Potrzeba powierzchni magazynowej rośnie wprost proporcjonalnie do wzrostu sprzedaży online. Na podstawie najnowszej analizy rynku last mile zawartej w opracowaniu Europe’s Last Mile. European Logistics Report 2022 oceniamy, że na każdy miliard euro wydany w segmencie sprzedaży detalicznej online będzie potrzebne 24 tys. m kw. miejskiej powierzchni magazynowej. Na siedmiu największych rynkach e-commerce Europy kontynentalnej – Francja, Niemcy, Włochy, Hiszpania, Niderlandy, Szwecja i Polska – wartość sprzedaży detalicznej online wyniosła około 293 mld euro w 2021 r. Wraz z jej przewidywanym wzrostem na poziomie 48% do 2026 roku można oszacować, że w wymienionych krajach rynek do tego czasu będzie potrzebował dodatkowo 3,5 mln m kw. powierzchni „ostatniej mili” do jej obsługi. W Polsce może to być 536 tys. m kw.

Długofalowy wzrost sprzedaży e-commerce

Obecnie obserwujemy wyhamowanie dynamiki wzrostu sprzedaży w sektorze e-commerce, na co nałożyło się kilka czynników. W związku z faktem, że zakończyła się pandemia i zniesione zostały restrykcje w handlu stacjonarnym konsumenci wrócili do tradycyjnych kanałów sprzedaży. Spowolniło to jednocześnie wykładniczy przyrost sprzedaży w handlu internetowym. Dodatkowo nałożyła się na to sytuacja gospodarcza związana ze zwiększoną inflacją i rosnącymi stopami procentowymi, co bezpośrednio przełożyło się na spadek konsumpcji. Inwestorzy i deweloperzy ostrożnie podchodzą więc teraz do nowych planów inwestycyjnych czekając na ustabilizowanie sytuacji rynkowej. Pomimo okresowych korekt, pewnym jest jednak, że sektor e-commerce będzie dalej rósł. Według analityków Knight frank dla Polski przewidywany jest najszybszy wzrost sprzedaży detalicznej on-line w Europie, na poziomie 18,7% w latach 2022-2026. W raporcie Knight Frank Europe’s Last Mile. European Logistics Report 2022 analitycy przewidują, że współczynnik penetracji online na 7 największych rynkach e-commerce w Europie (Francja, Niemcy, Włochy, Hiszpania, Holandia, Szwecja, Polska) do 2026 roku wzrośnie do poziomu 19,3%, z obecnych 15,6%. W tym aspekcie przewidujemy między innymi rosnącą sprzedaż za pośrednictwem serwisów marketplace, co bezpośrednio przełoży się na rosnące zainteresowanie najemców usługą fulfilment.

Dla kogo fulfilment

Fulfilment to usługa polegająca na zorganizowaniu całego lub części procesu realizacji zamówienia, zaczynając od spakowania go, poprzez wysyłkę, aż po dostarczenie go klientowi za pośrednictwem firmy kurierskiej. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla mniejszych sklepów, które nie mają rozwiniętej infrastruktury logistycznej, czyli magazynów oraz obsługi zamówień. Firmy oferujące taki rodzaj usługi, są zdecydowanie bardziej wydajne w obsłudze procesu niż małe firmy e-commerce’owe, a z uwagi na zakres mają też lepszą pozycję w negocjacjach dotyczycących kosztów najmu, czy dostaw. Firmy prowadzące obsługę fulfilment’ową dla sklepów internetowych chcą lokować swoje magazyny w granicach miast, lub w ich niedalekiej odległości. Wpływa to na szybkość dostawy i ułatwia dostęp do rynku pracowników.

Przeciwności

Czynsze w tego typu magazynach wahają się w przedziale 3.20-4.20* euro za metr kwadratowy. Rosnące zainteresowanie usługą fulfilment przekłada się na większe zapotrzebowanie powierzchni w magazynach spełniających kryteria. Firmy świadczące taką usługę mogą jednak napotkać problemy związane z dostępnością takich obiektów w krótkim okresie czasu. Przyczyną jest coraz mniejsza dostępność tanich gruntów przygotowanych pod takie inwestycje. Jednoczesne rosnące zainteresowanie ze strony najemców tym rodzajem powierzchni przy ograniczonej ofercie gruntów oraz wzrost stóp procentowych mający odzwierciedlenie we wzroście kosztów finansowania będą miały bezpośrednie przełożenie na podnoszenie stawek czynszów.

*ceny aktualne na październik 2022.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.