28 czerwca wejdzie w życie nowelizacja prawa budowlanego, która likwiduje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Ten przywilej nie obejmie jednak deweloperów mieszkaniowych realizujących duże inwestycje. Dla nich ustawodawca szykuje kolejne obostrzenia. Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym obecnie trwają prace, rozszerza listę kryteriów, które deweloper musi spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ).
Uzyskanie tzw. WZ dla większych inwestycji mieszkaniowych może być, w obecnym brzmieniu projektu, jeszcze trudniejsze niż obecnie. Z kolei postulowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dodatkowo obciążyć deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, od których banki finansujące inwestycje wymagają większej wiarygodności i silniejszych zabezpieczeń.
Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ma wprowadzić bardziej elastyczne formy pozwolenia na budowę dla deweloperów może wejść w życie,według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dopieroza około 2 lata. Tymczasem, w tworzonym projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,znajduje się postulat, aby uzyskanie tzw. WZ odbywało się w oparciu o uchwałę rady gminy potwierdzającą zgodność założeń inwestora z przyszłą koncepcją zagospodarowania terenu.W rezultacie proces inwestycji, jeśli w ogóle dojdzie do skutku,może być dodatkowo rozciągnięty w czasie.
Deweloper będzie mógł wystąpić z wnioskiem o uchwalenie planu zagospodarowania na interesującym go terenie, ale gmina będzie w praktyce mogła obwarować to warunkiem wybudowania przez niego całej infrastruktury technicznej wokół inwestycji (m.in. sieci przesyłowe, obiekty dostarczające podstawowe usługi w zakresie energii, dostarczania ciepła, wody, usuwania odpadów, ścieków, transportu itd.) i przekazania jej na rzecz gminy nieodpłatnie. To budzi wątpliwości z punktu widzenia biznesowego, czyli rentowności potencjalnej inwestycji, w której koszty będzie trzeba wpisać wybudowanie dodatkowej infrastruktury, a to może przełożyć się na wysokie ceny mieszkań.
Równolegle UOKiK proponuje likwidację otwartych rachunków powierniczych, która może skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku pierwotnym, eliminując głównie mniejszych deweloperów, którzy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania całej inwestycji. Projekt UOKiK może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję. Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy mieszkania.Wstępne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wykonane w związku z pracami nad zaopiniowaniem projektu wykazały, że same koszty finansowe zastąpienia rachunków otwartych zamkniętymi mogą skutkować podniesieniem cen lokali na rynku warszawskim o kilkaset złotych za metr kwadratowy.
Dla inwestorów jednym z największych problemów jest przewlekłość postępowania administracyjnego, a tym samym rosnące koszty i przeciąganie procesu inwestycyjnego. O ile prywatni właściciele mają już pewną swobodę w projektowaniu i budowaniu swoich domów, o tyle skala proponowanych restrykcji narzucanych na deweloperów może znacząco osłabić pozycję zwłaszcza tych, którzy nie posiadają rezerw w bankach ziemi.
Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland
