Zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami rok 2016 okazał się rekordowy pod względem aktywności inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wobec utrzymującego się od poprzedniego roku historycznie niskiego poziomu stóp procentowych NBP, utrwalił się wyraźny odwrót od lokat bankowych – i to zarówno w przypadku nowych środków, jak i wycofywania już zgromadzonych – na rzecz inwestowania w nieruchomości.
Podsumowując ostanie 12 miesięcy można jednak zauważyć, że tempo wzrostu obrotów było niejednolite. Po bardzo aktywnych trzech pierwszych kwartałach roku, w czwartym nastąpiło przyhamowanie. Według danych WGN, w tym pierwszym okresie liczba przeprowadzonych transakcji wzrosła średnio o 9% na rynku komercyjnym oraz o 8% na mieszkaniowym, a następnie pod koniec roku spadła na obu rynkach – odpowiednio o 3% i 1,5%.
Przyczyn tego wahania należy upatrywać w jesiennych zawirowaniach politycznych w Polsce, które stworzyły atmosferę niepewności co do stabilności gospodarki, a tym samym ostudziły zapał inwestorów.
Grunty pod inwestycje
Ten segment rynku cieszył się w minionym roku największym zainteresowaniem inwestorów. Na pierwszym miejscu znalazły się grunty budowlane zlokalizowane w mniejszych miastach pod nisko powierzchniowe markety, a także parki handlowe tworzone przez zamknięte fundusze inwestycyjne, coraz bardziej popularne na polskim rynku. Preferowane lokalizacje to sąsiedztwo osiedli mieszkaniowych, a dla parków – przy głównych trasach komunikacyjnych.
W dużych miastach utrzymywał się popyt na grunty pod biurowce, nieduże obiekty handlowe, hale magazynowo-produkcyjne, a ze strony deweloperów mieszkaniowych – pod budynki apartamentowe, zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach. Optymalne powierzchnie działek pod tego typu funkcje to 3000 – 8000 m kw. w granicach miast, oraz pod działalność przemysłową ok. 1,2 ha do 10 ha dla lokalizacji podmiejskich. Jednak w przypadku lokalizacji w centrach, akceptowane były również mniejsze powierzchnie, jeśli tylko nadawały się do zabudowy daną funkcją.
Według danych WGN, w 2016 roku obrót na rynku gruntów inwestycyjnych zwiększył się o 30% w porównaniu do roku poprzedniego. Wobec kurczących się z roku na rok wolnych zasobów w granicach miast, ceny ofertowe utrzymywały się na niezmienionym poziomie, lecz dla szczególnie atrakcyjnych lokalizacji wzrosły. Tradycyjnie najwyższy poziom cen odnotowano w Warszawie: 2100zł – 5500zł netto/ mkw. ; w pozostałych dużych miastach: 1600zł – 4600zł netto/ m kw.
Ceny ofertowe netto komercyjnych gruntów budowlanych, cena za 1 mkw., styczeń 2017 r., dane WGN
- strefa miejska:120- 950 zł
- ścisłe centra dużych miast: 1600 – 5500 zł
- lokalizacje podmiejskie: 40 – 380 zł
- przy głównych trasach komunikacyjnych, z bezpośrednim zjazdem: 100 – 290 zł
Budynki biurowe i kamienice
Na drugim miejscu pod względem obrotów, z 6% wzrostem rok do roku, znalazły się inwestycje w budynki biurowe, zarówno nowo budowane w wysokim standardzie, jak i starsze do znacznej modernizacji. W porównaniu do poprzedniego okresu, odnotowano większy popyt na mniejsze obiekty biurowe o powierzchni do 5000 mkw. w lokalizacjach poza ścisłym centrum miast, gdzie ceny były niższe. Duży wpływ na ostateczną cenę transakcyjną biurowca ma poziom komercjalizacji, który zapewniłby zwrot inwestycji po 8 – 10 latach.
W uzupełnieniu rynku nowoczesnych biurowców funkcjonują kamienice po modernizacji, które niejednokrotnie są alternatywą do droższych powierzchni biurowych w nowoczesnych obiektach. Dla małych firm oraz rozpoczynających działalność atutami nie do przebicia są: możliwość wynajęcia małej powierzchni od 20 mkw., korzystna śródmiejska lokalizacja oraz niskie stawki czynszów podstawowych z przedziału 25 – 45 zł netto / mkw.
Apartamenty i mieszkania na wynajem
Rekordy podaży na rynku mieszkaniowym nie objęły segmentu mieszkań luksusowych. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym podaż apartamentów była niska, podczas gdy popyt wzrósł o 2% rok do roku. Tego typu luksusowe mieszkania są w przeważającym procencie przedmiotem zakupów inwestycyjnych z przeznaczeniem pod wynajem. Inwestorzy zdecydowanie preferują apartamenty zlokalizowane w niedużych zespołach osiedlowych, w budynkach niskich lub średnio wysokich, w prestiżowych lokalizacjach.
Według danych WGN, obecnie wynajem apartamentu zapewnia zwrot z inwestycji na poziomie średnio 5% – 7% rocznie, co kilkukrotnie przewyższa zysk z przeciętnej lokaty bankowej.
Na rynku mieszkań w popularnym standardzie zakupy inwestycyjne z przeznaczeniem na wynajem dotyczyły głównie lokali 2- i 3-pokojowych o powierzchni 55 – 65 m kw. Ten przedział wielkości wybrało ponad 60% kupujących. Dopiero w następnej kolejności znalazły się kawalerki oraz małe mieszkania 2-pokojowe, pod warunkiem lokalizacji korzystnej dla późniejszego wynajmu. Dobra lokalizacja dawała też szansę mieszkaniom w niższym standardzie, które nabywcy po przeprowadzeniu modernizacji i remontu odsprzedawali z zyskiem.
Lokale handlowo-usługowe
W minionym, 2016 roku znacznie wzrosła podaż lokali handlowo-usługowych za sprawą deweloperów oddających do użytku rekordowe ilości osiedli mieszkaniowych. Standardem stało się umieszczanie tam w parterach budynków lokali użytkowych wzdłuż lokalnych ciągów handlowych. Ceny netto sprzedaży są zróżnicowane, najczęściej mieszczą się w cenie metra kwadratowego mieszkań w danym budynku.
W obrocie wtórnym największy popyt, ale też najwyższe ceny – z uwagi na niską podaż oraz znaczną dochodowość – osiągały lokale użytkowe przy głównych ulicach handlowych w centrach miast. Ceny sprzedaży kształtowały się w zależności od lokalizacji – w centrach dużych miast od ok. 10 tys. zł/ m kw., przy stawkach czynszu najmu 90- 200 zł netto/ m kw.; w pozostałych dzielnicach stawki najmu wynosiły 25 – 55 zł netto/ m kw.
Według danych WGN, w minionym roku odnotowano zwiększony obrót lokalami użytkowymi, zwłaszcza z podpisanymi wieloletnimi umowami najmu.
Leszek Michniak
Prezes Grupy WGN
