5 – 7 tysięcy złotych miesięcznie czynszu za ledwie kilkadziesiąt metrów. Takie stawki spotyka się na rynku najmu lokali użytkowych. Potencjalny najemca powinien więc się zastanowić czy opłaca mu się płacić wysoki czynsz, czy po prostu lokal kupić na własność i z czasem samemu zarabiać na wynajmie.
Na 8 do 10 proc. rocznie szacuje się przeciętną rentowność najmu lokali użytkowych. To dużo – o 100 proc. więcej niż w przypadku mieszkań, gdzie rentowność najczęściej wynosi około 4 – 5 proc. O różnicach w wysokości czynszów mówią same oferty. Podczas gdy przeciętne stawki za mieszkania we Wrocławiu czy Krakowie wynoszą 30 – 35 zł/ mkw. miesięcznie, to na rynku najmu lokali użytkowych są to stawki dosyć niskie. Przeciętnie najemca płaci około 50 – 60 zł, a w dobrych lokalizacjach powyżej 100 zł.
Średni czynsz najmu 50 – metrowego mieszkania w dużym mieście wynosi około 1500 – 2000 zł. Za lokal użytkowy o takiej powierzchni przeciętnie trzeba będzie zapłacić 2500 – 3500 zł.
Im lepsza lokalizacja, tym drożej. Ofertowa stawka najmu lokalu handlowego o powierzchni 57 mkw. na Starym Mieście w Krakowie wynosi 8500 zł. Za 28 – metrowy lokal gastronomiczny w ścisłym centrum Szczecina trzeba płacić 3500 zł miesięcznie. Tu stawka najmu wynosi 125 zł za metr.
Ceny są oczywiście zróżnicowane w zależności od położenia, ale też standardu budynku i samego lokalu, przeznaczenia i piętra. Najtańsze pozostają powierzchnie magazynowe. Najdroższe są natomiast atrakcyjnie położone lokale z przeznaczeniem na handel czy gastronomię.
A więc kupić?
Inwestor, który chce rozkręcić własny biznes, powinien się więc zastanowić – czy opłaca mu się płacić wysoki czynsz najmu, czy może lepiej taki lokal po prostu kupić, a z czasem albo go sprzedać (możliwa jest też opcja najmy zwrotnego, czyli sprzedaż z jednoczesnym wynajmem) czy też samodzielnie zarabiać na wynajmie.
Powyższe przykłady pokazują, że wynajem lokali użytkowych może przynosić konkretne profity. Kupno takiego lokalu to jednak niemały wydatek. Jeśli lokal mieści się w dużym mieście, zwłaszcza w centrum, ceny mogą być naprawdę bardzo wysokie. Kilka przykładów z ofert WGN: za 300 metrowy lokal gastronomiczny na wrocławskim Rynku trzeba zapłacić aż 8,3 mln zł. W tym wypadku cena metra przekracza 20 tysięcy. Inny przykład z Wrocławia to lokal na Śródmieściu, dosyć blisko Rynku ze stawką powyżej 13 tys. za metr. 150 mkw. lokalu gastronomicznego w miejscowości turystycznej Pobierowo nad Bałtykiem ma cenę ofertową wynoszącą blisko 2 mln zł. Jeśli ktoś chce zainwestować w lokal na promenadzie w Międzyzdrojach, za 450 metrów zapłaci 4,5 mln.
Powyższe przykłady dotyczą oczywiście najlepszych lokalizacji, jednak niezależnie od tego kupno lokalu użytkowego to spory wydatek. Drogie są zwłaszcza lokale z zapleczem gastronomicznym i wykorzystywane pod handel, o ile wyróżnia je dobra ekspozycja i świetne położenie.
W co inwestować?
Kluczem do wysokich zwrotów z wynajmu pozostaje atrakcyjna lokalizacja, a więc – gdy chodzi o lokal handlowy czy gastronomiczny – taka, która jest masowo odwiedzana przez mieszkańców, turystów, gości. W grę wchodzą ulice handlowe, rozpoznawalne punkty miasta, deptaki, ważne węzły drogowe. Warto rozejrzeć się również za lokalami handlowymi na nowych osiedlach, tam gdzie liczba sklepów jest znikoma.
Lokal pod handel czy gastronomię powinien być dobrze wyeksponowany. Liczą się duże przeszklenia od strony ulicy, możliwość zagospodarowania przestrzeni przed lokalem (np. na ogródek letni), umiejscowienie na parterze. Zaletą nie do przecenienia jest też wyposażenie w urządzenia pod gastronomię, czy potwierdzona rentowność dotychczasowej działalności w tym miejscu.
Jeśli celujemy w lokal z przeznaczeniem pod biuro, dobrym wyjściem może być reprezentacyjna, odremontowana kamienica. W takim przypadku ważny jest prestiż lokalizacji, a więc centrum, estetyka wnętrza, możliwość aranżacji recepcji/lobby, dobry stan techniczny budynku. Kameralne biura w centrach miast to obecnie jeden z trendów na rynku nieruchomości komercyjnych.
Marcin Moneta – komercja.24
