Centrum miasta, wysoki czynsz, umowa najmu na 5 lat, partycypacja w kosztach adaptacji lokalu i niekończące się problemy z dojazdem w godzinach szczytu – tak w skrócie można scharakteryzować najczęściej występujące warunki na polskim rynku najmu biur. Wszystkie te czynniki sprawiają, że początkujący przedsiębiorcy już „na starcie” swojej działalności natrafiają na zaporę nie do przejścia. Taka sytuacja sprawiła, że szukający nowych grup odbiorców deweloperzy opracowują innowacyjne modele najmu, wychodzące naprzeciw ograniczonym możliwościom rozwijających się firm.
W 2018 roku, w niespełna 12 miesięcy, założonych zostało 316 tysięcy firm. Niestety w tym samym okresie ok. 200 tys. zakończyło swoją działalność. O ile na fiskalne czy prawne zmiany ułatwiające nowym firmom prostszy start trzeba będzie poczekać jeszcze wiele lat, to rynek najmu biur zareagował na te trudności zdecydowanie szybciej. Pozostałymi, istotnymi barierami dla początkujących przedsiębiorców były skostniałe warunki najmu biur w wyższej klasy kompleksach biurowych.
W momencie rozpoczęcia działalności przedsiębiorcy nie mają pewności co do tego, jak potoczą się finansowe losy ich firm. W efekcie, większość z nich obawia się podpisania wieloletniej umowy najmu przestrzeni w biurowcach klasy A położonych w centrach miast i rozpoczyna poszukiwania lokalu w mniej prestiżowych lokalizacjach lub wybiera przestrzenie o niższym standardzie. O ile takie rozwiązanie wydaje się być w pełni zasadne, to w praktyce potrafi przełożyć się na osłabienie biznesowego wizerunku firmy, a co tym idzie – utratę potencjalnych klientów.
Biurowce, to specyficzna kategoria obiektu budowlanego pod wieloma względami. Funkcja determinuje formę, a biurowce są biznesowymi wizytówkami właścicieli czy nawet całych miejskich aglomeracji. Dużymi gabarytami szczelnie wypełniają tkankę miejską stając się znaczącymi ogniwami w funkcjonowaniu całych dzielnic czy miast, nie raz na długie lata. Z tego względu bardzo ważna jest precyzja w zaplanowaniu funkcjonowania takiego obiektu, a pod względem projektowym zapewnienie optymalnej uniwersalności wykorzystania przestrzeni. – mówi Paulina Czurak, właścicielka pracowni architektonicznej Ideograf.
Ten dynamiczny wzrost liczby początkujących przedsiębiorstw nie mógł umknąć uwadze deweloperów, którzy postanowili dostosować swoją ofertę do aktualnie panujących trendów. W efekcie w ostatnich latach na mapie Polski pojawiło się kilka obiektów biurowych skierowanych właśnie do startupów, a ich nadrzędną filozofią jest elastyczność najmu.
Zapotrzebowanie na tego rodzaju powierzchnie jest coraz mocniej zauważalne na rynku, dlatego poza biurami dostępnymi w standardowej formule rozwijamy ofertę dla nowego segmentu klientów – mówi Adam Pietkiewicz, współwłaściciel spółki Megapolis. Musimy mieć świadomość, że wiele startupów zakładanych jest przez przedstawicieli pokolenia, które stawia na elastyczność, mobilność i potrzebuje powierzchni pod konkretne projekty, które realizują. Rynek tymczasem jest bardzo skostniały i w wielu obiektach powierzchnie dostępne są wyłącznie na kilkuletnie okresy, a centra biurowe też niechętnie otwierają się na mniejsze firmy, które zapewniają mniejszą stabilność wynajmu. – dodaje.
Jednym z najnowszych przykładów realizacji tego trendu w Polsce jest wrocławski biurowiec Bielany Business Point, przygotowany przez spółkę Megapolis. Jest to 5-kondygnacyjny budynek oferujący łącznie 12 tys. m2 powierzchni. Najważniejszym atutem jest jednak unikatowa oferta – przestrzenie biurowe przygotowano w trzech wariantach – Compact Office (od 30 do 200m2 w klasie A), Instant Office (możliwość skorzystania z gotowego projektu zagospodarowania przestrzeni, co znacznie skraca czas adaptacji lokalu) oraz wynajem w pełni wyposażonych biur i przestrzeni konferencyjnych na godziny.
Drugim przykładem jest realizowany w Gdańsku projekt Airport City Gdańsk. W pierwszym etapie powstaną dwa budynki – Alpha (6 kondygnacji o powierzchni najmu 8500 m2) oraz Bravo (8 kondygnacji o powierzchni 16500 m2). To uruchamiany projekt, którego jednym z większych atutów będzie lokalizacja: bliskość obsługującego 5 mln pasażerów Lotniska im. Lecha Wałęsy oraz doskonałe skomunikowanie dzięki Pomorskiej Kolei Metropolitalnej.
Nie bez znaczenia jest również fakt, że najemcy powierzchni biurowych w Bielany Business Point mają dostęp do całej infrastruktury obiektu klasy A. Wszystkie udogodnienia są do ich dyspozycji 24h na dobę, przez 7 dni w tygodniu, co sprzyja również firmom realizującym kontrakty dla zleceniodawców z innych stref czasowych.
Ważnym czynnikiem jest również lokalizacja – obiekt znajduje się z dala od centrum Wrocławia, lecz zaledwie 15 min. drogi od lotniska i w bezpośrednim sąsiedztwie węzła autostradowego, łączącego trasę A4 z licznymi drogami krajowymi. Znacznie ułatwia to spotkania biznesowe z klientami z innych miast, którzy planując trasę, nie muszą uwzględniać opóźnień wynikających z korków pojawiających się na drogach dojazdowych i wyjazdowych z centrów miast. Dodatkowym atutem Bielany Business Point jest fakt, że inwestor zapewnił najemcom udogodnienia komunikacyjne w postaci dedykowanych połączeń autobusowych z centrum Wrocławia.
Niejako na przeciwległym biegunie znajdują się biurowce położone w tradycyjnie śródmiejskich dzielnicach biurowych . Można tu wymienić chociażby warszawski Mindspace, gdańskie Olivia Business Centre czy poznański Business Link Maraton. Ich niewątpliwym atutem jest prestiżowa lokalizacja, która jednoznacznie przekonuje potencjalnych klientów o wysokim statusie firmy i jednocześnie zapewnia pracownikom dogodne skomunikowanie z większością dzielnic danej metropolii.
Lokowanie kompleksów biurowych w centrach miast z pewnością nie szybko przestanie być najpopularniejszym trendem. Ważne jednak, że kreowana jest alternatywa, która bardzo często jest atrakcyjna dla pracowników mieszkających w podmiejskich dzielnicach. Dzięki rozwojowi obwodnic miast, budowie nowych węzłów komunikacyjnych pracownicy nie muszą dojeżdżać do pracy do centrum miasta, co najczęściej oznacza dla nich znaczną oszczędność czasu. Co więcej, biura klasy A, budowane na obrzeżach miast nierzadko oferują niższe stawki najmu, a to dla początkujących firm może być bardzo ważnym czynnikiem.
Przedsiębiorcy rozpoczynający swoją przygodę z biznesem muszą zatem już na starcie dokonać niełatwego wyboru, uwzględniając wady i zalety każdego z tych rozwiązań. Najważniejsze jest jednak to, że rynkowa tendencja do wychodzenia naprzeciw startupom w ostatnich latach przybrała na sile i wiele wskazuje na to, że sytuacja ta wciąż będzie się poprawiać.
materiał prasowy
