Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że w pierwszych dwóch miesiącach 2019 roku deweloperzy oddali do użytkowania rekordowo dużą liczbę mieszkań, o prawie 17 proc. wyższą niż przed rokiem. O ponad 5 proc wzrosła także liczba rozpoczętych budów. Ale statystyki jednocześnie wprost wskazują, że aż o 12 proc. zmniejszyła się aktywność w pozyskiwaniu pozwoleń na budowę, co w dalszej przyszłości wpłynie na mniejszą podaż lokali.
Na rynku nieruchomości wciąż widać dużą aktywność, zarówno ze strony deweloperów, jak i nabywców. Według najnowszych danych GUS, w pierwszych dwóch miesiącach br. oddano do użytkowania 19 897 mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To o 16,7 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Co prawda wynoszący w lutym 13,2 proc. wzrost był niższy niż styczniowy, który sięgał 20,6 proc., ale to wciąż bardzo wysoka dynamika, świadcząca o tym, że rynek nieruchomości nadal znajduje się w fazie silnej ekspansji. Potwierdzają to także informacje o nowych inwestycjach. O ile w styczniu liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 3,2 proc., to dane za luty wskazują, że było to zjawisko jedynie chwilowe. W drugim miesiącu roku deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę 10 333 mieszkań, co oznacza wzrost o 15,1 proc. w porównaniu do lutego ubiegłego roku, a łącznie po dwóch miesiącach 2019 r. mamy 20 154 rozpoczętych budów, czyli dynamika wzrostu wynosi 5,4 proc. Wbrew obawom, w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy raczej nie należy się spodziewać spadku podaży lokali przeznaczonych na sprzedaż.
Potwierdzają to także nieco mniej aktualne dane NBP, dotyczące końcówki ubiegłego roku. Wynika z nich, że w czwartym kwartale 2018 r. zwiększył się zarówno zapas niesprzedanych przez deweloperów mieszkań, jak i liczba gotowych lokali, wystawionych przez nich do sprzedaży. Nieznacznie wydłużył się także średni czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Analitycy banku centralnego wiążą te zjawiska z oporem kupujących przed akceptacją rosnących cen mieszkań i wskazują, że popyt ze strony nabywców przenosi się częściowo na rynek wtórny, na którym mimo szybkiego wzrostu, ceny są jednak niższe niż w przypadku mieszkań nowych. Według danych NBP, zwiększał się pod koniec ubiegłego roku także wskaźnik budowy mieszkań w toku, czyli różnica między liczbą rozpoczętych budów, a liczbą mieszkań oddanych do użytkowania. Tę tendencję widać także w pierwszych miesiącach obecnego roku.
Najważniejszym sygnałem spowolnienia na rynku nieruchomości jest realne zmniejszenie się liczby wydanych pozwoleń na budowę. W lutym deweloperzy uzyskali zezwolenia i zgłosili projekty na 10 035 mieszkań, co oznacza spadek aż o 22 proc. w porównaniu do lutego ubiegłego roku. W sumie po dwóch miesiącach liczba zezwoleń sięga 23 969 mieszkań i jest już o 12,1 proc. niższa niż w tym samym czasie w 2018 r. O ile tendencja spadkowa w tym zakresie utrzyma się w kolejnych miesiącach, jej konsekwencje w postaci mniejszej podaży lokali mogą być odczuwalne w nieco dłuższym horyzoncie dwóch-trzech lat.
Jednocześnie wszystko wskazuje na utrzymanie się tendencji wysokiego popytu na mieszkania. Chętnych do zakupu mieszkań nadal nie brakuje, a biorąc pod uwagę silny związek trwającego wysokiego popytu z sytuacją na rynku pracy, należy spodziewać się dalszej dużej aktywności nabywców. Stopa bezrobocia pozostaje wciąż niska, a pracodawcy borykają się z niedoborami pracowników, co powoduje także dużą presję na wzrost płac. Dynamika średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wyniosła w styczniu i lutym 7,5-7,6 proc., utrzymując bardzo wysokie tempo (w ubiegłym roku wyższe było jedynie w kwietniu oraz w październiku i listopadzie). Dodatkowo popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych stymulować mogą zapowiedziane przez rząd propozycje kolejnych dużych transferów socjalnych i obniżenia podatków, a także utrzymujące się – bardzo korzystne – warunki kredytowania zakupów nieruchomości i perspektywy utrzymania stóp procentowych na obecnym poziomie. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lutym liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła o 7 proc., a średnia wartość wnioskowanego kredytu zwiększyła się o 9,5 proc., przy czym należy zwrócić uwagę, że wzrost ten następuje mimo rekordowo wysokiej dynamiki akcji kredytowej, która miała miejsce w ubiegłym roku.
Autorem raportu jest Jakub Nieckarz, Prezes PVI – Property Value Investments.
