Kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy – tyle płacą deweloperzy za najlepsze grunty pod zabudowę wielorodzinną i komercyjną w największych miastach kraju. Terenów zaczyna brakować i wiele wskazuje na to, że ten problem oraz ceny przełożą się na sytuację na całym rynku nieruchomości w 2018 roku.

Takie też wnioski znalazły się w raporcie REAS za IV kw. 2017. Eksperci prognozują, że problemy pojawiają się szybciej po stronie podaży i będą wynikały właśnie z braku dostępu do terenów inwestycyjnych. „ utrzyma się, a może nawet pogłębi ograniczony dostęp do nowych terenów inwestycyjnych. Ceny gruntów nadal będą rosły. (…) Deweloperzy będą się starali przerzucić wzrost kosztów na klientów. W rezultacie ceny mieszkań wzrosną, a liczba mieszkań zmaleje wskutek malejącej oferty”- napisano w raporcie.

W najbliższym czasie nadal więc będzie trwała ostra rywalizacja o tereny pod inwestycje. Niewykluczone, ze z powodu ich braku wzrośnie liczba projektów na działkach już zabudowanych, polegających na rewitalizacji starszych nieruchomości i dostosowaniu ich do nowych funkcji .

Z czego wynika cała sytuacja? Oczywiście rozpędzony rynek mieszkaniowy ma swoje prawa. Lokale nigdy nie sprzedawały się tak dobrze, a deweloperzy nigdy – by zrównoważyć popyt – nie budowali tak dużo. Z raportu REAS wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych miastach kraju firmy sprzedały ponad 72 tysiące nowych mieszkań, co stanowi wynik aż o 10 tysięcy lokali wyższy niż rok wcześniej.

Z kolei – jeśli chodzi o podaż – wg GUS w zeszłym roku deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań – aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej. Dotychczas odpowiednio wysoka podaż równoważyła popyt, dlatego ceny nie rosły. To się jednak zaczęło zmieniać w zeszłym roku. Na niektórych rynkach zanotowano wyraźne wzrosty cen mieszkań. Wg REAS aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc., w Łodzi i Warszawie. Z kolei z danych NBP za III kw. 2017 wynika, że o 12 proc. podrożały mieszkania w Szczecinie. 9 – procentowy wzrost zanotowano natomiast w Krakowie i Trójmieście.

Ile za grunty pod mieszkaniówkę i komercję?

Kilka tysięcy złotych za 1 mkw. kosztują dobrze zlokalizowane grunty w dużych miastach. Na mapie terenów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe i komercyjne liczą się też niektóre lokalizacje turystyczne Przykładowo: w Międzyzdrojach za 1600 mkw. gruntu przy promenadzie, inwestor zapłaci 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/mkw.

Ile się płaci w lokalizacjach wielkomiejskich? Sprawdziliśmy to na podstawie ofert z WGN. I tak: za jedną z działek o powierzchni ponad 2300 mkw. w warszawskiej dzielnicy Włochy należy zapłacić ponad 8,5 mln zł, co daje stawkę rzędu 3700 zł/mkw. Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji. We Wrocławiu aż 19 mln zł będzie musiał zapłacić inwestor za teren inwestycyjny w cieszącej się popularnością dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/mkw. Grunt o powierzchni 8500 mkw. daje możliwość realizacji projektów wielorodzinnych. W Krakowie 400 mkw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny, zlokalizowanej w okolicy Mostu Grunwaldzkiego, wyceniono aż na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/mkw.

To tylko kilka wybranych przykładów, ale zazwyczaj spotyka się podobne stawki – oczywiście za dobre lokalizacje, grunty bez wad prawnych itp. Największy wpływ na wycenę mają możliwości zabudowy. Wiele zależy od zapisów w planie miejscowym bądź od WZ. Co dalej z rynkiem gruntów inwestycyjnych? Niewykluczone, że pogłębiający się ich niedobór będzie prowokował inwestorów w większym stopniu do projektów polegających na rewitalizacjach nieruchomości już istniejących i dostosowaniu ich do nowej funkcji – np. mieszkaniowej, hotelowej czy biurowej. Takie inwestycje są zresztą już coraz częściej realizowane.

Marcin Moneta – komercja24

Malejąca podaż atrakcyjnych działek oraz rosnące koszty zatrudnienia i materiałów budowlanych to główne przyczyny ogromnej aktywności deweloperów na rynku gruntów inwestycyjnych. Według analizy Colliers International, w 2017 roku łączna wartość sprzedaży ziemi wyniosła ponad 5 mld zł. Eksperci Colliers uczestniczyli w 20 transakcjach o wartości 750 mln zł.

Mieszkaniówka rozgrzewa rynek
Tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów ubiegłego roku sprzedaż działek pod mieszkaniówkę stanowiła ponad 70% wszystkich transakcji rynkowych. Rozgrzanie rynku widać także po cenach transakcyjnych za grunty, które osiągają rekordowe wartości. Obecnie wynoszą już ponad 3 tys., a nawet 3,5 tys. zł za metr kwadratowy PUM (powierzchni użytkowej mieszkań), podczas gdy rok temu prognozowano wzrost maksymalnie do 2,5 tys. zł.

– To efekt znacznej nierównowagi pomiędzy popytem na grunty a ich rokrocznie niższą podażą. Ten trend utrzymuje się już nie tylko w stolicy, ale i największych miastach regionalnych – dodaje Emil Domeracki, dyrektor w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International.

W 2017 roku największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się obszary na obrzeżach dużych miast i aglomeracji, w szczególności Wrocławia i Krakowa, do tej pory uważanych za peryferyjne, oraz obszary położone bliżej centrum, wymagające rewitalizacji (Łódź, Trójmiasto i Warszawa).

Kompromisy deweloperów biurowych
W ubiegłym roku efektywna średnia cena gruntów pod zabudowę biurową utrzymała się na stabilnym poziomie. Ale także w tym sektorze zauważalny jest spadek podaży atrakcyjnych działek w dużych miastach. W związku z tym deweloperzy coraz częściej poszukują lokalizacji dotychczas typowych dla budynków klasy B lub kupują centralnie zlokalizowane grunty z istniejącymi kilkunastoletnimi budynkami biurowymi, których stopień eksploatacji i struktura najemców nie są w pełni zadowalające.

Potencjał remodelingu zachęca inwestorów do rozważenia zakupu istniejącego budynku z zamiarem zastąpienia go nowoczesnym projektem biurowym.

Rynkami cieszącymi się dużym zainteresowaniem pozostanie Kraków i Trójmiasto, podczas gdy poszukiwanie nowych nisz skierować może deweloperów w kierunku miast dotychczas pomijanych, takich jak Łódź, Lublin czy Szczecin.

Po ziemię do Trójmiasta
W 2017 roku obszarami cieszącymi się dużym zainteresowaniem deweloperów magazynowo-przemysłowych po raz kolejny okazały się Polska Centralna (ze względu na aktywność gospodarczą stolicy i rozwijającą się infrastrukturę transportową) oraz południowe i zachodnie regiony przygraniczne, w szczególności Śląsk i Szczecin. Po ukończeniu terminala DCT w Gdańsku zauważalnie zwiększyła się także aktywność zakupowa na rynku gruntów w regionie Trójmiasta.

Według ekspertów Colliers International, inwestorzy zachęceni sukcesami minionych lat, takimi jak przyciągnięcie do Polski wielkich, międzynarodowych najemców, będą kontynuować działalność zakupową w 2018 roku. Obszary zainteresowania inwestorów pod względem geograficznym nie powinny się znacząco zmienić. Wyjątkiem może być większa popularność Trójmiasta. Z kolei w regionach okołowarszawskich spodziewać się można wzrostu cen związanego z malejącą podażą odpowiednich gruntów.

W handlu spokojnie
Na rynku gruntów handlowo-usługowych nie odnotowano znaczących zakupów o profilu pozwalającym na budowę centrów handlowych tzw. „trzeciego pokolenia” (z bogatą ofertą usługowo-rozrywkową) w dużych miastach. Wzrok inwestorów zwrócił się w stronę miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców, a profil realizowanych projektów powrócił do modelu parków handlowych.

Pod hotele i akademiki
Wzrost atrakcyjności Polski w oczach międzynarodowych turystów, w szczególności Krakowa, Gdańska i Warszawy oraz większy ruch biznesowy przyczyniły się do wzrostu zapotrzebowania na pokoje hotelowe oraz powierzchnie konferencyjne. Ponadto klasyfikacja usług hotelarskich w opracowaniach planistycznych dała deweloperom możliwość większej elastyczności wykorzystania nieruchomości, np. w systemie condo, jako franczyzy istniejącego operatora lub jako apartamenty na wynajem lub inne obiekty zamieszkania zbiorowego (akademiki, sanatoria, domy seniorów).

– Umożliwiło to inwestorom poszukującym gruntów pod budowę hotelu bądź akademika wykorzystanie zapisów planistycznych przewidzianych pierwotnie dla rozwoju tkanki biurowej. Obie te funkcje charakteryzowane są jako funkcja usługowa – mówi Krzysztof Chyla, koordynator ds. transakcji w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International.

Prognozy
W 2018 roku można spodziewać się lekkiego wyhamowania aktywności zakupowej i zmniejszenia liczby realizowanych transakcji. Nie oznacza to jednak, że w najbliższych kwartałach na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce zapanuje dekoniunktura. Ceny powinny nadal rosnąć. W przypadku dobrze przygotowanych gruntów bez wad prawnych i technicznych wzrost ten może być drastyczny w związku z malejącą podażą takich produktów.

źródło: Colliers International