W drugiej połowie roku deweloperzy planują wprowadzić na krakowski rynek 60 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dla najemców oznacza to duży wybór i możliwość wynegocjowania dobrych warunków. Firmy potrzebujące 1 tys. mkw. mają dzisiaj w stolicy Małopolski wiele opcji – twierdzą Karolina Słysz, doradca w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Artur Sutor, Partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.
Realizacja kilku dużych projektów biurowych w Krakowie przesunęła się, dlatego, zamiast w 2018 roku, trafią na rynek na przełomie lat 2019 i 2020. Czy ta kumulacja utrudni komercjalizację nowych inwestycji?
Artur Sutor: Zasoby krakowskiego rynku biurowego wzrosły w ciągu roku o ok. 16 proc. i na koniec pierwszego półrocza 2019 r. wynosiły około 1,35 mln mkw. W tym czasie w budowie znajdowało się kolejne 160 tys. mkw., z czego 60 tys. mkw. planowane jest do oddania jeszcze w tym roku. To dużo, jednak trzeba pamiętać, że Kraków od wielu już lat rozwija się dynamicznie i nowa powierzchnia jest bardzo szybko wynajmowana, szczególnie ta w najlepiej zlokalizowanych budynkach. Dużo umów zawieranych jest w formie pre-let, na wczesnych etapach inwestycji. Po pierwszym półroczu br. pustostany w mieście kształtowały się na poziomie 10 proc. i faktycznie, w związku z dużą podażą, w najbliższych miesiącach mogą nieznacznie wzrosnąć, jednak nadal jest to zdrowa sytuacja dla rynku.
Karolina Słysz: To jednocześnie bardzo dobry moment dla najemców, żeby wyjść na rynek i szukać nowego biura. Najemcy w Krakowie są dzisiaj w dość komfortowej sytuacji, bo firmy potrzebujące 1 tys. mkw. mają wiele opcji do wyboru. W związku z dużą podażą dostarczaną w jednym czasie deweloperzy muszą konkurować o najemców, co dla tych ostatnich oznacza możliwość wynegocjowania naprawdę dobrych warunków. Czynsze wywoławcze będą kształtowały się na dotychczasowym stabilnym poziomie – 12 – 15,5 euro/mkw. w centrum i 9,5 – 14 euro/mkw. poza centrum miasta. Przewidujemy jednak, że z powodu licznych zachęt dla najemców czynsze efektywne będą spadać. Już dziś najemcy mogą wynegocjować wyższe, niż do tej pory budżety na wykończenie lokali i kilka miesięcy wakacji czynszowych.
Czy firmy wykorzystują tę koniunkturę?
KS: Nie wszystkie firmy są świadome, jakie oszczędności mogą uzyskać podczas renegocjacji albo przeprowadzki do nowego biura. Wielu najemców czeka do ostatniej chwili, do zakończenia umowy najmu. Przedłużenie traktują bardziej jako formalność, w związku z czym zostają w budynku na tych samych warunkach, często dobierając dodatkowe metry. Tymczasem już po trzech latach mogliby renegocjować umowę i zyskać zwolnienia z czynszu oraz dodatkowe bonusy. Renegocjacje to czas nie tylko na to, żeby porozmawiać o wysokości czynszu, ale również przedyskutować i wynegocjować to, czego najemcy w budynku brakuje – np. stacji rowerów miejskich, stołówki czy saloniku prasowego.
Które lokalizacje biurowe w Krakowie cieszą się największym powodzeniem?
AS: Zauważalnym trendem jest, że firmy dotychczas zlokalizowane na obrzeżach miasta przenoszą swoje siedziby bliżej centrum, co w połączeniu z łatwiejszym dostępem do komunikacji miejskiej i bogatszą ofertą usługowo-rozrywkową, pozwala im zwiększyć swoją atrakcyjność w oczach obecnych i przyszłych pracowników.
KS: Taką decyzję podjęła między innymi firma Assa Abloy, światowy lider w dziedzinie systemów otwierania drzwi, która już jesienią tego roku swoje globalne centrum IT otworzy w kompleksie Equal Business Park przy ul. Wielickiej.
Jakie budynki, położone blisko centrum Krakowa, pokazaliby Państwo dzisiaj swoim klientom?
KS: Ze względu na zabytkową zabudowę w centrum miasta, znajduje się tutaj bardzo ograniczona podaż powierzchni biurowej klasy A. Doskonałą lokalizacją – w pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej – może pochwalić się budowany przez Skanska kompleks pięciu budynków – High5ive. Inwestycja w sumie dostarczy na rynek 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dwa budynki w ramach pierwszego etapu zostały już oddane do użytku, do dwóch kolejnych najemcy wprowadzą się w przyszłym roku. Budowa piątego biurowca jeszcze się nie rozpoczęła. High5ive cieszy się ogromnym zainteresowaniem firm.
Cenioną przez najemców lokalizacją są też okolice Ronda Mogilskiego, które jest największym węzłem komunikacyjnym w Krakowie….
KS: Tak, to bardzo dobrze skomunikowane miejsce, w dodatku w pobliżu znajduje się Uniwersytet Ekonomiczny, który kształci przyszłe kadry. Na miejscu dawnego „szkieletora” powstaje tutaj wielofunkcyjne centrum biznesowe Unity Center. Kompleks będzie się składał z budynków biurowych, hotelu i luksusowych apartamentów. Pierwsza powierzchnia biurowa zostanie udostępniona najemcom w 2020 roku. W pobliżu ronda powstał też kameralny biurowiec Mogilska Office, otoczony kamienicami, który oferuje najemcom 12,5 tys. mkw. Budynek Warimpexu wyróżnia się dużą ilością przeszkleń oraz tarasami i zielonymi balkonami.
AS: Warto wymienić również dwie ciekawe inwestycje, do których pierwsi najemcy wprowadzą się jeszcze tego lata. Pierwszą z nich jest biurowiec Cavatiny – Tischnera Office. Na 10 piętrach znajdzie się 33.600 mkw. powierzchni biurowej. Do dyspozycji pracowników oddany zostanie duży parking na ok. 700 miejsc. Biurowiec został zaprojektowany na planie podkowy, dzięki czemu przed budynkiem powstanie dziedziniec, a na każdej kondygnacji, powyżej trzeciego piętra, znajdą się tarasy. Druga inwestycja to Fabryczna Office Park, przy Alei Pokoju, w dzielnicy Grzegórzki, która zaoferuje 42 tys. mkw. powierzchni biurowej w trzech budynkach.
Kraków to drugi największy rynek biurowy w kraju. Czy stolicy Małopolski uda się utrzymać status lidera na dłużej? Goni Was Wrocław…
KS: Ale my się nie damy. Już dzisiaj deweloperzy zapowiadają kolejne inwestycje o imponujących rozmiarach. Cavatina na działce przy ul. Klimeckiego wybuduje kompleks Klimeckiego Office – dwa biurowce o powierzchniach: 7.800 mkw. i 28 tys. mkw. Największą z zapowiadanych będzie inwestycja dewelopera White Star przy ul. Saskiej 25 – The Park. W sumie, w ośmiu budynkach inwestycji powstanie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. Kolejną inwestycję zapowiada również Echo Investment, deweloper nie zdradził jednak jeszcze żadnych szczegółów.
Skąd pewność, że najemcy nadal będą chcieli wynajmować nowe biura? W jakich sektorach wzrasta zapotrzebowanie na powierzchnię biurową?
KS: Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie wynika przede wszystkim z szybkiego rozwoju sektora BPO/SSC oraz IT. Firmy z tego sektora, które mają już swoje centra w Krakowie, zgłaszają zapotrzebowanie na kolejne metry. Nowa podaż powinna cieszyć się dużym zainteresowaniem. Ponadto Kraków stał się kolebką start-up’ów, dzięki czemu przyciąga inwestorów z branży nowych technologii i zwiększa popyt na tworzenia centrów R&D.
Źródło: Cresa Polska.
