Rynek mieszkaniowy w Polsce może zacząć mocno hamować – prognozują eksperci. Stanie się tak za sprawą problemów z podażą, która przestanie równoważyć popyt. A wszystko przez niedobór terenów inwestycyjnych. Brak gruntów pod zabudowę już daje się we znaki – zwłaszcza w dużych miastach.
Analitycy REAS takie właśnie wnioski zawarli w ostatnim raporcie podsumowującym sytuację na rynku mieszkaniowym. Prognozują w nim, że z uwagi na niedobór gruntów podaż nowych inwestycji zacznie zwalniać, tym samym przestanie równoważyć rozpędzony popyt. Wg REAS w największych miastach kraju sprzedała się w zeszłym roku rekordowa liczba 70 tys. mieszkań.
Dotychczas bardzo wysoka podaż sprawiała, że nie było mocnej presji na wzrost cen, mimo mocnego popytu. Wg GUS w zeszłym roku deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań – aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej.
W tym roku jednak podaż może przyhamować, natomiast rosnące ceny gruntów mogą skłonić firmy deweloperskie do przerzucenia kosztów na klientów, a to pociągnie za sobą bardziej wyrazisty wzrost cen mieszkań. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia od dawna. Mimo hossy która trwa na rynku mieszkaniowym już od 4 lat, stawki zmieniały się nieznacznie. Dopiero końcówka zeszłego roku zmieniła ten stan rzeczy, co może wskazywać na to, że równowaga rynkowa dobiega końca.
Takie wnioski wypływają z danych NBP (z III kw. 2017) na temat średnich cen mieszkań w dużych miastach. O ponad 8 proc. wzrosły ceny nowych mieszkań w Gdańsku i Krakowie. Jeśli chodzi o rynek wtórny – o około 10 proc. podrożały nieruchomości w Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach. Najbardziej zdrożały nowe mieszkania w Szczecinie – o blisko 12 proc. rok do roku. Aktualnie za metr kwadratowy nowego mieszkania w tym mieście płaci się blisko 5400 zł. Rok wcześniej było to nieco ponad 4800 zł.
Za rosnącymi cenami mieszkań nowych podąża też rynek wtórny. O około 10 proc. podrożały nieruchomości w Trójmieście, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach. Z kolei wg REAS aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc., w Łodzi i Warszawie.
Kilka tysięcy za 1 metr kwadratowy
Ile się płaci za bardzo dobre lokalizacje pod inwestycje? Zanim odpowiemy na to pytanie, kilka słów należy poświęcić temu, czym są owe dobre lokalizacje. Nie ulega żadnej wątpliwości, że liczą się przede wszystkim tereny inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną. Oprócz tradycyjnie najdroższych rynków wielkomiejskich, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań, bardzo drogie są grunty w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie oraz dobrych pod względem komunikacyjnym – np. przy węzłach autostradowych. W miejscowościach turystycznych rosną inwestycje apartamentowe pod wynajem oraz hotelowe. Eksperci natomiast wskazują, że ten segment „alternatywnych” aktywów komercyjnych cieszy się coraz większym wzięciem inwestorów. Z raportu firmy CBRE „Poland Investment MarketView 2017” wynika, że największy wzrost zainteresowania zakupami inwestycyjnymi w zeszłym roku odnotowano na rynku hotelowym, gdzie aktywność inwestycyjna osiągnęła najwyższy w historii poziom 0,35 miliarda euro. Autorzy raportu podkreślili też, że „rośnie również zainteresowanie inwestorów alternatywnymi aktywami – odnotowano pierwsze transakcje w sektorze PRS (Private Rented Sector), z czego największa to nabycie 72 apartamentów w Złota 44 Tower przez Catella Wohnen”.
Z danych analityków WGN wynika, że w największych miastach za grunty w dobrych lokalizacjach umożliwiające realizację dużych obiektów wielorodzinnych czy komercyjnych płaci się po kilka tysięcy złotych do metra kwadratowego. Podobne stawki spotykamy np. nad Bałtykiem za tereny pod zabudowę nieruchomościami apartamentowo – pensjonatowymi.
Przykładowe ceny terenów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną:
– Międzyzdroje – 1600 mkw. gruntu przy promenadzie wyceniono na 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/mkw.
– Warszawa – Włochy: za grunt o powierzchni ponad 2300 mkw. należy zapłacić ponad 8,5 mln zł (3700 zł/mkw). Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji.
– Wrocław – 19 mln zł – to cena za teren inwestycyjny pod zabudowę wielorodzinną w dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/mkw.
– Kraków- 400 mkw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny, wyceniono na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/mkw.
Marcin Moneta – komercja24
Firma Vantage Development kupiła teren inwestycyjny od wrocławskiego MPK (Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego). Wartość transakcji to 11,5 mln zł. Nieruchomość jest zlokalizowana w centrum miasta, przy dawnej zajezdni tramwajowej, w sąsiedztwie ulicy Grabiszyńskiej.
Firma WGN została wybrana pośrednikiem sprzedaży bardzo atrakcyjnie położonego terenu inwestycyjnego. Chodzi o nieruchomość położoną we Wrocławiu, w sąsiedztwie Stadionu Miejskiego i w odległości zaledwie 200 metrów od wjazdu na obwodnicę miasta.
Firma WGN została wybrana pośrednikiem sprzedaży terenu inwestycyjnego w województwie warmińsko – mazurskim, ok. 60 km od Gdańska. Na terenie o powierzchni 5,43 ha znajdują się obiekty przemysłowe: hale produkcyjne, magazynowe, rampy, wagi, także pomieszczenia biurowe i socjalne.
Nieruchomości w miastach – dawne dworce i budynki kolejowe, obiekty pocztowe i należące do armii. Wszystko to sukcesywnie trafia pod młotek. Państwowe agencje i spółki są dziś najbardziej istotnym graczem na rynku terenów i budynków inwestycyjnych.