Wycena nieruchomości bez dostępu do najważniejszych dokumentów i informacji jest możliwa?

wysłano 31 października 2023

Wycena nieruchomości bez dostępu do najważniejszych dokumentów i informacji jest możliwa? Biegły przystępując do wyceny nieruchomości powinien posiadać o niej pełną wiedzę. Powinien mieć szansę na wizytację i ocenę na miejscu oraz być poinformowanym o wszelkich kwestiach związanych z stanem technicznym i problemach niewidocznych gołym okiem. Przede wszystkim jednak powinien otrzymać dostęp do pełnej dokumentacji.

Rzeczywistości bywa jednak daleka od idealnej. Zdarza się, że dokumentacja jest z różnych względów niepełna, zaginęła, czy właściciel/zarządzający zwyczajnie nie chce jej udostępnić. Częściej niż mogłoby się wydawać biegły nie ma również możliwości osobistej wizyty na nieruchomości i oceny jej stanu technicznego. W bardzo skrajnych przypadkach mogą zdarzać się próby celowego wprowadzania w błąd.

Czy wobec braku spełnienia podstawowych warunków wycena nieruchomości przestaje mieć sens?

Zdecydowanie nie. Trzeba pamiętać, że powołany biegły z jednej strony jest doświadczonym ekspertem w swojej dziedzinie i nie da się łatwo zmanipulować. Z drugiej strony, wciąż jest tylko człowiekiem i nie ma możliwości, aby wiedział o przedmiocie wyceny wszystko, niezależnie od jakości dostarczonych mu materiałów. Zdecydowana większość pracy biegłego sprowadza się do poszukiwania informacji i ich oceny. Nawet jeśli biegły już na wstępie zostanie wyposażony w dokumenty, których potrzebuje, zawsze dokonuje ich sprawdzenia i weryfikacji.

A jeśli pewnych danych brakuje, podejmowane są próby ich zdobycia. Specyfika zawodu rzeczoznawcy i działanie na rzecz sądów, pozwala biegłym skorzystać z pomocy właściwych urzędów w poszukiwaniu danych ewidencyjnych, dokumentacji projektowych, wydanych decyzji, pozwoleń i wielu innych.

Jeśli informacje nie są przekazywane przez zaniechanie stron, sąd może wydać odpowiednie zobowiązanie do udostępnienia tych informacji. A gdy mimo podjętych działań, stan wiedzy jest wciąż niepełny, przyjmuje stan zgodnie z oświadczeniem Stron lub zakłada się najczęściej występującą sytuację na rynku. Tak jest w przypadku np. braku możliwości przeprowadzenia oględzin lokalu mieszkalnego, którego standard wykończenia musi zostać określony.

Bazując na doświadczeniu zawodowym, wiedzy eksperckiej i dostępnych danych, biegły zawsze stara się dostarczyć możliwie najdokładniejsze i wiarygodne opracowanie na potrzeby sądu. W razie jakichkolwiek wątpliwości, każdorazowo wyraźnie zaznaczane są one w treści opinii o nieruchomości.

Komentarz Magdaleny Wiszniewskiej-Dwojak z firmy doradczej Lege Advisors.

Potencjał nieruchomości nieujęty w wycenie to poważny błąd

wysłano 19 grudnia 2022

Wyceniając nieruchomości rzeczoznawcy najczęściej analizują tylko ich aktualną funkcję i sposób zagospodarowania. Jednak często zdarza się, że nieruchomość aktualnie nie realizuje w pełni swojego potencjału. Pominięcie możliwego potencjału nieruchomości w wycenie to poważny, kosztowny dla inwestora błąd – twierdzą eksperci.

Spis treści:
Trzeba zmienić postrzeganie nieruchomości
Na czym polega ocena potencjału nieruchomości?
Pominięcie potencjału nieruchomości – poważny błąd

Grunty budowlane w dużym mieście to dziś rarytas w astronomicznej cenie. Deweloperzy zmuszeni są wychodzić z inwestycjami poza miasta wojewódzkie. I choć kosztowo są to lepsze rozwiązania, to jednak ilość problemów i ograniczeń prawno-organizacyjnych nie ułatwia życia inwestorom na prowincji. – Stąd powracająca chęć do „wyciśnięcia” z miejskich gruntów każdego nawet tylko potencjalnego projektu. To jednak wymaga odpowiedniego podejścia ze strony między innymi rzeczoznawcy. – uważa Magdalena Pudło, ekspertka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Trzeba zmienić postrzeganie nieruchomości

Samotny dom w sąsiedztwie apartamentowców, rozpadający się pustostan w otoczeniu nowoczesnych biurowców, podupadające budynki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – takie widoki jeszcze stosunkowo często widzimy w polskich miastach. Wycena takich nieruchomości (gruntów), które stanem i funkcją odbiegają od otoczenia jest problematyczna i powinna być prowadzona wielotorowo. Kluczową kwestią jest ustalenie możliwości zagospodarowania konkretnej nieruchomości w oparciu o dane z dokumentów planistycznych. Następnie skonfrontowanie tej wiedzy z aktualnym stanem zagospodarowania.

– W przypadku, gdy stan obecny wyraźnie odstaje od potencjału jaki miałaby działka bez istniejącej zabudowy, należy zmienić postrzeganie nieruchomości. Mamy do czynienia już nie z wyceną w konkretnym segmencie rynku, ale z wyceną potencjału, który dostrzegą w nieruchomości inwestorzy. – mówi Magdalena Wiszniewska, specjalistka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Na czym polega ocena potencjału nieruchomości?

Mówiąc wprost, ocena potencjału nieruchomości polega na odpowiedzi na pytanie: Czy potencjalnemu inwestorowi, który z założenia dąży do maksymalizacji możliwości wykorzystania nieruchomości, będzie opłacało się zainwestować i zmienić istniejący sposób jej zagospodarowania?

Pytanie jest o tyle istotne, że w dzisiejszych czasach podaż gruntów w bardzo dobrych i dobrych lokalizacjach jest mocno ograniczona, a czasem już niemożliwa. Inwestorzy decydują się wchodzić w projekty coraz trudniejsze, nie ograniczając się jedynie do zakupu „czystych” gruntów inwestycyjnych. A w takim przypadku koszty i ryzyko biznesowe wzrastają bardzo istotnie.

Pominięcie potencjału nieruchomości – poważny błąd

Wycena tego typu „trudnych” nieruchomości to prawdziwe wyzwanie. Jednak często wartość gruntu i możliwości jakie daje, zdecydowanie przewyższają problemy do jakich zaliczyć możemy np. rozbiórkę istniejących obiektów. Tworząc oszacowanie trzeba też pamiętać, że jego odbiorca nie zawsze rozumie zawiłości i uwarunkowania rynku nieruchomości.

– Wycena w oparciu o potencjał wymaga szczegółowej analizy rynku i poszukiwania nieruchomości o podobnym potencjalne z występującą zabudową, która zostanie usunięta. Jednocześnie taka wycena wymaga szczegółowego opisu toku rozumowania, wysnutych wniosków i potwierdzenia tego wieloma analizami. – wyjaśnia Magdalena Pudło, ekspertka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors. – Trzeba podkreślić, że niezauważenie lub pominięcie potencjału nieruchomości, będzie skutkowało poważnym błędem w wycenie. A to wpłynie na ostateczną decyzję inwestorską – dodaje ekspertka.

Źródło: Lege Advisors.

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych nieruchomości

wysłano 16 sierpnia 2022

Czy zdarzają się poważne błędy w operatach szacunkowych nieruchomości? Niestety tak. Nie jest to zwykle świadoma wina rzeczoznawcy majątkowego, a raczej splot okoliczności i uwarunkowań, zwłaszcza w przypadku „skomplikowanej” nieruchomości. Ekspertki firmy doradczej Lege Advisors zebrały i podzieliły błędy w operatach szacunkowych na cztery główne rodzaje. Pokazują one, że wycena nieruchomości to proces złożony, który ma potencjał do mniejszych lub większych „potknięć”.

1. Niedostateczne rozpoznanie wycenianej nieruchomości

Oprócz błędów związanych z identyfikacją nieruchomości (typ i powierzchnia), zdarza się, że w wycenie pominięte zostają inne, mniej formalne, ale równie ważne czynniki. Chodzi o błędne określenie przeznaczenia, na przykład, nieruchomości gruntowej niezabudowanej. – Przyjęcie błędnego przeznaczenia może skutkować m.in. porównaniem nieruchomości w obrębie niepodobnych nieruchomości, z innego segmentu. Mam tu na myśli nieruchomości rolne zamiast przemysłowe, mieszkaniowe zamiast usługowe i w wielu innych kombinacjach. – tłumaczy Magdalena Wiszniewska, specjalista ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors. Błędy dotyczą także często oceny potencjału nieruchomości i rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania. Zdarza się, że nieuwzględnione jest położenie na terenie zalewowym, czy w obszarze ochrony konserwatorskiej. W sposób znaczący może to wpływać na możliwości zagospodarowania działki. Do poważnych błędów zaliczyć należy także niezauważanie lub nieuwzględnienie wad prawnych nieruchomości.

2. Źle przeprowadzona analizy rynku

Etap wyceny związany z analizą rynku jest jednym z kluczowych dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Podstawową kwestią jest dobór właściwego rynku do analizy (wynika bezpośrednio ze specyfiki wycenianej nieruchomości). Lokale mieszkalne należy porównywać z lokalami mieszkalnymi (nie z domami), lokale użytkowe z użytkowymi (nie z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami komercyjnymi), grunty z gruntami o takim samym lub bardzo zbliżonym przeznaczeniu i potencjale. – Błędem jest również nieuwzględnienie ogólnej koniunktury i sytuacji w kraju bezpośrednio na badanym rynku. Szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Dobrym przykładem są biura czy hotele, które podczas pandemii doświadczyły wielu ograniczeń. – mówi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors. Etap analizy rynku prowadzi i wpływa bezpośrednio na dobór nieruchomości porównawczych przyjmowanych do dalszych kalkulacji. Dlatego powinna być mu poświęcona szczególna uwaga, czas i dokładność.

3. Błędy wynikające z kwestii metodologicznych

Chodzi o błędny wybór metodologii, sposób jej przeprowadzenia, w tym w szczególności dobór nieruchomości porównawczych. Czynniki te są bardzo często podważane w postępowaniach sądowych, gdzie pojawiają się opinie biegłych. – Wyboru stosowanej metodologii i podejścia dokonuje w każdym przypadku wyłącznie rzeczoznawca. Jednak są przypadki, kiedy określone podejście lub metodologia narzucone są wprost zapisami prawa. Niezastosowanie się do nich skutkuje zasadniczym błędem. – wyjaśnia Magdalena Wiszniewska z Lege Advisors.

Na etapie przeprowadzania kalkulacji mogą pojawiać się uchybienia polegające na nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych (w zależności od uwarunkowań lokalnego rynku). Powinno dążyć się do porównania przedmiotu wyceny z nieruchomościami możliwie podobnymi, będącymi przedmiotem obrotu. Ewentualne różnice korygowane są przez zastosowanie odpowiednich poprawek. Rzeczoznawcy powinni unikać porównywania nieruchomości różnego typu, bardzo zróżnicowanych, np. powierzchniowo lub lokalizacyjnie.

4. Błędy techniczne i warsztatowe

Ostatnia kategoria to błędy wynikające z warsztatu rzeczoznawcy i ewentualnych mniej lub bardziej znaczących pomyłek. Wskazać w tym przypadku należy błędy obliczeniowe w kalkulacjach, pomyłki pisarskie, itp. – Istotnym błędem jest również pozostawianie w operacie niedomówień, pola do dodatkowej interpretacji, czyli po prostu bycie nieprecyzyjnym. Należy pamiętać, że w większości przypadków odbiorca operatu nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Rolą eksperta jest dołożenie staranności, aby przekazana opinia nie budziła wątpliwości. – podkreśla Katarzyna Młynarczyk z Lege Advisors.