Inflacja i wysokie stopy procentowe zmniejszyły siłę nabywczą Polaków. Nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej podyktowane przez rekomendację KNF przełożyły się na nieco bardziej restrykcyjną politykę banków wobec potencjalnych kredytobiorców. W 2022 roku mieliśmy do czynienia z wieloma wydarzeniami, które stanęły na drodze niemałej grupie osób w naszym kraju, chcących kupić własne lokum na kredyt. Pomóc miał program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Spis treści:
„Mieszkanie bez wkładu własnego” – co trzeba wiedzieć o rządowym programie
Kto może skorzystać z programu?
Co się zmienia od marca?

Od marca wchodzi w życie nowelizacja ustawy regulująca program. Gwarancją zastępującą wkład własny ma zostać objętych jeszcze więcej osób. Teraz z programu będą mogli skorzystać kredytobiorcy, którzy nie posiadają środków na wkład własny oraz osoby, które mogą wnieść wkład własny nieprzekraczający 200 tys. zł. i niższy niż 20 proc. kwoty wydatków, na który kredyt jest udzielany. Ale zmian jest więcej. Jak je rozumieć i o czym trzeba wiedzieć przed skorzystaniem z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” – o tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Kredytowego (ZFPF).

„Mieszkanie bez wkładu własnego” – co trzeba wiedzieć o rządowym programie

„Mieszkanie bez wkładu własnego” to rządowy program powołany do życia przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, który miał pomóc spełnić marzenia o posiadaniu własnego M. osobom mającym dochody, pozwalające na spłatę kredytu mieszkaniowego, ale niewystarczające fundusze na wkład własny. Funkcjonuje od połowy zeszłego roku.

– W opinii rządzących program ma zaspakajać potrzeby mieszkaniowe Polaków, chcących posiadać nieruchomość na własność. Usuwa istotną barierę, która stoi na przeszkodzie wielu potencjalnym kredytobiorcom starającym się o kredyt hipoteczny – brak środków na wkład własny. To bardzo ważne, bo wsparcie nie jest kierowane do osób, których po prostu nie jest stać na kredyt, co podkreślają sami autorzy programu – zaznacza Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Na stronie ministerstwa Rozwoju i Technologii można znaleźć następującą informację1: „Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Możesz uzyskać kredyt o 100% wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania. Do mniej zamożnych gospodarstw domowych adresujemy większość programów polityki mieszkaniowej, na które też przeznacza się najwyższe wydatki z budżetu”.

Program oferuje możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego. Gwarancji (gwarantowanych kredytów mieszkaniowych) na brakujące środki na wkład własny udziela BGK, a kredytu udzielają banki, które przystąpiły do programu.

Inne założenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” mówią o tym, że kredyt z rządowym wsparciem jest udzielany na min. 15 lat, wyłącznie w polskiej walucie. Jak można przeczytać na stronie ministerstwa, ustawa dotycząca programu zawiera mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tzn. ustalony jest maksymalny limit ceny (w tym wkładu budowlanego)
w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

Kto może skorzystać z programu?

Program jest skierowany do singli, osób wychowujących co najmniej jedno wspólne dziecko, małżeństw i rodzin wielodzietnych. Co ważne, nie obowiązują żadne kryteria wiekowe.

Z rządowego wsparcia mogą skorzystać osoby, które nie posiadają prawa własnościowego do mieszkania czy też domu. Czego warto być świadomym, potencjalny kredytobiorca, jak i członkowie rodziny nie mogą być właścicielami takich lokali2, chyba że w jej skład wchodzi co najmniej dwójka dzieci. Zasady jasno określają, w jaki sposób metraż takiego posiadanego mieszkania własnościowego jest uzależniony od liczby dzieci w gospodarstwie domowym: 2 dzieci – nie więcej niż 50 mkw., 3 dzieci – nie więcej niż 75 mkw., 4 dzieci – nie więcej niż 90 mkw., 5 dzieci i więcej – limit nie obowiązuje.

Zainteresowani skorzystaniem z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” powinni znać pojęcie „spłaty rodzinnej”. Dotyczy ono jednorazowej spłaty części kapitału kredytu mieszkaniowego, gdy w rodzinie pojawi się drugie i kolejne dziecko w trakcie trwania umowy kredytowej. Państwo w takiej sytuacji dołoży do spłaty 20 tysięcy złotych (w przypadku drugiego dziecka) bądź 60 tysięcy złotych (w przypadku kolejnego dziecka). Z tej opcji mogą skorzystać również osoby, które dysponują wkładem własnym na poziomie 20%. W dniu spłaty nie będzie można być właścicielem innego mieszkania niż zakupione z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

– Osoby zainteresowane skorzystaniem z programu powinny być świadome faktu, że dopłaty będą wypłacane tylko tym beneficjentom, którym po podpisaniu umowy kredytowej urodzi się drugie (i kolejne dziecko). W praktyce oznacza to, że nie do końca z góry wiadomo, kiedy dopłata realnie pomniejszy spłacane zadłużenie. Może być to nawet kilka lat po zaciągnięciu kredytu. Z pewnością, dopłaty dostępne w programie są dodatkowym plusem dla osób, które i tak planowały powiększenie rodziny w niedalekiej przyszłości – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Pozostałe kryteria, które powinien spełnić beneficjent programu, to brak dokonania darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Nie można również przekroczyć ustawowego limitu ceny mieszkania nabywanego na rynku pierwotnym lub wtórnym (informacje poniżej).

Środki kredytu można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz jego wykończenie lub budowę domu jednorodzinnego (również z wykończeniem i zakupem działki budowlanej pod budowę domu).

Co się zmienia od marca?

Najważniejsza informacja – planowane zmiany mają poszerzyć grono osób, które są uprawnione do otrzymania gwarancji BGK dotyczącej wkładu własnego. Zniesiony zostaje limit minimalny, gwarantowanego wkładu do kredytu hipotecznego. Do tej pory gwarancją było objętych nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków. Po zmianie przepisów z programu będą mogły skorzystać osoby niedysponujące wkładem własnym lub wkładem, który nie przekracza 200 tys. zł i nie niższy niż 20 proc. sumy wydatków, na który kredyt jest udzielany. Gdy w grę wchodzi kredyt ze stałym oprocentowaniem lub z okresowo stałą stopą procentową, limitem jest 30%.

– Zmiany przede wszystkim mają sprawić, że z opcji kredytu bez wkładu własnego skorzysta dużo więcej osób niż dotychczas. Do tej pory wymogi były bardziej restrykcyjne. O dopłatę mogły się ubiegać osoby, które dysponowały wkładem własnym na poziomie minimum 10% i maksymalnie 20%, jednak jednocześnie nie przekraczając 100 tys. złotych – mówi Jakub Kucharek, ekspert ZFPF, Lendi.

A co z potencjalnymi kredytobiorcami, którzy posiadają środki na wkład własny, ale nie w takiej wysokości, które wymaga kredytodawca? Ich również czekają zmiany. – Jeśli wnioskujący o kredyt dysponuje wkładem własnym mniejszym niż 20 proc. (wysokość najczęściej wymagana przez banki), np.
w wysokości 10%, gwarancją BGK będzie mogła być objęta także brakująca część wkładu, czyli kolejne 10% i to bez żadnych dodatkowych kosztów – wyjaśnia Jakub Kucharek, ekspert ZFPF, Lendi.

Podniesiono też współczynnik, który służy do wyliczania maksymalnej ceny metra kwadratowego kwalifikującej się do skorzystania z programu.

Różni się ona w przypadku nieruchomości deweloperskich i tych z rynku wtórnego, także współczynniki również są dwa. W pierwszym przypadku koszt 1 m kw. powierzchni jest mnożony przez współczynnik 1,4, a dla rynku wtórnego – przez 1,3. Przed zmianami limity te wynosiły odpowiednio 1,3 i 1,2. – Co warto wiedzieć, wspomniany limit jest również uzależniony od położenia nieruchomości – chodzi
o lokalizację uwzględniającą województwa, a w nich miasta wojewódzkie, gminy przylegające do tych miast i pozostałe lokalizacje w konkretnych województwach – dodaje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Aktualne zestawienie limitów cen lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej stosowanych dla określenia możliwości udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego publikowane jest przez BGK3.

– Wspomniane limity są bardzo istotne w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Według jego założeń można kupić mieszkanie, którego cena nie przekracza ustalonego limitu, biorcą pod uwagę konkretny region Polski. Limity te zostają podniesione od marca, co jest dobrą informacją, bo w teorii zwiększają szansę na skorzystanie z programu. Zbyt niskie limity, które nie pozwalały znaleźć odpowiedniej nieruchomości spełniającej warunki – to był jeden z bardziej krytycznych głosów w stosunku do programu. Teraz sytuacja ma się zmienić – wyjaśnia Jakub Kucharek, ekspert ZFPF, Lendi.