziej będą widoczne można wymienić wzrost aktywności deweloperów w segmencie gruntów logistycznych, rozwój last mile logistics oraz dywersyfikację portfeli przez inwestorów, którzy pójdą także w kierunku inwestycji alternatywnych m.in. z segmentu PRS, akademików, czy centrów danych. Będziemy również obserwować inwestycje w mieszkania dla seniorów i projekty opieki zdrowotnej. Przy czym, możliwości inwestowania w takie obiekty będą poszukiwać, nie tylko firmy, ale także prywatni inwestorzy, którzy odchodzą od deficytowych lokat.

Ogólne zainteresowanie gruntami jest bardzo duże, co pokazuje, że deweloperzy i inwestorzy są gotowi do procedowania kolejnych inwestycji i inicjowania nowych projektów. Widzimy również, że deweloperzy coraz chętniej realizują projekty w formule JV, częściowo dzieląc się zyskiem w różnych formułach z właścicielami gruntów.
Coraz istotniejsza dla inwestorów staje się także kwestia realizacji projektów z certyfikatami środowiskowymi, które wpisują inwestycje w trend zerowego bilansu energetycznego, ograniczania śladu węglowego, czy zero waste.

Automatyzacja w logistyce sprawia, że czas dostawy zakupów online staje się krótszy, a tym samym dynamicznie rosną kompleksy umożliwiające magazynowanie na obrzeżach miast, w tym projekty w formule SBU (Small Business Units). Segment magazynowy nie tylko okazał się odporny na kryzys, pozostając jako jedyny na tym samym poziomie czynszowym, ale bardzo wzmocnił i nadal umacnia swoją pozycję. W kolejnych latach magazyny będą wyrastać na coraz większą gwiazdę rynku nieruchomości, a pozycja naszego kraju jako jednego z głównych hubów logistycznych na kontynencie będzie coraz mocniejsza. W Polsce aktualnie pozostaje w budowie ponad 1,5 mln mkw. powierzchni magazynowych, z których przeszło 70 proc. jest wynajęte.

Jak zmieni się struktura popytu na powierzchnie biurowe w związku z rozpowszechnianiem się home office? Czy w tym roku będziemy obserwować falę relokacji?

Widzimy dużą liczbę renegocjacji, które stanowią około 50 proc. transakcji, podczas gdy wcześniej wskaźnik ten wynosił 20-30 proc. Rynek biurowy jest w procesie zmiany, ale dywagowanie o jego zmierzchu jest dużym nadużyciem. Model hybrydowy, który już na stałe zadomowi się w naszym życiu spowoduje, że biura będą inne. Jakie dokładnie okaże się dopiero, kiedy firmy na większą skalę będą do nich wracać i intensywnie korzystać. Kluczowe decyzje w sprawie zmiany miejsca pracy nadal odkładane są do czasu, gdy najemcy będą mogli zdefiniować od nowa swój model biznesowy.

Mamy natomiast wiele sygnałów, że pełny home office nie sprawdza się ze względu na brak możliwości kreatywnej pracy, zdobywania umiejętności, szkolenia młodych pracowników, budowania relacji i więzi z firmą, czy wymiany informacji. Dlatego tradycyjne biura pozostaną fundamentalne dla funkcjonowania organizacji.

Widoczny jest spadek popytu na powierzchnię, ale firmy nie rezygnują z wynajmu biur. W nowym systemie firmy będą prawdopodobnie pracować na zmienionych powierzchniach, które będą musiały stwarzać możliwość elastycznego dostosowywania do zmieniających się potrzeb. Najemcy poszukują teraz przede wszystkim bezpiecznych biur w lokalizacjach umożliwiających swobodny dojazd komunikacją i własnymi środkami transportu. W obiektach zapewniających liczne udogodnienia oraz dodatkowe usługi, sprzyjające zdrowiu i poprawie samopoczucia. Zgłaszane jest zapotrzebowanie na przestrzeń, która sprzyja kreatywności i umożliwia aranżację stref przystosowanych do spotkań zespołowych.

Czy na rynku biurowym pojawi się nadpodaż? 

Na niektórych rynkach pojawi się, ale tylko na tych, na których planowana jest duża nowa podaż. Tym samym, w niektórych lokalizacjach wzrośnie poziom pustostanów, co będzie dla tych miast zdrową zmianą, bo szersza oferta przyniesie w nich więcej opcji wyboru.

Jednocześnie należy wspomnieć, że widoczne jest spowolnienie budów. Większość projektów deweloperskich prowadzona jest bez opóźnień, ale w przypadku części inwestycji naturalnym działaniem będzie przesunięcie w czasie, a nawet wstrzymanie budowy projektów. Dotyczy to inwestycji, które są gorzej usytuowane. Takie decyzje pozytywnie wpływać będą natomiast na absorpcję istniejącej powierzchni na danym obszarze. Inwestorzy, którzy przygotowują inwestycje do budowy zmuszeni są natomiast do poszukiwania możliwości zabezpieczenia umów pre-lease dla większej części powierzchni. W tych przypadkach najemcy zdecydowani na taki ruch będą zapewne chętnie wynagradzani.

Mamy sygnały, że globalne korporacje będą lokować nowe miejsca pracy w Polsce. Jest też szansa na relokacje do naszego kraju biznesu z Azji i Europy Zachodniej oraz USA, co przyczyni się do wzrostu popytu na biura. Nie ulega wątpliwości zatem, że wysokiej jakości powierzchnie na głównych rynkach biurowych w kraju będą nadal poszukiwane.

Czy inwestorzy są wciąż aktywni w Polsce? W nieruchomości, z którego sektora głównie celują? Z jakim rezultatem zamknął się ubiegły rok na rynku inwestycyjnym?

Wolumen zawartych transakcji i wielkość kapitału, jaki zainwestowali w minionym roku w Polsce globalni gracze pokazuje, że pomimo zawirowań nasz kraj to dobre miejsce do inwestycji i co ważne bezpieczne. Potwierdzali to również liczni goście cyklicznych wydarzeń Why Invest in Poland, jakie organizowaliśmy w zeszłym roku.

W 2020 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce był o jedną czwartą mniejszy niż rok wcześniej, wyniósł 5,6 mld euro. Królował segment magazynowy, który odpowiadał prawie za połowę transakcji. W najbliższych miesiącach popyt na aktywa z tego segmentu prawdopodobnie będzie utrzymywał się na równie wysokim poziomie. Jest to widoczne również w rozbudowie banków ziemi. W ostatnim czasie najchętniej nabywane były grunty pod logistykę. To najbardziej gorący towar na rynku nieruchomości, pod warunkiem jednak, że parcele mają pozwolenie na budowę lub WZ, bo bez nich inwestorzy wykazują znacznie mniejszą chęć do zakupu.

Sektor biurowy, który wcześniej dominował, przyciągnął prawie 40 proc. wszystkich transakcji inwestycyjnych. Jako, że obostrzenia najbardziej dotknęły rynek retail zainteresowanie nieruchomościami handlowymi było bardzo małe. Transakcje dotyczyły głównie mniejszych retail parków. Zmiany zachodzące na rynku spowodowały, że inwestorzy zaczęli poszukiwać alternatywnych klas aktywów. Dużą dynamiką wykazał się sektor PRS oraz akademików, gdzie kilka transakcji zrealizowanych zostało przez fundusze, które nie były jeszcze obecne na polskim rynku.

Według naszych  analiz w 2020 roku rynek magazynowy odnotował kompresję stóp procentowych o 0,25 proc. do poziomu 5,5 proc., podczas gdy rynek biurowy w najlepszych lokalizacjach do wysokości około 5 proc. Na rynku retail zmieniła się ich wysokość o 0,5 proc. do 5,5 proc. w skali roku.

Rosnąca liczba funduszy zainteresowanych naszym rynkiem, jak i aktywność obecnych na nim podmiotów sugeruje, że dynamika transakcji inwestycyjnych w tym roku będzie rosnąca i być może będziemy mogli zobaczyć kolejne rekordy.

Jaki był ubiegły rok dla Walter Herz? Jakie plany ma firma na ten rok?  

2020 był rokiem pełnym wyzwań oraz intensywnych działań. Śmiało możemy powiedzieć, że okazał się dla nas bardzo dobry. W minionych miesiącach mieliśmy okazję przeprowadzić wiele spektakularnych i rekordowych dla firmy transakcji, a także zorganizować wydarzenie Why Invest in Poland, w którym uczestniczyło ponad 500 gości z 76 krajów. Podsumowując spotkania możemy powiedzieć, że nastroje wśród globalnych inwestorów są bardzo pozytywne, co dobrze wróży procedowaniu transakcji w tym roku i kolejnych latach.

Nasze plany na ten rok wiążą się z dalszym rozwojem działu odpowiedzialnego za sektor biurowy, jak i inwestycyjny oraz rozbudową struktur odpowiedzialnych za segment magazynowy.

Źródło: Walter Herz.

Polska będąca największym krajem w Europie Środkowo-Wschodniej od lat wiodła prym w wolumenie transakcji inwestycyjnych. Rekordowo zakończony w Polsce rok 2019 pozwalał optymistycznie patrzeć w przyszłość i ostrzyć apetyt na więcej. Jak sytuacja wygląda na zakończenie tego roku? Czy pandemia Covid-19 zmieniła postrzeganie Polski na arenie międzynarodowej?

Podsumowanie trzech pierwszych kwartałów na rynku inwestycyjnym wskazuje na większą odporność tego obszaru na kryzys, którego doświadcza gospodarka w dobie pandemii. Wolumen transakcji zanotował wynik prawie 4 mld euro i był nieco niższy w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku.

„Polska zajmuje pierwsze miejsce w rejonie Europy Środkowej pod względem całkowitej wielkości transakcji w obszarze nieruchomości komercyjnych. Będące na drugim miejscu Czechy zanotowały wynik blisko dwukrotnie mniejszy – 2,1 mld euro. Kolejne kraje są już znacznie dalej – Rumunia z wynikiem 820 mln euro, Węgry – 763 mln euro. To jasno wskazuje, że Polska ma silną pozycję w tej części Europy, a inwestorzy pewnie lokują tutaj swoje środki. Przyglądając się bliżej źródłom kapitału, który w trzech pierwszych miesiącach napłynął do Polski, blisko połowa (49%) pochodziła z Europy, a wzrost o 8% w porównaniu do 2019 roku pozwala przyjąć, że w obecnych czasach bezpieczniej jest inwestować bliżej. Jak się okazuje kapitał z Azji, który ma dość duże wymagania odnośnie całego procesu, również zwiększył swój udział z 19% do 25%. Spadek zaobserwowaliśmy w napływie kapitału z USA, który w 2019 roku był na poziomie 18%, a w tym roku wyniósł 8%” – wyjaśnia Grzegorz Chmielak, Partner, Head of CEE Valuation & Advisory w Knight Frank.

Czy mimo swojej stabilności oraz silnych stron związanych z położeniem, infrastrukturą czy edukacją, Polska może stracić na atrakcyjności? Jak w dobie pandemii Polska jest postrzegana przez inwestorów i banki finansujące?

„Z naszego punku widzenia, obecna sytuacja pandemiczna ma charakter przejściowy – komentuje Hubert Mańturzyk, General Manager Poland w Aareal Bank AG, który dodaje – Oczywiście na obecnym etapie nie jesteśmy w stanie jednoznacznie wskazać jak to się dalej będzie przedstawiało, ale zakładamy, że jest to okres, który nie będzie miał długoterminowego wpływu na Polskę. Innym aspektem, o którym należy wspomnieć jest to, że pandemia dotyka nie tylko Polskę, ale również Europę i resztę świata. W krajach europejskich skutki pandemii wywołują podobne konsekwencje, a to również oznacza, że sytuacja nie powinna mieć na dłuższą metę negatywnego wpływu na Polskę. Warto wziąć pod uwagę siłę naszego kraju, która była widoczna już od czasu przemian ustrojowych oraz dodać położenie łączące zachód ze wschodem Europy i dalej z Azją, dostęp do dużej grupy wykwalifikowanych pracowników czy rosnący rynek zbytu. Te elementy przyciągały i będą przyciągać inwestorów, a za nimi oczywiście podążają banki. Polska ma duży potencjał, a usprawnienie kilku obszarów może dodatkowo wzmocnić jej pozycję. Biorąc pod uwagę ostatnie dane mówiące o udziale Polski w inwestycjach w całej Europie, który na koniec III kwartału wyniósł nieco ponad 2%, w porównaniu do potencjału ludności mógłby się kształtować na poziomie ok. 7%. To potencjał, który mamy szansę wykorzystać w perspektywie kolejnych lat. Przyglądając się bliżej elementom mogącym usprawnić część procesów należy wspomnieć kwestie regulacyjne oraz mechanizm TLTRO 3, który został udostępniony przez Europejski Bank Centralny. Mechanizm polega na tym, że EBC zapewnia praktycznie nieograniczoną płynność bankom w przypadku finansowania kredytobiorcy działającego w strefie euro. Warto tutaj wyjaśnić, że sama nieruchomość może znajdować się poza strefą, ale wymóg ten dotyczy siedziby kredytobiorcy. Polska nie będąca w strefie euro nie może przystąpić do tego mechanizmu, a to daje przewagę innym krajom.”

Istotną rolę Polski podkreśla również Justyna Kędzierska-Klukowska, Head of Warsaw Office w Berlin Hyp AG – „Jako największy kraj w tej części Europy, Polska miała i nadal ma wielki potencjał rozwojowy. W branży nieruchomości należy szczególnie podkreślić silny rozwój sektora BPO i Shared Services, dla których Polska stała się europejskim przyczółkiem. Te obszary są na tyle mocno związane z naszym krajem, że nawet w nieco gorszej sytuacji gospodarczej, ich silna pozycja się obroni. Polska zawsze będzie interesująca dla inwestorów, co jednak nie oznacza, że nie odczuje skutków pandemii. W niepewnym otoczeniu globalnym inwestorzy zwracają się w stronę stabilniejszych rynków, w rezultacie ich wybór może paść na Europę Zachodnią. Dzieje się tak nawet przy znacząco niższych rentownościach w porównaniu z alternatywnymi inwestycjami w Polsce. W Niemczech aktywność inwestycyjna pozostaje na wysokim poziomie, zaś w Polsce mieliśmy do czynienia z transakcjami, które pomimo istotnego zaawansowania ostatecznie nie doszły do skutku.
Warto wskazać jeszcze jeden aspekt, który ma coraz większe znaczenie zarówno dla inwestorów zagranicznych, jak i banków. Chodzi o zrównoważony rozwój i istotną rolę efektywności energetycznej w budownictwie. Inwestorzy coraz częściej wpisują tzw. „green policies” w swoje strategie, a „zielone” papiery dłużne cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Przewagą Polski jest bardzo wysoki udział nowoczesnych powierzchni w całości zasobów, co oczywiście wynika ze stosunkowo młodego wieku naszego rynku nieruchomości. W wielu krajach Europy Zachodniej konieczność odmłodzenia i unowocześnienia istniejących budynków, aby mogły one sprostać obecnym wymogom zielonej polityki, będzie na pewno dużym wyzwaniem w najbliższych latach.”

Znacznych różnic w skutkach kryzysu dla Polski w porównaniu z innymi krajami nie widzi również Marek Kowalski, Director, Head of Real Estate Finance w BNP Paribas Bank Polska S.A. – „W związku z globalnym zasięgiem kryzysu my jako instytucja działająca na wielu rynkach, obserwujemy jego skutki wszędzie tam, gdzie jesteśmy obecni. Rozmawiam z kolegami z innych krajów i wiem, że z trudnościami mamy do czynienia w zasadzie wszędzie, przy czym Polska nie odbiega znacząco od tego, co dzieje się na innych rynkach. Można wręcz pokusić się o stwierdzenie, że sytuacja w Polsce jest nawet lepsza, bo jak wskazują dane, realny spadek PKB w Europie przyjmie średnio poziom 7%, a w Polsce zaledwie 3,5%. W naszym kraju można też nadal trafić na dobrą okazję inwestycyjną, która ma potencjał wzrostu wartości, a stopy zwrotu nadal są wyższe, niż na bardziej rozwiniętych rynkach.
Mamy w Polsce pewną tendencję do „polonocentryzmu” – w ten sposób patrzymy na różne zjawiska, obawiając się chociażby percepcji Polski przez inwestorów zagranicznych w kontekście wysokiej ostatnio temperatury sporów społecznych czy politycznych. Warto sobie jednak uświadomić, że to, co jest w centrum naszej uwagi, nie zawsze jest dostrzegane z innego miejsca. Na przykład z punktu widzenia kraju leżącego nad Zatoką Perską lub z perspektywy Azji, w dalszym ciągu jesteśmy stabilnym krajem należącym do Unii Europejskiej, który odnotowuje wysokie zainteresowanie inwestorów zagranicznych, poszukujących dobrych okazji inwestycyjnych w Polsce. Sytuacja związana z pandemią niewątpliwie zmieniła jednak percepcję poszczególnych segmentów rynku nieruchomości – niektóre z nich stały się jeszcze bardziej atrakcyjne, inne wręcz przeciwnie.”

„Podsumowując jednym zdaniem – różnica w stopach zwrotu, silny rynek wewnętrzny i nowe zasoby stają się siłą Polski, która w dalszym ciągu utrzymuje swoją atrakcyjność” – dodaje Grzegorz Chmielak.

Rok 2020 przyniósł wiele zmian na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Obronną ręką z zawirowań wychodzi sektor powierzchni przemysłowo-magazynowych, którego całkowite zasoby wynoszą już ponad 20 mln mkw., a aktywność najemców może ustanowić kolejny rekord. Zainteresowanie inwestorów skupiło się właśnie na tym segmencie, na który w samym trzecim kwartale br. przypadło aż 72% wolumenu transakcji inwestycyjnych w Polsce. Sektor nieruchomości biurowych znalazł się w trudniejszej sytuacji, o czym świadczy spadek zarówno wartości zainwestowanego w nim kapitału, jak i popytu ze strony najemców, który był niższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą już ponad 11,7 mln mkw., a w budowie znajduje się blisko 1,2 mln mkw. W samej Warszawie powstaje obecnie ok. 522 tys. mkw. powierzchni w wielu ciekawych i wysokiej klasy projektach, które nadal dysponują biurami do wynajęcia. Z kolei na rynku handlowym z jednej strony obserwujemy trudności, z jakimi borykają się centra handlowe po ponownym wprowadzeniu obostrzeń, a z drugiej strony coraz więcej konsumentów zaczyna przekonywać się do obiektów typu convenience czy parków handlowych.

Spis treści:
Rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych
Rynek powierzchni biurowych
Rynek powierzchni handlowych
Rynek inwestycyjny       

– Prognozy na rok 2021 dają nadzieję na stopniowy powrót do normalności, na którą wszyscy czekają. Zmiany technologiczne, które w przyspieszonym tempie zostały wprowadzone podczas pandemii, wpłyną korzystnie na wiele procesów związanych z funkcjonowaniem firm, a także poprawią komfort użytkowania powierzchni. Większość projektów deweloperskich jest realizowana bez opóźnień. Budowa niektórych nowych obiektów zostanie przesunięta w czasie i jednocześnie zapewne zmianie ulegną proporcje funkcji użytkowych. Trzeba pamiętać, że dla kondycji rynku nieruchomości komercyjnych bardzo ważny jest stan gospodarki. Polski PKB zaczyna odrabiać straty po spadku konsumpcji i sprzedaży zagranicznej na początku pandemii i z kwartału na kwartał jest coraz bliżej poziomów z 2019 roku. Według OECD, jeżeli ten trend się utrzyma, to polska gospodarka skurczy się w 2020 roku tylko o 3,5 proc., co będzie jednym z najlepszych wyników w Europie – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w firmie Cresa Polska.

Rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych

Rok 2020 będzie kolejnym rekordowym dla rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych. Odnotowaliśmy znaczną liczbę dużych transakcji, które były na etapie finalizowania bądź planowania, a jednocześnie wiele nowych projektów deweloperskich znajdowało się w realizacji na terenie całego kraju. Zasoby powierzchni magazynowej przekroczyły 20 mln mkw., a ponad 1,5 mln mkw. pozostaje w budowie. Wybuch pandemii był katalizatorem dalszej ekspansji sektora e-commerce, w którym w roku 2020 sfinalizowano szereg spektakularnych transakcji. Odnotowano także silny popyt ze strony sieci handlowych, operatorów logistycznych 3PL oraz firm kurierskich. Głównym czynnikiem napędzającym realizację kolejnych inwestycji deweloperskich będzie zapotrzebowanie zgłaszane przez firmy z branży e-commerce, a wraz z dalszym postępem technologicznym nowo powstające obiekty magazynowe będą w wielu przypadkach bardziej funkcjonalne i oszczędne w eksploatacji. Rośnie także popyt ze strony operatorów centrów danych i sektora e-mobility. Duże znaczenie mają nowe projekty powstające w pobliżu dużych ośrodków miejskich, ponieważ firmy dążą do optymalizacji czasu dostaw, skrócenia dystansu do kluczowych rynków zbytu, stworzenia showroomów oraz ułatwienia zwrotu produktów. Z tego względu wzrośnie liczba obiektów magazynowych powstających na terenach miejskich na największych rynkach regionalnych.

 – Kolejny trend, który będzie wpływał na rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w perspektywie średniookresowej, to relokacja funkcji produkcyjnych i logistycznych z Azji i innych krajów Europy Zachodniej do Polski. Pandemia Covid-19 uwidoczniła zagrożenia związane z łańcuchami dostaw “just-in-time”, a wiele firm obecnie koncentruje się na jak najskuteczniejszym zabezpieczeniu przepływu materiałów i produktów w przyszłości oraz obecności jak najbliżej swoich klientów. Polska jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji w Europie pod względem możliwości reshoringu działalności przemysłowej i logistycznej – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cresa.

 Rynek powierzchni biurowych

Wprowadzenie na dużą skalę modelu pracy zdalnej w związku z pandemią sprawiło, że wśród najemców wzrosła ostrożność do podejmowania zobowiązań długoterminowych, szczególnie dotyczących nowych kontraktów.

 – Proces decyzyjny wydłużył się w wielu organizacjach. Pandemia przyspieszyła natomiast procesy renegocjacji. Wynegocjowane obniżki czynszu związane były często z wydłużeniem umowy najmu o okres, na który został udzielony rabat. Ze względu na optymalizację kosztów prowadzenia działalności, wzrosła ilość powierzchni biurowej oferowanej na podnajem, w którym wiele firm dostrzegło sposób na znalezienie oszczędności. W przypadku braku możliwości takiej optymalizacji, najemcy rozważali przeniesienie do alternatywnych lokalizacji po zakończeniu aktualnej umowy najmu i zajęcie mniejszej powierzchni – mówi Artur Sutor, Partner, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

 Firmy z branż odnotowujących zwiększony popyt na oferowane produkty lub usługi, np. e-commerce, zgłaszały większe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe niż wcześniej. W związku z tym musiały uruchomić więcej procesów rekrutacyjnych, aby zagwarantować ciągłość i sprawność funkcjonowania. Niektóre firmy pozostały na dotychczas zajmowanej powierzchni i zdecydowały się na reorganizację biura w celu poprawienia bezpieczeństwa sanitarnego.

 Rok 2021 powinien przynieść poprawę nastrojów wśród najemców, głównie za sprawą dystrybucji szczepionek w coraz większej liczbie krajów. Firmy powinny chętniej podejmować decyzję o wynajmie powierzchni biurowej i negocjowaniu umów najmu. Pracownicy będą częściej korzystać z możliwości pracy w trybie hybrydowym. Ponadto biura nadal będą oferowały podwyższony reżim sanitarny, a bezpieczeństwo będzie kluczowym priorytetem dla wielu organizacji.

 Rynek powierzchni handlowych

Rok 2020 dla rynku powierzchni handlowych był okresem bezprecedensowych wyzwań spowodowanych obostrzeniami społeczno-gospodarczymi związanymi z pandemią. Szczególnie odczuli je najemcy i właściciele centrów handlowych, a w mniejszym stopniu – segment obiektów typu convenience oraz parki handlowe.

 Po zniesieniu obostrzeń związanych z pierwszym lockdownem centra handlowe odnotowały wzrost odwiedzalności i obrotów, dzięki wdrożeniu zasad bezpieczeństwa sanitarnego. Średni czas pobytu w galeriach handlowych uległ jednak skróceniu. Centra handlowe były odwiedzane w konkretnym celu zakupowym, a nie w celu spędzenia wolnego czasu i skorzystania z oferty gastronomicznej czy rozrywkowej.

 Sektor e-commerce odnotował rekordowy wzrost sprzedaży i liczby klientów, a zakupy online cieszyły się coraz większą popularnością. Dynamika wzrostu sprzedaży detalicznej w internecie na przestrzeni ostatnich miesięcy pokazuje, że po ponownym otwarciu centrów handlowych w maju udział tego kanału sprzedaży systematycznie spadał aż do momentu ponownego ich zamknięcia. Pokazuje to, że konsumenci nie zrezygnują w pełni z zakupów w sklepach stacjonarnych.

 Drugi lockdown, który częściowo pokrył się z okresem przedświątecznym – tradycyjnie uważanym za najlepszy dla placówek handlowych, w wielu przypadkach może wpłynąć na pogorszenie sytuacji finansowej zarówno najemców, jak i wynajmujących. Centra handlowe zostały ponownie otwarte pod koniec listopada 2020 r., co pozwala mieć nadzieję, że będą w stanie odrobić stracony czas. Wiele zależeć będzie także od wyniku renegocjowanych umów najmu.

 – Wydarzenia bieżącego roku przyspieszyły transformację rynku handlowego, który charakteryzuje się silną polaryzacją. Najlepsze galerie mogą stosunkowo szybko odzyskać dawne wskaźniki odwiedzalności, dobrze poradzą sobie również parki handlowe. Inaczej będzie z obiektami średniej wielkości w miastach regionalnych, które już wcześniej stanowiły duże wyzwanie komercjalizacyjne. Najpewniej będziemy świadkami kontynuacji niektórych trendów, takich jak wzrost popularności obiektów typu convenience czy dalszy rozwój rynku e-commerce – mówi Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający firmy Cresa Polska.

 Rynek inwestycyjny                             

Rok 2020 na rynku inwestycyjnym nie przyniósł prognozowanej rekordowej wartości transakcji. Z jednej strony banki zaostrzyły warunki udzielania finansowania dłużnego, a z drugiej strony stopy procentowe utrzymywały się na rekordowo niskim poziomie. Na rynku pojawiło się dużo wolnych środków, lecz zawieraniu transakcji nie sprzyjała spora rozbieżność oczekiwań pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Zainteresowani kupnem zaczęli dyskontować swoje oferty z dwóch przyczyn. Po pierwsze, z uwagi na potrzebę sfinansowania większej niż dotychczas części inwestycji z własnych środków, a po drugie, ze względu na różne rodzaje ryzyka związane z panującą pandemią. Polska, której dużym atutem jest korzystne położenie na mapie Europy, umocniła swoją pozycję w sektorze nieruchomości logistycznych, który dzięki stosunkowo dużej odporności na negatywne skutki Covid-19 miał w trzecim kwartale największy udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych. W sektorze handlowym popularnością cieszą się parki handlowe, które w najbliższej przyszłości będą nadal się rozwijać w Polsce i będą postrzegane jako atrakcyjne aktywa inwestycyjne. Wraz z poprawą sytuacji związanej z pandemią w 2021 roku, banki będą prawdopodobnie chętniej udzielały finansowania dłużnego na zakup nieruchomości, ułatwiając proces zawierania transakcji. To z kolei powinno przełożyć się na wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w przyszłym roku.

Autorami raportu są eksperci firmy Cresa Polska.

Pandemia Covid-19 wymusiła na niektórych najemcach i właścicielach budynków biurowych konieczność poszukania oszczędności. W centrum zainteresowania znalazły się m.in. koszty eksploatacyjne. Czy słusznie?

Spis treści:
Gdzie możemy szukać oszczędności?
Metodologia badania

Obok czynszu koszty eksploatacyjne stanowią dla najemców znaczący element ponoszonych wydatków za wynajem powierzchni. Dzieje się tak z powodu ich stałego wzrostu, ale też ze względu na coraz większy udział w całości kosztów ponoszonych przez najemców. Często zdarza się, że decyzja o wynajmie biura lub lokalu usługowo-handlowego w danej nieruchomości uzależniona jest od wysokości opłaty eksploatacyjnej, ponieważ stawki czynszu kształtowane przez mechanizmy rynkowe popytu i podaży są względnie wyrównane.

„Od początku trwania pandemii widzimy bardzo duże zainteresowanie na rynku nieruchomości komercyjnych tematyką obniżenia kosztów eksploatacyjnych. Najlepszym potwierdzeniem tego są liczne zapytania, które dostajemy od najemców. Oczekują oni redukcji kosztów eksploatacyjnych ze względu na pracę zdalną. Wielu najemców uważa, że tzw. lockdown wpłynął na obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości. Rzeczywistość jest niestety inna, bo żaden z budynków nie został całkowicie zamknięty, a co za tym idzie musiał być standardowo obsługiwany” – powiedziała Magdalena Oksańska, Head of Property Management Compliance w Knight Frank.

Niektórzy właściciele budynków biurowych musieli zwiększyć zakres i częstotliwość wykonywanej pracy przez serwisy sprzątające. Najczęściej dotykane powierzchnie, np. klamki, przyciski w windach czy barierki, dezynfekowane są znacznie częściej niż miało to miejsce przed wybuchem pandemii. Dodatkowo wzrosły ceny środków czystości, do których zaliczane są środki do dezynfekcji powierzchni. W razie wystąpienia potwierdzonego przypadku Covid-19 w nieruchomości profesjonalne firmy dezynfekują powierzchnię nieruchomości poprzez tzw. zamgławianie.

„Niestety rozczaruję większość najemców, ponieważ koszty eksploatacyjne w czasie pandemii nie ulegną znacznej obniżce. Wynika to z faktu, że biurowce cały czas w pełni funkcjonują, część najemców pracuje w biurze i nawet jeśli w ograniczonym zakresie, to niektóre instalacje pracują pełną parą.” – wyjaśnia Magdalena Oksańska.

Gdzie możemy szukać oszczędności?

„Koszty eksploatacyjne z pewnością będą różniły się pomiędzy obiektami. Wynika to z zależności w jakim stopniu najemcy wykorzystują swoje biura. Obserwujemy, że niektóre budynki biurowe od marca wykorzystywane są w 20%, a inne w większym, np. 80%. To właśnie ilość użytkowników będzie miała kluczowy wpływ na zużycie mediów (energii elektrycznej i wody). W kwietniu i maju faktycznie zauważyliśmy niższe zużycie wody, ale w jednych obiektach było to o mniej więcej 20%, a w niektórych aż o 50%. Należy wziąć pod uwagę, że z jednej strony jest mniej użytkowników w obiektach, ale z drugiej bardziej dbamy o higienę, a zatem zużywamy więcej wody w stosunku do tego co było przed pandemią. Pomimo znacznie wyższej ceny energii w 2020 roku w stosunku do roku poprzedniego koszt ostatecznie może być podobny ze względu na znacznie niższe zużycie” – dodaje Magdalena Oksańska.

W wybranych budynkach biurowych mogły ulec też zmniejszeniu koszty ochrony, pomimo minimalnego wzrostu wynagrodzenia i stawki godzinowej. Działo się to w sytuacji, gdy możliwe było zmniejszenie zespołu chroniącego, np. zewnętrznych obchodowych, czy też kontrolujących parking.

Niższe koszty w miesiącach, w których wielu najemców pracuje zdalnie będą dotyczyły także wywozu odpadów. W marcu, kwietniu i maju wiele samorządów umożliwiło skorygowanie deklaracji dotyczącej wywozu odpadów do wymaganego minimum, co pozwoliło ograniczyć koszty. Od września obowiązują nowe przepisy i odpady przekazywane są już bezpośrednio wybranym firmom a nie jak było wcześniej miastu, co pozwoliło na zoptymalizowanie tych kosztów” – komentuje Magdalena Oksańska.

Ciężko w chwili obecnej jest jednoznacznie prognozować o ile zmniejszą się koszty eksploatacyjne w czasie pandemii Covid-19. Jest to kwestia indywidualna i bardzo dużo zależy od tego w jakim stopniu najemcy wykorzystują swoje biura. Ważna jest kontrola kosztów, a dokładniej sprawdzenie, czy są rozliczane zgodnie z zapisami umowy najmu oraz po stawkach rynkowych.

Metodologia badania

Analizując koszty i opłaty eksploatacyjne eksperci Knight Frank dysponują zarówno danymi z nieruchomości zarządzanych, jak i z innych budynków biurowych z Warszawy i miast regionalnych, które są zbierane regularnie od 2011 roku.