Za kilka dni (a dokładnie 19 września 2020 r.) wejdzie w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. nowelizująca istotną część przepisów Prawa budowlanego. Jedną z zasadniczych zmian będzie zmiana w definicji obszaru oddziaływania obiektu. Z pewnością będzie ona rzutowała na sytuację inwestorów, organów prowadzących postepowania w sprawie wydawania pozwoleń na budowę oraz innych osób zainteresowanych wynikiem takich postępowań.

Spis treści:
Czym jest obszar oddziaływania obiektu?
Na czym polega zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu?
Kto będzie zadowolony ze zmiany?
Co z wcześniejszymi etapami procesu inwestycyjnego?

Czym jest obszar oddziaływania obiektu?

Obszar oddziaływania obiektu, zgodnie z aktualnym stanem prawnym, to teren wyznaczony wokół obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Zasięg tego obszaru ma zasadnicze znaczenie dla ustalenia kręgu stron postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Stroną w takim postępowaniu jest bowiem inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Ustalenie, że dana osoba, która jest zainteresowana wynikiem postępowania, będzie lub nie będzie jego stroną ma dla tej osoby kluczowe znaczenie. Tylko bowiem uzyskanie statusu strony postępowania pozwala na kwestionowanie realizacji inwestycji za pomocą środków prawnych.

Może mieć też kluczowe znaczenie dla inwestora, któremu zazwyczaj zależy na tym, aby stron postępowania było jak najmniej. Im mniej stron postępowania, tym mniejsze ryzyko kwestionowania przez inne osoby realizacji inwestycji w ramach postępowania administracyjnego, co zwykle wpływ na długość realizacji inwestycji.

Na czym polega zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu?

Zgodnie z nową definicją obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony wokół obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Nie będzie zatem już obejmował obszaru, na którym mogło dochodzić – w związku z realizacją inwestycji – do innych niż zabudowa ograniczeń w gospodarowaniu.

Zmiana ta wydaje się kosmetyczna, ale tak naprawdę to tyko pozory. Prawo budowlane nie zdefiniowało bowiem, co należało rozumieć przez pojęcie „ograniczenia w zagospodarowaniu” co prowadziło do częstych sporów pomiędzy inwestorem, organem a podmiotami, które chciały uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony.

Orzecznictwo sądów administracyjnych termin „ograniczenia w zagospodarowanie” interpretowało szeroko uznając, że obejmuje ono różnego rodzaju oddziaływania na sąsiednie nieruchomości takie jak: hałas, wibracje, zanieczyszczenie powietrza i tym podobne. Tego rodzaju oddziaływania były niejednokrotnie trudne do uchwycenia na etapie przygotowania projektu budowlanego, co powodowało, że prawidłowe ustalenia obszaru oddziaływania sprawiało trudność zarówno projektantom jak i organom architektoniczno – budowlanym. Niejednokrotnie powodowało to pominięcie w toku postępowania osób, którym przysługiwał status strony. Skutkowało to wznawianiem przez nich postępowań w sprawie pozwolenia na budowę, co często miało negatywny wpływ na terminowość realizacji inwestycji.

Na podstawie nowych przepisów obszarem oddziaływania ma być tylko taki obszar, w stosunku do którego obiekt wprowadzi ograniczenia budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi prawne odnoszące się do zabudowy (w szczególności wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od drugich). Oznacza to, że takie oddziaływanie jak hałas, wibracje czy zanieczyszczenie powietrza nie będzie w ogóle brane pod uwagę przy ustaleniu kręgu stron postępowania.

Kto będzie zadowolony ze zmiany?

Nowe zasady ustalania obszaru oddziaływania obiektu, które nie będą uwzględniać tak jak obecnie wszelkich oddziaływań na nieruchomość, niewątpliwie spowodują, że ustalenie tego obszaru stanie się zdecydowanie prostsze. Ze zmiany z pewnością będą zadowoleni projektanci oraz urzędnicy prowadzący postępowania administracyjne. Nie będą oni już musieli się zastanawiać jakie potencjalne oddziaływania będą miały miejsce. Oczywistymi beneficjentami nowych uregulowań będą inwestorzy, gdyż nowelizacja ograniczy liczbę stron postępowania, tym samym ograniczając ilość podmiotów, które będą mogły w toku postępowania kwestionować realizację inwestycji. Niezadowoleni natomiast będą właściciele i użytkownicy nieruchomości sąsiednich, którzy chcieliby protestować przeciwko realizowanym inwestycjom. Nowe zasady ustalania obszaru oddziaływania obiektu z pewnością spowodują, że spora część z nich nie będzie mogła brać udziału w postępowaniu administracyjnym w sprawie pozwolenia na budowę i to nierzadko pomimo tego, że inwestycja będzie oddziaływała na ich nieruchomości.

Co z wcześniejszymi etapami procesu inwestycyjnego?

Warto przy tym zwrócić uwagę, że póki co, nowe zasady ustalania kręgu stron postępowania mają zastosowanie wyłącznie do postępowań w sprawie pozwolenia na budowę, nie zaś do wcześniejszych etapów procesu inwestycyjnego.

W przypadku tzw. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia stroną postępowania jest podmiot, któremu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, znajdujące się na obszarze, na który oddziaływać będzie przedsięwzięcie przy czym przez obszar ten rozumie się:

• przewidywany teren, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie oraz obszar znajdujący się w odległości 100 m od granic tego terenu;
• działki na których w wyniku realizacji, eksploatacji lub użytkowania przedsięwzięcia zostałyby przekroczone standardy jakości środowiska;
• działki znajdujące się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia, które może wprowadzić ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Z kolei w przypadku postępowań dotyczących decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem sądów administracyjnych, stroną mogą być właściciele lub użytkownicy nieruchomości sąsiednich (a nawet nie sąsiadujący bezpośrednio) jeżeli tylko planowana inwestycja będzie oddziaływać na ich nieruchomości.

Widać zatem wyraźnie, że wymogi uznania danego podmiotu za stronę postępowania będą łatwiejsze do spełnienia na wcześniejszych etapach procesu inwestycyjnego niż w momencie wydawania pozwolenia na budowę. Wydaje się, że często będą przy tym zdarzać się sytuacje, w których ta sama osoba będzie stroną na etapie wydawania decyzji środowiskowej czy decyzji o warunkach zabudowy, natomiast nie będzie stroną na etapie wydawania pozwolenia na budowę.

Właściciele nieruchomości sąsiednich, którzy chcieliby protestować przeciwko realizacji inwestycji nie powinni zatem czekać na etap pozwolenia na budowę, lecz brać aktywny udział na wcześniejszych etapach realizacji inwestycji. Może się bowiem okazać, że wobec omawianej zmiany Prawa budowlanego w postepowaniu dotyczącym wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie będą mogli w ogóle uczestniczyć i będzie wówczas zbyt późno na jakiekolwiek prawne działania.

Autor: r.pr. Michał Siembab, partner w kancelarii GKR Legal.