Czy konwersje to przyszłość nieruchomości komercyjnych

wysłano 11 grudnia 2020

Katarzyna Tencza_Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz

W sektorze nieruchomości komercyjnych wyraźnie widać nowe kierunki inwestycji. Coraz częściej rozważane są też zmiany przeznaczenia inwestycji i konwersje budynków.

Spis treści:
Sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych w natarciu
Zmiany w sektorze hotelowym
Nowe budynki, coraz częściej mieszkaniowe
Ewolucja i konwersje centrów handlowych

Skutki wprowadzonych obostrzeń najbardziej odczuł sektor hotelowy i handlowy. Wielkim wygranym okazał się natomiast segment magazynowy, który w miarę wzrostu rynku e-commerce staje się coraz silniejszy i atrakcyjniejszy dla inwestorów. Mimo zawirowań gospodarczych w nowej rzeczywistości bardzo dobrze radzi sobie także segment mieszkaniowy, w którym sprzedaż pozostaje na stabilnym poziomie.
Ponieważ klasyczne aktywa, przede wszystkim biurowce i obiekty handlowe, stanowią dziś spore wyzwanie inwestycyjne, coraz bardziej poszukiwane są nieruchomości alternatywne, które mogą zapewnić stabilne źródła przychodów. Inwestorzy poszukują możliwości na rynku najmu instytucjonalnego, który w Polsce dopiero się kształtuje. Obecna sytuacja może jednak w zdecydowany sposób wpłynąć na przyspieszenie rozwoju tego segmentu.

Sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych w natarciu
Na globalnym runku w pierwszych trzech kwartałach br. udział apartamentów na instytucjonalny wynajem, prywatnych akademików i domów seniora w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wzrósł do prawie 30 proc. Wartość napływającego do sektora kapitału w ciągu ostatnich 4 lat wzrosła o 60 proc. A w ostatnich miesiącach można było obserwować spektakularne transakcje dotyczące tej grupy aktywów.

– Na naszym rynku także na znaczeniu zyskuje sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych, m.in. prywatne akademiki, domy dla studentów, budynki z mieszkaniami na wynajem, czy domy senioralne, które nawet w obecnych warunkach cechuje na ogół wysokie obłożenie. Na rynku jest kapitał gotowy do inwestycji w tym segmencie, ale podaż jest w nim w Polsce niewielka. Trudno, zarówno o gotowe budynki, jak i obiekty, umożliwiające szybką zmianę ich przeznaczenia. Jeśli chodzi o adaptacje pod taką funkcję duży potencjał ma choćby rynek hotelowy, który w ostatnich latach rozwijał się u nas w szybkim tempie – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Zmiany w sektorze hotelowym
W ostatnim latach obserwowaliśmy trend konwersji nieruchomości biurowych w hotele. Przykładem takiej transformacji może być hostel sieci a&o z 200 pokojami zlokalizowany na warszawskiej Woli, przy ulicy Kasprzaka, który powstał w miejscu, gdzie wcześniej stał ośmiopiętrowy budynek biurowy. Ponad 200 pokoi ma oferować również hotel Vienna House R.evo, którego otwarcie planowane jest w marcu przyszłego roku przy ulicy Mickiewicza w Katowicach w przebudowanym, dawnym budynku biurowym Energożelbetu. Po modernizacji, która potrwać ma do 2022 roku o funkcję hotelową wzbogaci się także Kupiec Poznański. Słynne, poznańskie centrum obok odnowionej powierzchni biurowej oraz galerii handlowej w nowym formacie zyska skrzydło hotelowe. Znaleźć ma się w nim hotel life-stylowej marki AC by Marriott oferujący ponad 150 pokoi, restauracja, bar i sale konferencyjne.

Obecnie jednak to hotele poszukują rozwiązań, które pozwoliłyby im przetrwać. – Rozważane są krótkoterminowe najmy powierzchni hotelowych pod biura, po dostosowaniu pokoi do funkcji gabinetów do czasu, kiedy sytuacja na rynku nie zmieni się. Sposobem na poprawę rentowności obiektów są też konwersje – informuje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz. – To moment, kiedy właściciele obiektów hotelowych powinni spojrzeć na nie z szerszej perspektywy, a w przypadku szczególne trudnej sytuacji, rozważyć możliwości konwersji. Hotele, które z racji swojego charakteru budowane są na gruntach komercyjnych można skonwertować na akademik lub dom senioralny – dodaje Katarzyna Tencza.

Przyznaje, że konwersja hotelu na akademik może być łatwiejsza, biorąc pod uwagę obecne zapotrzebowanie rynku i warunki techniczne. – Jednostki w akademiku są zwyczajowo mniejsze niż pokoje hotelowe, ale przy dobrze skonstruowanym biznesplanie konwersja może okazać się długoterminowo opłacalna. Hotele posiadają spore powierzchnie wspólne, w tym sale konferencyjne czy restauracje, które na potrzeby akademika mogą być zmieniane w pralnie, pokoje do nauki, czy przestrzeń spotkań. Pierwsze kroki w kierunku tego typu konwersji zostały już w Polsce zrobione – zaznacza Katarzyna Tencza.

Właściciele obiektów zlokalizowanych poza aglomeracjami miejskimi, ale w ich pobliżu, a także w atrakcyjnych przyrodniczo destynacjach mogą rozważyć zaś konwersję hotelu na dom seniora w formule assisted living. Podobnie, jak w przypadku akademika, powierzchnie wspólne mogą być tu wykorzystywane jako strefy aktywności dla seniorów.

Nowe budynki, coraz częściej mieszkaniowe
Zapadają też dziś coraz częściej decyzje o wyburzeniu biurowców i hoteli na rzecz inwestycji mieszkaniowych. Ostatnim przykładem może być choćby decyzja nowego właściciela hotelu Dal w gdańskim Przymorzu, który w jego miejscu zrealizuje inwestycję mieszkaniową. – Niektórzy deweloperzy mieszkaniowi rozglądają się również za ciekawymi nieruchomościami biurowymi, które mają potencjał do konwersji w nieruchomości mieszkaniowe. W miarę pojawiania się na rynku coraz nowocześniejszych budynków biurowych klasy A i relokacji najemców ze starszych biurowców, właściciele tych drugich będą szukać nowych możliwości dla swoich nieruchomości – mówi Katarzyna Tencza.

W stronę mieszkaniówki idą również najwięksi w kraju deweloperzy biurowi, jak Vastint, Echo Investment, czy Cavatina. Firma Echo Investment zapowiedziała już zwiększenie zaangażowania w sektorze mieszkaniowym. Planuje przede wszystkim duże inwestycje wielofunkcyjne z dominującą rolą mieszkań, w tym także lokali na wynajem, w których powierzchnie biurowe i handlowe stanowić będą tylko dopełnienie. Deweloper zamierza wprowadzić też nowe funkcje do największego w Polsce ośrodka biurowego na warszawskim Służewcu. W miejscu dwóch starszych obiektów biurowych wybuduje osiedle z około 1,2 tys. mieszkaniami na sprzedaż oraz budynek z mieszkaniami na wynajem, sklepy i punkty usługowe z zieloną przestrzenią wokół nich.

Wyburzanie starych budynków i realizacja na odzyskiwanych działkach obiektów o innym przeznaczeniu nie jest niczym nowym. Znacznie bardziej wymagająca, zdaniem ekspertów, jest zmiana funkcji istniejących budynków, szczególnie konwersja biurowców w budynki mieszkalne. Takie projekty realizowane były na przykład w Holandii, czy po kryzysie finansowym z 2008 roku w londyńskim City, ale jak dotąd należą do rzadkości. Powodem są wysokie koszty adaptacji, szczególnie jeśli chodzi o przebudowę węzłów wodno-kanalizacyjnych. Nie jest najłatwiejsze dostosowanie takiej nieruchomości do obowiązujących przepisów, co wiąże się z ich odbiorem. Poza tym, ograniczenie stanowią przepisy planistyczne.

Ewolucja i konwersje centrów handlowych
Centra handlowe, chcąc dostosować się do nowych warunków, mogą zaś na przykład wziąć pod uwagę zmianę struktury najemców, by znów w pełni wykorzystać możliwości obiektów. Przebudować profil z handlowego w usługowy, ponieważ tradycyjny model stricte handlowy ze względu na zmianę nawyków zakupowych staje się teraz coraz bardziej ryzykowny. W zależności od potrzeb w danej lokalizacji centra mogą na przykład przekształcać ofertę w kierunku usług medycznych, miejsca rozrywki, zabaw dla dzieci, oferty sportowej, albo pójść w stronę eko ze stałymi targami ze zdrową żywnością.

W pewnych przypadkach możliwa byłoby również konwersja centów handlowych, jak stało się to np. z Westside Pavilion w Los Angeles, gdzie obiekt zakupiony przez Google będzie przekształcony w kompleks biurowy po zakończeniu przebudowy w 2022 roku. Centrum handlowe SM Mall of Asia w Manili, jedno z największych na Filipinach przekształcone zostało natomiast w centrum medyczne, oferujące różnorodne usługi w tym zakresie.

Źródło: Walter Herz.

IMMOFINANZ: nowe osoby oraz awanse w strukturach firmy

wysłano 16 sierpnia 2020

Nowe osoby oraz awanse w strukturach firmy IMMOFINANZ.

Karolina Mysińska – Maroszek, Community Manager

Na stanowisku tym Karolina odpowiedzialna jest za kontynuację działań związanych z tworzeniem i rozwojem społeczności najemców myhive, która jest jednym z kluczowych elementów wyróżniających tę, istniejącą na rynku już ponad trzy lata, markę biurową. Funkcja ta bazuje m.in. na organizowaniu eventów i inicjatyw łączących najemców biurowych. Karolina wspiera także działania związane z wprowadzeniem w Polsce myhive 2.0 – czyli elastycznych rozwiązań biurowych IMMOFINANZ oraz budowanie świadomości marki. Karolina posiada pięcioletnie doświadczenie w obszarze komunikacji, wsparcia sprzedaży, eventów oraz CSR-u. Przed dołączeniem do zespołu IMMOFINANZ pracowała dla IPF Polska oraz TUiR InterRisk Vienna Insurance Group. Ukończyła Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, roczny program LL.M na Virije University Brussels oraz podyplomowo – zarządzanie projektami w Szkole Głównej Handlowej.

Piotr Strzyżewski, Technical Asset Manager

Piotr, na zajmowanym stanowisku odpowiada za kwestie techniczne związane z nieruchomościami biurowymi IMMOFINANZ, w tym szczególnie w kontekście należącej do firmy od lipca 2019 roku wieży Warsaw Spire. Piotr zdobył ponad pięcioletnie doświadczenie w technicznym zarządzaniu nieruchomościami, pracując wcześniej w Cushman & Wakefield oraz SPIE Polska. Do jego obowiązków należało m.in.: utrzymanie stanu technicznego nieruchomości, nadzór i koordynację usług FM oraz zarządzanie projektami CAPEX. Piotr jest członkiem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC. Jest absolwentem inżynierii środowiska na Politechnice Warszawskiej.

Aleksander Winogrodzki, Legal Counsel

Aleksander – aplikant adwokacki 3 roku Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie. Ukończył prawnicze studia magisterskie na Wydziale Prawa i Administracji oraz licencjackie w Centrum Europejskim na Uniwersytecie Warszawskim. Ukończył również z wyróżnieniem kurs prawa brytyjskiego i europejskiego w British Law Centre prowadzony pod auspicjami Uniwersytetu Cambridge. Swoją doświadczenie na rynku pracy zdobywał na stażach w butikowych jak i dużych polskich i międzynarodowych kancelariach prawnych. Od kilku lat zajmuje się obsługą prawną emisji dłużnych papierów wartościowych oraz transakcji nieruchomościowych i wewnętrzną obsługą prawną spółek jako prawnik in-house.

AWANSE:

Paweł Grzęda, Team Leader Legal

Paweł z IMMOFINANZ związany jest od 2016 roku. W tym czasie zajmował się bieżącym doradztwem prawnym dotyczącym nieruchomości biurowych i handlowych. Uczestniczył w komercjalizacjach centrów i parków handlowych, a ponadto przeprowadzał transakcje sprzedaży i kupna nieruchomości komercyjnych. Ponad 12 letnie doświadczenie w branży prawnej zdobywał pracując w sądzie administracyjnym, samorządowym kolegium odwoławczym oraz w kancelariach prawnych. Paweł ukończył studia na Wydziale Prawa na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, był stypendystą programu Erasmus na wydziale prawa Universidade da Coruña; oprócz aplikacji sądowej przy Sądzie Apelacyjny w Poznaniu. Ukończył także dwuletnie szkolenie zorganizowane przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Paulina Rzepa, Asset Manager Retail

Paulina związana jest z IMMOFINANZ od 2018 roku. W tym czasie wspierała m.in. dział developmentu, przede wszystkim w zakresie projektów dotyczących portfela parków handlowych pod marką STOP SHOP. Marką tą opiekuje się także w ramach aktualnie zajmowanego stanowiska. Paulina była odpowiedzialna m.in. za ostatnią fazę przed otwarciem i samo otwarcie STOP SHOP Siedlce, tj. największego parku handlowego firmy pod tym brandem w Polsce. Jest absolwentką studiów inżynieryjnych i magisterskich wydziału Geodezji i Kartografii na Politechnice Warszawskiej o specjalności kataster i gospodarka nieruchomościami. Ukończyła studia podyplomowe na Politechnice Warszawskiej z wyceny nieruchomości.

Piotr Latuszek, Senior Procurement Manager

W strukturach IMMOFINANZ pracuje od maja 2017 roku, od początku odpowiedzialny jest za kwestie zakupów dla całego portfela nieruchomości firmy w Polsce. Po awansie na stanowisko seniorskie dodatkowo prowadzi kompleksowo od strony zakupów wdrożenie myhive 2.0 – czyli elastycznych rozwiązań biurowych IMMOFINANZ, które niebawem będą oferowane na rynku. Posiada ośmioletnie doświadczenie w zakresie szeroko rozumianego procurementu, pracując na stanowiskach specjalisty ds. zakupów dla takich firm jak Eiffage Polska oraz Salini Impregilo. Jest absolwentem Politechniki Warszawskiej na kierunku zarządzania oraz administracji. Ukończył także studia podyplomowe menadżera zakupów w Szkole Głównej Handlowej.

IMMOFINANZ to firma z sektora nieruchomości komercyjnych, której działalność skupia się na obiektach handlowych oraz biurowych na siedmiu głównych europejskich rynkach, tj. w Austrii, Niemczech, Czechach, Słowacji, Węgrzech, Rumunii oraz Polsce. Podstawa działalności firmy obejmuje zarządzanie nieruchomościami oraz część deweloperską.

Źródło: IMMOFINANZ.

ABSL. Raport: Trójmiasto na czele miast przyjaznych inwestorom

wysłano 28 lipca 2020

W polskich miastach działa już ponad półtora tysiąca centrów usług biznesowych, zatrudniających łącznie ponad 338 000 specjalistów. Chociaż najpopularniejsze są ciągle Warszawa, Wrocław i Kraków, kolejne inwestycje trafiają również do mniejszych ośrodków – Lublina, Bydgoszczy, Chełma. Najatrakcyjniejszą lokalizacją z perspektywy inwestorów jest dziś Trójmiasto. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu ABSL Sektor Usług Biznesowych w Polsce.

Sektor usług nowoczesnych w Polsce tworzy obecnie 1513 centrów obsługi procesów biznesowych (BPO), usług wspólnych (SSC/GBS), usług IT oraz centrów badawczo-rozwojowych (R&D). W branży pracuje już ponad 338 000 specjalistów. Zatrudnia ich łącznie 970 firm, z czego aż 71% to inwestorzy zagraniczni. Dzięki temu usługi dla biznesu wyrosły na lidera polskiego eksportu.

– Nowoczesne usługi biznesowe mają duży udział w wydostawaniu się Polski z pułapki średniego dochodu, a Polska wraz ze swoją ofertą staje się jedną z najatrakcyjniejszych lokalizacji. Warto podkreślić, że obecnie blisko co piąta firma z listy Fortune Global 500 zainwestowała w Polsce. Jest to dobitny przykład na to, że jako rynek osiągnęliśmy dojrzałość. Świadczymy coraz bardziej złożone usługi, wymagające wysokich kwalifikacji – mówi Wojciech Popławski, wiceprezes ABSL, Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych.

Przyczółek Warszawa

Raport ABSL Sektor Usług Biznesowych w Polsce wskazuje, że najwięcej centrów usług dla biznesu działa w Warszawie (279). Pracuje w nich 64 000 osób. Na kolejnych miejscach jest Kraków (234 centra i rekordowe 77 700 pracowników) i Wrocław (188 centra, 51 900 pracowników). Następne trzy lokalizacje, w których działa ponad 100 centrów w każdym, to Trójmiasto (158 centra, 27 900 pracowników), Poznań (113 centra, 18 200 pracowników) i GZM, czyli Górnośląsko – Zagłębiowska Metropolia (110 centra, 25 800 pracowników). Największe polskie miasta są ciągle preferowanymi lokalizacjami dla nowych centrów, szczególnie w przypadku pierwszej inwestycji danej firmy w kraju. Duże znaczenie ma dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej, a w opinii inwestorów najatrakcyjniejszą ofertą może pochwalić się ex aequo Trójmiasto i Warszawa. Rośnie jednak znaczenie mniejszych ośrodków. W zeszłym roku nowe inwestycje pojawiły się w Lublinie (6), Bydgoszczy (3), Chełmie (3) i Białymstoku (2). Po jednym centrum powstało też w Kielcach, Elblągu, Olsztynie, Radomiu, Tarnowie i Płocku.

Trójmiasto liderem

Przedstawiciele branży usług dla biznesu uznali Trójmiasto za najlepszą lokalizację dla inwestycji w Polsce. Jak wynika z raportu ABSL, rośnie specjalizacja polskiego sektora usług dla biznesu. O ile początkowo polskie centra wykonywały na rzecz międzynarodowych korporacji głównie prace administracyjne, dziś coraz częściej odpowiedzialne są za skomplikowane procesy biznesowe, badania i rozwój oraz IT. Wraz ze specjalizacją rośnie wartość dodana świadczonych w Polsce usług oraz poziom płac w sektorze. Na lidera tej zmiany wyrasta Trójmiasto. Wśród blisko 28 tysięcy pracowników trójmiejskiego sektora, aż 43% pracuje w IT (dla porównania, w Warszawie odsetek ten wynosi 25%, a w Krakowie 20%). Kolejne 16% zatrudnionych jest w centrach badań i rozwoju (w Warszawie i Krakowie odpowiednio 10% i 13%). Duży udział zatrudnionych w centrach IT jest też w Katowicach i GZM (najwyższy odsetek wśród dużych miast, aż 45%), gdzie jednak stosunkowo mało pracowników zajmuje się badaniami i rozwojem (niecałe 4% pracowników sektora).

– Nasza technologiczna specjalizacja została zauważona również zagranicą. W niedawno opublikowanym rankingu fDi X TNW Tech Cities of the Future 2020/21 – FDI Strategy oceniającym lokalizacje dla rozwoju biznesu technologicznego, uplasowaliśmy się na 4. miejscu tuż za największymi aglomeracjami Europy takimi jak Londyn, Barcelona i Berlin. Autorzy przeprowadzili ewaluację strategii ponad 50 lokalnych samorządów, miast, aglomeracji skupiając się na możliwościach rozwoju globalnie zsieciowanego i wspierającego ekosystemu, którego nadrzędnym celem jest ułatwienie rozwoju innowacji – Marcin Grzegory, Zastępca Dyrektora, Invest in Pomerania.

Jakość życia

W tegorocznym raporcie ABSL najatrakcyjniejszych lokalizacji inwestycyjnych tuż za Trójmiastem na podium znalazł się zeszłoroczny czempion – Poznań. Trzecie miejsce w rankingu, podobnie jak w zeszłym roku, przypadło Wrocławowi. Kraków – z najlepszymi według respondentów zasobami kadrowymi – oraz Warszawa – z najlepszą komunikacją lotniczą – znalazły się poza pierwszą trójką. Zwycięzca rankingu swoją pozycję zawdzięcza m.in. najwyższej ocenie ogólnej jakości życia, komunikacji kolejowej i miejskiej, dostępności powierzchni biurowych oraz współpracy z lokalną jednostką obsługi inwestorów – Na dzisiejszą pozycję Trójmiasta wpłynęła przede wszystkim konsekwentna polityka rozwojowa, choćby w zakresie infrastruktury biznesowej. Jako agencja, której celem jest przyciąganie inwestorów, staramy się wspierać ich na każdym etapie procesu inwestycyjnego, dlatego zdecydowaliśmy się powołać rzecznika inwestorów – tłumaczy Grzegory z Invest in Pomerania.

Istotnym czynnikiem przyciągającym inwestorów w sektorze usług dla biznesu jest też jakość życia. – Wykwalifikowana kadra, o jaką zabiegają pracodawcy, coraz bardziej zwraca uwagę na warunki życia w danym mieście. W przypadku Trójmiasta atutem są naturalne warunki, takie jak bliskość morza, czyste powietrze i tereny zielone. Podejmując decyzję o relokacji pracownicy biorą pod uwagę również poziom usług publicznych i ofertę kulturalną miasta – dodaje Grzegory.

Źródło: ABSL.

Dział Leasing & Asset Management EPP się rozrasta

wysłano 23 lipca 2018

EPP, spółka aktywnie inwestująca w sektorze nieruchomości komercyjnych, wzmocniła zespół Office Leasing, kierowany przez Sylwię Piechnik. Do firmy na stanowiska Leasing Managerów dołączyły Agnieszka Gola i Olga Adamek.

Nowe osoby w zespole EPP będą odpowiadały za wdrażanie strategii wynajmu dla budynków biurowych należących do portfela EPP, pozyskiwanie nowych najemców oraz negocjowanie umów najmu. Będą także wspierały kierującą zespołem Office Leasing Sylwię Piechnik w podnoszeniu wartości obiektów biurowych oraz budowaniu długofalowych relacji z obecnymi i potencjalnymi klientami.

„Cieszymy się, że do zespołu EPP dołączyły kolejne młode, energiczne osoby z doskonałym rozumieniem sektora nieruchomości komercyjnych. Umiejętność współpracy z klientami i budowania trwałych, partnerskich relacji to kompetencje, które pozwalają nam tworzyć optymalne środowisko do prowadzenia biznesu naszych najemców” – podkreśla Sylwia Piechnik, Head of Office Leasing
w EPP.