Od 1 stycznia 2019 wejdą w życie zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które mogą stanowić ułatwienie dla niektórych właścicieli nieruchomości planujących ich zbycie.
Chodzi o ustawę z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Dla większości podatników najistotniejsze będą zmiany w ustawie z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej potocznie ustawą o PIT).
Zmiany w ustawie o PIT częściowo wychodzą naprzeciw społecznym oczekiwaniom, a poza tym idą za orzecznictwem sądowym. Mam jednak nadzieję, że stanowią one początek dalszej liberalizacji przepisów, zwłaszcza w kwestiach związanych ze zbywaniem nieruchomości.
Przytoczę poniżej nowe zasady, które będą miały znaczenie dla uczestników rynku nieruchomości.
1. Okres 5 lat liczony od daty nabycia przez spadkodawcę
Jedna z najważniejszych zmian, które mogą mieć olbrzymie znaczenie dla rynku nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 5 znowelizowanej ustawy o PIT, w razie odpłatnego zbycia nieruchomości, ustawowy okres 5 lat będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę.
Nie będzie więc trzeba czekać ze sprzedażą nieruchomości nabytej w drodze spadku, tak jak do tej pory. Jeśli spadkobierca lub spadkobiercy nie wiedzą, jak wykorzystać odziedziczoną nieruchomość, to po 1 stycznia będą mieli prawo ją sprzedać, pod warunkiem, że minęło co najmniej 5 pełnych lat kalendarzowych od daty, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował.
Ta zmiana może się przyczynić do zwiększenia dynamiki rynku – spadkobiercy w przypadku nieruchomości, które nie są im potrzebne albo którymi nie mają czasu i możliwości się zająć (np. w zakresie najmu i zarządzania najmem), będą w stanie znacznie wcześniej podjąć próbę jej zbycia.
Warto podkreślić, że z powodu niekorzystnych przepisów do tej pory nie opłacało się spadkobiercom sprzedawać odziedziczonych nieruchomości tuż po ich nabyciu. W większości przypadków, zwłaszcza gdy chodziło o mieszkania, schemat działania był następujący: spadkobiercy decydowali się na remont, wynajęcie, a po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości wraz ze spadkiem, zaczynali myśleć o ewentualnej sprzedaży.
Sądzę, że po 1 stycznia 2019 będzie można obserwować wzmożony ruch na rynku, zwłaszcza na rynku sprzedaży mieszkań w dużych ośrodkach miejskich, takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa czy Gdańsk.
Jednocześnie rynek sprzedaży lokali nabytych w drodze spadku może stanowić pokaźne źródło tak zwanych okazji rynkowych. Lokale mieszkalne, zwłaszcza otrzymane w spadku po osobach starszych, często są przejmowane w stanie do kapitalnego remontu, co przekłada się na niższą wartość w porównaniu z lokalami gotowymi do zamieszkania, o dobrym i bardzo dobrym standardzie.
2. Okres 5 lat liczony od daty nabycia do majątku wspólnego
Analogiczne zasady, zgodnie z art. 10 ust. 6 znowelizowanej ustawy o PIT, będą dotyczyły spadku dziedziczonego przez wdowców i wdowy oraz rozwodników, z tą różnicą, że okres 5 lat kalendarzowych liczony będzie od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego.
Po ustaniu wspólności majątkowej, można będzie zatem swobodnie dysponować nieruchomością bez obaw, że w razie sprzedaży będzie należny Urzędowi Skarbowemu podatek dochodowy, pod warunkiem, że minęło 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego.
3. Trzy lata na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej
Zgodnie z nowelizacją ustawy o PIT (art. 21 ust. 1 pkt 131), w razie sprzedaży nieruchomości przed upływem okresu 5 lat kalendarzowych od daty nabycia, podatnik będzie miał więcej czasu na nabycie innej nieruchomości. Czas na skorzystanie z tak zwanej ulgi mieszkaniowej wyniesie trzy lata, a nie jak dotychczas – dwa lata.
Oznacza to, że podatnik będzie mógł z większym spokojem np. szukać innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe albo czekać na odbiór mieszkania lub domu realizowanego przez dewelopera i zawarcie umowy sprzedaży.
4. Koszta uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 22 ust. 6d znowelizowanej ustawy o PIT, za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości uznaje się „udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe”. Ciężary spadkowe są określone w ustawie jako:
– spłacone przez podatnika (spadkobiercę) długi spadkowe,
– zaspokojone roszczenia o zachowek oraz zapisy zwykłe i polecenia.
Koszta w postaci ciężarów spadkowych są zaliczane w poczet kosztów uzyskania przychodu również w przypadku zaspokojenia długów i roszczeń po dokonaniu zbycia nieruchomości.
Ta zmian jest bardzo korzystna. Jeśli podatnik w momencie przyjęcia spadku nie dysponuje środkami finansowymi, by pokryć np. długi spadkowe, będzie mógł je spłacić po dokonaniu sprzedaży odziedziczonej nieruchomości i wliczyć do kosztów uzyskania przychodu.
5. Dział spadku – nowe zasady
Zgodnie z art. 10 ust. 6 nowej ustawy o PIT, za nabycie nieruchomości nie będzie uznawane dokonanie działu spadku, pod warunkiem, że udział w całości spadku nie przekroczy wysokości udziału pierwotnie przysługującego podatnikowi. Powyższa zmiana podąża za orzecznictwem sądów administracyjnych, które stwierdzały, że nie zawsze dział spadku stanowi nabycie.
Dzięki tej zmianie, udziały uzyskane w wyniku działu spadku nie będą objęte podatkiem dochodowym, pod warunkiem, że od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę minęło co najmniej 5 pełnych lat kalendarzowych, a podatnik nie otrzyma w wyniku działu spadku udziałów przekraczających przysługujący mu udział w spadku.
6. Zwolnienie z podatku dochodowego w razie sprzedaży gospodarstwa rolnego
Poszerzony zostanie dzięki nowelizacji zakres zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiących część lub całość gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie będzie stosowane, jeśli zbywana nieruchomość utraciła status nieruchomości rolnej (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Jarosław Wójtowicz
