Okres kwarantanny spowodowany wybuchem pandemii Covid-19 doprowadził do przejścia większości firm w tryb pracy zdalnej i ograniczenia aktywności biznesowej. Jak wpłynęło to na rynek biurowy w Polsce? Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała I połowę 2020 roku.

• Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce w pierwszej połowie 2020 roku wzrosły o 6% r/r.
• Popyt brutto spadł o 7% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku.
• Wolumen inwestycyjny byłniższy o 21% w stosunku do analogicznego okresu w poprzednim roku.
• Wskaźnik pustostanów w drugim kwartale 2020 roku wyniósł 8,9%.

Podaż

W pierwszej połowie 2020 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły blisko 11,5 miliona mkw. i wzrosły o 6% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku.

Nowa podaż w Warszawie w pierwszym półroczu 2020 roku wyniosła 106 800 mkw. w pięciu budynkach. W miastach regionalnych oddano do użytku łącznie 175 600 mkw. w piętnastu projektach, z czego do największych możemy zaliczyć budynek Olivia Prime B w Gdańsku, High 5ive w Krakowie, pierwszy budynek kompleksu Face2Face w Katowicach oraz Giant Office w Poznaniu.

Mimo że w czasie kwarantanny nie zostały wprowadzone żadne rozporządzenia ograniczające prace budowlane, oddanie do użytku niektórych projektów zostało przesunięte z drugiego na trzeci kwartał 2020 r. Jest to spowodowane wydłużeniem procesów administracyjnych, ograniczoną dostępnością pracowników oraz ryzykiem przerwania łańcucha dostaw – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman & Wakefield.

Na koniec czerwca 2020 roku w budowie znajdowało się 106 projektów o łącznej powierzchni 1,6 miliona mkw., z czego największa liczba nowych inwestycji powstaje w Warszawie (28), Krakowie (21), Trójmieście (17), Łodzi (14) oraz Katowicach (13). Realizacja większości projektów przebiega zgodnie z harmonogramem, ale z powodu ograniczenia decyzji o rozpoczęciu realizacji nowych inwestycji, eksperci spodziewają się wystąpienia efektu luki podażowej na większości rynków w latach 2022-2023. Wyjątek mogą stanowić projekty w całości finansowane ze środków własnych.

Popyt

W pierwszej połowie 2020 roku najemcy wynajęli łącznie 669 600 mkw., co jest wartością o 5% niższą niż w analogicznym okresie 2019 roku, a większość transakcji zawartych w pierwszym półroczu to procesy, które rozpoczęły się jeszcze przed wybuchem pandemii. Największą transakcją na warszawskim rynku biurowym była umowa przednajmu PZU w budynku Generation Park Y (46 500 mkw.), a w miastach regionalnych renegocjacja umowy przez ABB w budynku Axis (20 000 mkw.).

Wskaźnik pustostanów

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza doprowadziła do wzrostu poziomu pustostanów, który pomimo tego, że w ujęciu rocznym jest niższy niż w analogicznym okresie w 2019 roku, to kwartał do kwartału wzrósł dla całego rynku o 0,6 pp. i w drugim kwartale 2020 roku wyniósł 8,9%. Ponadto, na skutek niepewności gospodarczej spowodowanej wybuchem pandemii Covid-19 zarejestrowany został wzrost liczby podnajmów oferowanych na rynku. Według szacunków Cushman & Wakefield na koniec drugiego kwartału 2020 roku blisko 120 000 mkw. powierzchni biurowych było oferowanych w tej formie, co nie jest uwzględnione w statystykach dotyczących dostępnej powierzchni.

Czynsze

Pomimo pogarszającego się sentymentu wśród uczestników rynku, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe nie uległy zmianie i utrzymały się na poziomie 24 EUR/mkw./miesiąc dla ścisłego centrum w Warszawie. Z kolei w miastach regionalnych czynsze kształtowały się na poziomie 12-15 EUR/mkw./miesiąc w zależności od miasta. Eksperci Cushman & Wakefield zauważają, że stawki utrzymują się na niezmienionym poziomie, dzięki zamknięciu części transakcji na warunkach sprzed pandemii.

W kolejnych kwartałach może dojść do korekty warunków komercyjnych, jeśli popyt na powierzchnie biurowe spadnie, a gospodarka nadal będzie utrzymywać się na zwolnionych obrotach – podsumowuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Źródło: Cushman & Wakefield.