Warszawski rynek magazynowy bardzo zmienił się w ostatnich 10 latach. Zaobserwowaliśmy bardzo silny trend wypierania obiektów o charakterze magazynowym i produkcyjnym poza centrum miasta, a w ostatnich latach już poza granicami Warszawy. Postindustrialne tereny Woli, czy Pragi Południe szybko zamieniane były na budynki biurowe i osiedla mieszkaniowe, co istotnie zmieniało charakter tych dzielnic. Jednak mimo tych zmian Warszawa pozostaje jednym z najstarszych i najbardziej dojrzałych rynków magazynowych w Polsce, a do tego oferuje różne opcje dostępnych powierzchni i lokalizacji. Jak zmienia się sektor magazynowy w stolicy zbadali eksperci AXI IMMO.
Na koniec I połowy roku całkowite zasoby magazynowe w Warszawie wyniosły blisko 665 000 mkw., co stanowi wzrost o 7% rok do roku. Firmy poszukujące powierzchni do wynajęcia najczęściej decydują się na obiekty lub hale magazynowe położone blisko dróg wyjazdowych z miasta, wybierają lokalizacje głównie na terenie Okęcia, Żerania oraz Targówka Przemysłowego. Nieco mniejsza baza logistyczna znajduje się w Ursusie i na Ursynowie w pobliżu lotniska. Ze względu na wysokie koszty zakupu gruntów w Warszawie w pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku nowa podaż wyniosła zaledwie 9 000 mkw., ale w budowie było 71 000 mkw., z których ponad 1/3 to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej tych powierzchni powstawało i powstaje w rejonie Okęcia, Ursynowa, Annopola i Targówka.
„Warszawski rynek magazynowy skoncentrowany w mieście musiał zmierzyć się ze zmieniającymi się trendami. Z jednej strony z relokacją obszarów magazynowych poza strefy centralne miasta, z drugiej ze zwiększonym zapotrzebowaniem wykazywanym przez firmy obsługujące branżę e-commerce i takie, które potrzebują lokalizacji w mieście, blisko konsumenta. Dostosowanie się do nowych warunków wymusiło na deweloperach zmianę dotychczasowej polityki w zakresie dostarczanej powierzchni i coraz częściej poszukiwanie inwestycji typu „brownfiled”, czyli już zabudowanych. Zmiany w trendach zakupowych spowodowały, że miejskimi magazynami zaczęły się interesować nie tylko mniejsze podmioty, ale duże firmy logistyczne i dystrybucyjne. W ten sposób Warszawa jako najstarszy i najbardziej dojrzały rynek jako pierwsza stała się miejscem budowy magazynów niezbędnych do obsługi tzw. ostatniej mili” – komentuje Anna Peczela, Senior Industrial & Logistc Consultant w AXI IMMO.
„Warszawa posiada największe zaplecze komunikacyjne spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Miasto od lat korzysta z doskonałej sieci dróg i autostrad, połączeń kolejowych czy terminalu cargo na Lotnisku Chopina. Na korzyść lokalizacji wpływa również fakt bardzo rozbudowanych logistycznie przedmieść, które z powodzeniem przejmują część silnego popytu na powierzchnie magazynowe, a także bardzo dużej kadry wykwalifikowanych pracowników” – dodaje Anna Peczela z AXI IMMO.
W pierwszych sześciu miesiącach 2020 roku na miejskim rynku magazynowym w Warszawie popyt brutto wyniósł 87 000 mkw., a jedną z większych transakcji było podpisanie umowy najmu 21 000 mkw. powierzchni przez firmę z sektora Data Center. To pokazuje, że w halach mogą być przechowywane nie tylko towary, ale również dane zamieszczane na serwerach, które potrzebują specjalistycznej powierzchni magazynowej. W strukturze popytu poza sektorem Data Center, aktywni byli najemcy logistyczni, firmy kurierskie, sklepy internetowe i branża FMCG. Silny popyt generowany ze strony najemców wraz z ograniczoną nową podażą powodują, że współczynnik pustostanów spadł z 8,6% na koniec I kw. 2020 roku do 6% na koniec czerwca 2020 roku. Stawki czynszów w tym okresie utrzymywały się na poziomie 4,80-5,25 EUR/mkw., czyli podobnie, jak w poprzednich kwartałach 2019 r.
„W ciągu ostatnich lat obserwowaliśmy dynamiczny rozwój zarówno dużych centrów logistycznych położonych ok. 30-40 km od centrum Warszawy przeznaczonych pod obsługę sektora e-commerce, jak również widoczne było większe zapotrzebowanie na mniejsze magazyny znajdujące się w odległości 10-15 km od centrum i i obiekty typu Small Business Units położone w obrębie miasta. I to właśnie dzięki tym ostatnim Warszawa z powodzeniem realizuje strategię modelu tzw. logistyki ostatniej mili, w której wykorzystywane są magazyny położone w graniach administracyjnych miasta, pozwalające na zorganizowanie w jednym miejscu dystrybucji, części wystawienniczej i reprezentacyjnej siedziby firmy” – podsumowuje Anna Peczela z AXI IMMO.
Autor: Anna Peczela z AXI IMMO.
