Konflikty sąsiedzkie dotyczące sposobu użytkowania i zarządu wspólną częścią nieruchomości bywają prawdziwą zmorą dla lokatorów. Nasilają się często w budynkach wielofunkcyjnych, gdzie oprócz lokali mieszkalnych znajdują się biura czy obiekty handlowe. W takich warunkach nawet wspólny parking może łatwo stać się zarzewiem sporu.
Dlatego warto jasno określić zasady regulujące używanie wspólnych części nieruchomości przez współwłaścicieli. Znajdziemy je najczęściej w umowie sprzedaży lokalu, ujawniane są też w księdze wieczystej. Jednak badanie ksiąg wieczystych to często za mało, by pozna zasady zarządu częścią wspólną nieruchomości, a postanowienia aktów notarialnych w tej kwestii nie są ostateczne.
Deweloper kontra współwłaściciele
Ostatnio ciekawe rozstrzygnięcie w tej kwestii zapadło na tle sporu pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a deweloperem o posiadanie miejsc parkingowych (wyrok SA w Warszawie z 10 lipca 2017 r., sygn. akt VI ACa 490/16). Deweloper w 2005 r. wzniósł budynek mieszkalno-usługowo-biurowo-handlowy, w którym urządzono parking, a następnie wyodrębniał i sprzedawał kolejne lokalne mieszkalne. Oczywiście prawo własności obejmowało udział w nieruchomości wspólnej, ponadto przy sprzedaży mieszkań kupujący byli informowani o przysługującym deweloperowi wyłącznym i niepodzielnym prawie do korzystania z parkingu oraz o przepisach kodeksu cywilnego odnoszących się do skutków czynności prawnych dotyczących zarządu nieruchomością wspólną i mających zastosowanie do nabywcy udziału (art. 199 i 221 k.c.). Oznaczało to właściwie nieograniczoną możliwość dysponowania miejscami parkingowymi przez dewelopera. Jednocześnie, będąc właścicielem niewyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego, stał się on członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Konflikt rozpoczął się w momencie, gdy właściciel budynku wynajął największy z lokali użytkowych agencjom państwowym, jednocześnie zezwalając na korzystanie przez nie z 39 miejsc parkingowych. Zostały one szybko zajęte przez pracowników i interesantów urzędów państwowych.
W lipcu 2010 r. właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej – podjęli uchwałę, w której zdecydowali o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Mieszkańcy postanowili zlikwidować dotychczasowe miejsca parkingowe i utworzyć nowe, przeznaczone na wynajem przez wspólnotę. W uchwale upoważniono jej zarząd do określenia cennika wynajmu oraz zawierania umów w tym zakresie. Deweloper wniósł powództwo o uchylenie tej uchwały, jednak sądy wszystkich instancji stwierdziły, że skutecznie zmieniła ona sposób zarządzania częścią wspólną nieruchomości.
Czy uchwałą wspólnoty można zmienić umowę?
Deweloper swoje prawo do zarządzania parkingiem wywodził z zapisów pierwszej umowy sprzedaży lokalu określającej jednocześnie sposób używania części wspólnej nieruchomości. Zasady te zostały ujawnione w księdze wieczystej, co pozwoliło deweloperowi korzysta z miejsc postojowych z wyłączeniem pozostałych właścicieli. Jednak sądy rozpatrujące tę sprawę stanęły na stanowisku, że współwłaściciele mogą zmienić sposób używania nieruchomości wspólnej podejmując uchwałę w trybie ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 4 tej ustawy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jej dokonania potrzeba wyrażenia zgody przez właścicieli w formie uchwały, co miało miejsce w omawianej sprawie. Ustawa nie wymaga, by uchwała była jednomyślna, stąd nawet uprzywilejowany w jakiś sposób współwłaściciel może zostać przegłosowany przez swoich sąsiadów. W tej sprawie sądy uznały, że uchwała o zmianie sposobu używania części nieruchomości wspólnej spowodowała utratę mocy wcześniejszej umowy podziału nieruchomości.
Co bardzo ważne z praktycznego punktu widzenia, w księdze wieczystej nadal widniał jednak wpis określający sposób korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami określonymi w akcie notarialnym. Cieszył się on domniemaniami wynikającymi z wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pomimo tego Sąd Apelacyjny nie podzielił zapatrywań skarżącego i wskazał, że domniemanie to ma charakter wzruszalny. To oznacza, że w procesie mogą zostać przedstawione dowody na poparcie tezy o nieobowiązywaniu określonego w umowie sposobu korzystania z nieruchomości. Jednocześnie sąd przyjął, że obalenie tego domniemania w ww. sprawie może nastąpić bez wytaczania powództwa o ustalenie niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takiej sytuacji obalenie domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie miało skutków wobec osób trzecich, a jedynie dla stron postępowania.
Praktyczne konsekwencje
Przede wszystkim Sąd Apelacyjny stwierdził, że uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w notarialnej umowie sprzedaży. Dla kupujących mieszkania oznacza to, że aby poznać sposób zarządzania wspólnymi częściami danej nieruchomości nie wystarczy samo badanie ksiąg wieczystych, a konieczne jest zapoznanie się z działalnością uchwałodawczą danej wspólnoty. Wyrok ten stanowi także ważny sygnał dla deweloperów, którzy wraz ze sprzedażą i wyodrębnianiem kolejnych lokali mieszkalnych tracą swoją uprzywilejowaną pozycję na rzecz powstającej wspólnoty mieszkaniowej.
autor – Jacek Kosiński, Partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni
