Według firmy doradczej Savills wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości najpierw spadnie o 50%, po czym nastąpi szybkie odbicie w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Tempo i skala spadku nie będą tak dotkliwe, jak w czasie globalnego kryzysu finansowego, gdy w latach 2007-2009 wolumeny transakcji na całym kontynencie zmniejszyły się aż o 72%.
„Naszym zdaniem przejściowe trudności mogą wpływać negatywnie na strumienie transakcji na przestrzeni kolejnych trzech do sześciu miesięcy. Jednak tym razem do szybszej poprawy nastrojów wśród inwestorów powinna przyczynić się wysoka płynność, niskie stopy procentowe, ograniczona liczba projektów deweloperskich oraz lepsze dokapitalizowanie sektora bankowego” – komentuje Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills.
Z danych firmy Savills wynika, że w pierwszym kwartale bieżącego roku wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości wyniosła ponad 70,6 mld euro i była o 25% wyższa od średniej pięcioletniej, przy czym kapitał zagraniczny odpowiadał za 61% aktywności inwestycyjnej. Pomimo rozprzestrzeniania się pandemii na całym kontynencie, z większości rynków w Europie napływają sygnały, że inwestorzy nadal działają aktywnie zwłaszcza w segmencie najbardziej atrakcyjnych nieruchomości, o czym świadczy kilka transakcji w przygotowaniu oraz minimalne obniżki cen.
„Przewidujemy, że ceny nieruchomości nieznacznie spadną, ponieważ stawki czynszowe i wartości kapitałowe są niższe niż przed wybuchem pandemii Covid-19. Niemniej jednak skala korekty stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów nie będzie tak duża, jak w okresie po globalnym kryzysie finansowym, gdyż oczekiwany zwrot z inwestycji powyżej stopy wolnej od ryzyka jest nadal zadowalający” – dodaje Eri Mitsostergiou.
Według Savills zainteresowaniem inwestorów nadal będą cieszyły się rynki o dużej płynności, takie jak Londyn, Paryż, Berlin i inne największe miasta Niemiec, a także rynki, które mogą liczyć na wzrost stawek czynszowych w długiej perspektywie, między innymi Sztokholm, Amsterdam i Madryt. Jednak wolumeny transakcji inwestycyjnych będą ograniczone z powodu braku podaży najbardziej atrakcyjnych aktywów oraz niewielkiej liczby sprzedających.
„Spodziewamy się, że aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości w Polsce obniży się w stopniu podobnym do naszych prognoz europejskich, z sektorem handlowym i hotelowym doświadczającymi największego spadku wolumenu obrotów. Natomiast inwestycje w nieruchomości logistyczne, obecnie najbardziej poszukiwany sektor, powinny pozostać odporne na zawirowania rynkowe. Relatywnie wysoka zależność od kapitału zewnętrznego, który w pierwszych miesiącach po okresie izolacji, może się koncentrować na głównych rynkach zachodnioeuropejskich, może przynajmniej częściowo zostać zrównoważona wysokim popytem na nieruchomości w sektorze przemysłowym, z jego dynamicznie rosnącymi zasobami i udziałem w rynku, który w 1 kw. 2020 odpowiadał za wyjątkowo wysokie 58% wolumenu wobec 11% w Europie. Całkowity wolumen transakcji w sektorze biurowym będzie zależał od kilku dużych transakcji, pierwotnie planowanych w tym roku, których ewentualna finalizacja pokaże realny wpływ kryzysu wywołanego przez Covid-19 na płynność rynku” – mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills.
Europejski sektor logistyczny jest do pewnego stopnia odporny na niektóre zawirowania na rynku, ponieważ wzrost obrotów w handlu internetowym wskutek izolacji zwiększa popyt na powierzchnię magazynową generowany przez sektor e-commerce. Zainteresowanie bezpiecznymi źródłami przychodów w długiej perspektywie wpływa także na poprawę nastrojów inwestorów, a znaczny wolumen wolnego kapitału może przyczynić się do wzrostu aktywności na rynku i stabilizacji cen nieruchomości.
Zdaniem Savills nieruchomości wielorodzinne mogą wyjść z obecnego kryzysu jako jedna z silniejszych klas aktywów. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe, które zaliczane są do sektorów defensywnych, generują czynniki niecykliczne takie jak urbanizacja, malejąca wielkość gospodarstw domowych i rosnące ceny mieszkań. W kwietniu bieżącego roku aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości mieszkaniowych utrzymała się na stabilnym poziomie na ponad połowie europejskich rynków (57%).
Najbardziej atrakcyjne budynki biurowe również uważane są za dość odporne na kryzys, ale sukces eksperymentu z pracą z domu może w znacznym stopniu wpłynąć na przyszłe strategie firm dotyczące nieruchomości. Pełny wpływ spowolnienia gospodarczego na popyt ze strony najemców i stawki czynszowe poznamy jednak dopiero w drugim półroczu i w roku 2021.
Według Savills należy spodziewać się większej ostrożności inwestorów w stosunku do sektorów handlowego i hotelowego, które najbardziej odczuły skutki izolacji, a także sektorów funkcjonujących w oparciu o najem krótkoterminowy lub elastyczny, na przykład elastyczne powierzchnie biurowe i akademiki. W najbliższych miesiącach bardzo prawdopodobny jest wzrost liczby zawieranych transakcji typu sale and leaseback, które mogą stanowić strategię obronną dla podmiotów znajdujących się w trudniej sytuacji i umożliwić im zwiększenie przepływów pieniężnych. Z tego względu można oczekiwać pojawienia się na rynku okazji inwestycyjnych w sektorze obiektów handlowych, hotelowych i innych nieruchomości operacyjnych. W krótkiej perspektywie do wzrostu strumieni transakcji przyczynią się także transakcje pozarynkowe i przedsięwzięcia typu joint venture mające na celu finansowanie inwestycji deweloperskich.
Savills prognozuje, że ożywienie aktywności transakcyjnej mogą zapoczątkować inwestorzy krajowi i fundusze międzynarodowe dysponujące rozbudowaną siecią biur w Europie. Z powodu obowiązujących restrykcji w podróżowaniu inwestorzy z Azji mogą być przez pewien czas nieobecni na rynku lub w miarę możliwości działać za pośrednictwem europejskich firm zarządzających funduszami. Natomiast ze względu na coraz większą ostrożność instytucji udzielających finansowania dłużnego przewagę konkurencyjną będą mieli inwestorzy prywatni i podmioty z rynku kapitałowego.
„Nieruchomości nadal uważane są za bezpieczną przystań w burzliwych czasach, a ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe inwestorzy będą w dalszym ciągu zainteresowani najbardziej atrakcyjnymi nieruchomościami wynajętymi wiarygodnym najemcom i generującymi stabilne przychody w długiej perspektywie. W najbliższych miesiącach większość inwestorów nadal będzie poszukiwać okazji inwestycyjnych, a wznowienie aktywności transakcyjnej może nastąpić wraz ze znoszeniem obostrzeń związanych z lockdownem, ożywieniem aktywności gospodarczej i przywracaniem połączeń lotniczych. Wiele transakcji zostało odłożonych w czasie i jesteśmy przekonani, że jesienią tego roku będziemy świadkami dynamicznego wzrostu aktywności transakcyjnej” – komentuje Oli Fraser-Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.
Źródło: Savills.
