PRS: rynek mieszkań na wynajem w Polsce dopiero się rozkręca

wysłano 17 października 2022

Jeden z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości mieszkaniowych w Europie zwalnia i jest to spowolnienie, jakiego nie widzieliśmy od ponad dekady. Polska była do niedawna europejskim liderem. Rocznie budowaliśmy niemal sześć mieszkań na tysiąc mieszkańców. Obecnie notujemy silny spadek sprzedaży. Do połowy roku rynek deweloperski pozostawał w równowadze, jednak wkrótce wejdziemy w okres nadpodaży. W jakim kierunku zmierza więc sektor mieszkaniowy?

Spis treści:
Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?
Co powstrzymuje deweloperów?
Kto będzie budować PRS?
PRS będzie tylko silniejszy

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych zaprosiła ekspertów do dyskusji nad przyszłością rynku mieszkań, który od 2016 roku utrzymywał się na rekordowym poziomie. Tymczasem, według danych firmy doradczej JLL, sprzedaż liczona rok do roku spadła w drugim kwartale 2022 z około 20 tys. do 9 tys. transakcji na sześciu największych rynkach, a lokale kupowane są głównie przez nabywców gotówkowych.

Spadek popytu ma charakter dynamiczny i w kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszego spadku spowodowanego podwyżkami stóp procentowych. Rosnąca inflacja i stopy NBP, a w konsekwencji bardzo wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, przyczyniają się do niższej sprzedaży, a dla zachowania równowagi popytu i sprzedaży kluczowe znaczenie ma teraz średnioterminowe wyhamowanie inwestycji. Niestety niefortunnie zaplanowane na czerwiec wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej wpłynęło na wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży dużej liczby nowych inwestycji. Spodziewamy się niestety dalszego wyraźnego spadku popytu w III kwartale, a tym samym wejdziemy w okres wyraźnej nadpodaży mieszkań,

Jak przekonuje Paweł Sztejter, Dyrektor Zespołu Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Średnie ceny mieszkań w Polsce stale rosły począwszy od 2014 roku, a w ostatnich dwunastu miesiącach wzrost ten wyniósł od 22% w Łodzi do nawet 55% w Krakowie. Tymczasem wobec mniejszego popytu ceny obecnie stabilizują się, eksperci prognozują ich spadek pod koniec roku, a klienci liczą na rabaty. Mimo trudnej sytuacji na rynku – mieszkań nadal brakuje. Zgodnie z szacunkami JLL tylko w sześciu największych miastach w Polsce deficyt mieszkaniowy przekracza pół miliona mieszkań, nie licząc dodatkowych blisko 200 tys. mieszkań potrzebnych dla długoterminowych powojennych migrantów z Ukrainy. Wobec spadku zdolności nabywczych i niedostępności kredytów hipotecznych deweloperzy muszą szukać innych sposobów sprzedaży mieszkań i oczywistym kierunkiem jest dla nich PRS (Private Rented Sector), czyli najem instytucjonalny.

Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?

Udział mieszkań na wynajem w Polsce to obecnie 4-4,5 proc. całego zasobu. Średnia dla Unii Europejskiej to 20 proc., miejscami nawet 50 proc. jak w Niemczech czy w Austrii. Nie ma szans, że Polska osiągnie średnią europejską, ale jeśli podniesie udział zasobów wynajmowanych choćby o jeden procent, oznaczać to będzie wzrost liczby mieszkań dostępnych do wynajmu o około 150 tys. lokali,

wyjaśnia Paweł Sztejter, JLL.

Zgodnie z danymi JLL w Warszawie z całego zasobu mieszkań na wynajem, szacowanego na ok. 150 tys. mieszkań, w ostatnich miesiącach jest dostępne przeciętnie ok. 3 tys. mieszkań, a relatywnie małych i nowych (do 60 m2 i wybudowanych po 2015 roku) mamy w ofercie najmu mniej niż 500, w tym jedynie ok. 70 kawalerek. Te liczby pokazują katastrofalnie niską dostępność mieszkań na wynajem, a popyt na nie rośnie im bardziej nierealistyczny stał się zakup mieszkań w warunkach wysokiej inflacji. W konsekwencji wysokość czynszów gwałtownie rośnie i nie ma przestrzeni do ich obniżenia dopóki nie zwiększy się podaż.

Co powstrzymuje deweloperów?

Budowa nowych projektów PRS jest niezwykle kapitałochłonna. Inwestorzy muszą zmierzyć się obecnie z rosnącymi kosztami budowy, wynikającymi z coraz wyższych cen energii i surowców oraz z rozchwianych łańcuchów dostaw. Rosną także koszty finansowania. Wyzwaniem jest również niepewność otoczenia gospodarczego i przyszłych zasad funkcjonowania sektora. Wszystko to powoduje, że część inwestorów wstrzymuje nowe transakcje typu forward, czyli dokonywane na etapie planowania lub wczesnych prac budowlanych. W zamian mocniej angażują się w budowę i oddanie do użytku posiadanych już projektów PRS,

komentuje Marcin Jański, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w CBRE Poland.

Jak wynika z raportu Savills w ostatnich latach inflacja kosztów budowy w Europie wynosiła średnio od 1-2,5 proc. rocznie. Obecnie ceny są wyższe od 10 do 16 proc. Jak zatem PRS może się opłacać, jeśli oprocentowanie finansowania nowej inwestycji wynosi około 9 proc., a zwrot plasuje się na poziomie 6-7 proc.?

W Polsce problem polega na tym, że oczekujemy rentowności PRS co najmniej takiej samej jak w projektach hotelowych, biurowych i magazynowych. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej już dawno pogodzono się z tym, że stopy zwrotu w najmie instytucjonalnym są niższe, a inwestują w mieszkaniówkę, bo to nadal najbezpieczniejszy segment na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto w wielu przypadkach budujemy zbyt drogo, ponieważ odbiorcy nie zawsze potrzebują lokali premium. Mimo to finansiści podkreślają, że ten sektor jest przyszłościowy i nie ma wątpliwości, że tutaj należy angażować uwagę i kapitał oraz że idziemy w dobrym kierunku,

zaznacza Robert Sztemberg, Dyrektor Zarządzający Property and Finance w ARC Capital Markets.

PRS jest to ciągle rynek we wczesnej fazie rozwoju, to pojedyncze projekty w wielu miastach – większa różnorodność tego produktu jeszcze w Polsce nie istnieje. Wszyscy uczymy się tego, co się sprzedaje i wynajmuje, a co nie. Czy klimatyzowane pomieszczenia to już standard w każdym mieszkaniu? Czy w niektórych przypadkach lepiej nie inwestować w wysoką jakość wykończenia po to, by zwrot z inwestycji był większy? Najem instytucjonalny w Polsce będzie rósł w siłę, ale zmiany zajmą wiele kwartałów, jak nie lat,

zauważa Gabriela Gryger, Partner GGR Group.

Kto będzie budować PRS?

Według ekspertów sektor PRS w Polsce ma mocne fundamenty, a deweloperzy są skłonni oferować projekty funduszom inwestycyjnym. Jednak wysoki koszt finansowania, niepewny zwrot z inwestycji oraz otoczenie makroekonomiczne powstrzymują inwestorów przed zakupem całych budynków.

W dużych miastach najem instytucjonalny będzie funkcjonował i zawsze się obroni, do mniejszych ośrodków inwestorzy zagraniczni po prostu nie wejdą. Dodatkowo fundusze z reguły chcą być jedynym właścicielem całej nieruchomości. W sektorach magazynowym i biurowym głównym źródłem kapitału jest zagranica. Na to samo zanosi się w mieszkaniówce, dlatego dobrze, aby powstały narzędzia, które pozwolą gromadzić polski kapitał i wesprą długoterminowe oszczędności,

przekonuje Maciej Drozd, Wiceprezes ds. finansów, Członek Zarządu w Echo Investment.

Według najnowszych danych RCA inwestorzy transgraniczni są najbardziej aktywni na wielorodzinnym rynku mieszkaniowym w Europie i stanowią 40 proc. zainwestowanego dotychczas kapitału w 2022 roku. Nawet jeżeli obecnie rentowności takich projektów spada, to i tak nadal istnieje znaczna waga kapitału, który chce wejść do sektora PRS również w Polsce. Prawdopodobnie zauważalna będzie zwiększona aktywność inwestorów instytucjonalnych, ponieważ ich celem będzie wzrost ekspozycji w nieruchomościach mieszkaniowych jako zabezpieczenie przed inflacją.

PRS będzie tylko silniejszy

Marcin Jański z CBRE podkreśla, że czeka nas okres dostosowania, ale długoterminowo ten rynek będzie tylko silniejszy.

Fundamentalnie daleko zaszliśmy od pierwszych projektów PRS i okazuje się, że wszystkie inwestycje, które są dziś otwarte, świetnie prosperują,

dodaje Jański z CBRE.

Pięć lat temu, gdy powstał państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, PRS w Polsce jeszcze nie istniał. Ten segment jest najmłodszym, ale najbardziej dynamicznym mimo trudnych warunków rozwoju. To, że niektórzy inwestorzy tymczasowo wycofali się z rynku, czekając na to, jak będą zmieniać się stopy procentowe, w jakim kierunku pójdzie inflacja oraz co będzie się dalej działo z kosztami budowy w ciągu najbliższych kilku miesięcy, nie zmieni przyszłości najmu instytucjonalnego w Polsce. Ten sektor będzie się rozwijał latami i jest jedną z odpowiedzi na rozwiązanie problemów inwestorów i deweloperów w segmencie mieszkaniowym,

podsumowuje Artur Kaźmierczak, Partner, Syrena Real Estate.

materiał prasowy

Rynek PRS w Polsce oczami ekspertów CRIDO i Savills

wysłano 14 października 2022

Rynek PRS odpowiada zaledwie za 1% wszystkich mieszkań na wynajem w Polsce. Znajdujący się w początkowej fazie rozwoju sektor może okazać się dobrą alternatywą inwestycyjną i zyskać na popularności, w obliczu obecnych uwarunkowań makroekonomicznych czy wyzwań, jakie stoją przed sektorem mieszkaniowym. W opracowanym przez firmy CRIDO i Savills raporcie eksperci odpowiadają na pytania, jak sektor nieruchomości komercyjnych zmieni się w ciągu najbliższych lat i z jakimi problemami prawno-podatkowymi musi się mierzyć inwestor przy planowaniu swojej inwestycji.

Jak wynika z najnowszego raportu CRIDO i Savills: Rynek PRS w Polsce – aspekty biznesowe, prawne i podatkowe, Polska znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju rynku mieszkań na instytucjonalny wynajem, z bardzo ograniczoną liczbą inwestycji gotowych. Oznacza to, że zdecydowana większość wolumenu przypada na projekty na wczesnym etapie budowy, a często nawet przed jej rozpoczęciem. Rynek PRS zyskuje na popularności wśród inwestorów, ale brakuje mu odpowiedniej skali. Zgodnie z danymi Savills, obecnie dostępnych jest mniej niż 8500 jednostek do wynajęcia. Zapowiedziany szereg projektów wskazuje na blisko 54 000 lokali w najbliższych 5-7 latach, uwzględniając tylko największe aglomeracje w Polsce.

Nawet po wybudowaniu wszystkich planowanych projektów, instytucjonalny rynek najmu pozostanie zaledwie niewielką częścią całego rynku najmu, którego wielkość w Polsce szacuje się, w zależności od źródła danych, na co najmniej 0,7 mln mieszkań, przy czym są to głównie nieruchomości należące do osób fizycznych. Jak zauważają eksperci CRIDO i Savills, sytuacja mogłaby się zmienić, gdyby najwięksi deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż zdecydowali się na oddanie większej liczby projektów w ramach PRS. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych wzmacniają zwrot w kierunku rynku najmu.

Bardzo istotne dla rozwoju tego segmentu są uwarunkowania prawno-podatkowe. Jak zaznaczają eksperci CRIDO w raporcie, niewiele jest aktywności biznesowych, w których podatki (w szczególności VAT) mogą rozłożyć budżet projektu tak łatwo jak w przypadku działalności na rynku PRS. Nie chodzi przy tym o jakiekolwiek działania optymalizacyjne, a po prostu dostosowanie biznesu do obowiązujących przepisów. W raporcie wskazują na aspekty prawno-podatkowe, które są kluczowe dla każdej fazy projektu PRS. Uwzględnienie pełnych skutków podatkowych i prawnych inwestycji już na etapie tworzenia jej budżetu i biznesplanu, a także zadbanie o to, aby podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak również późniejsze umowy związane z komercjalizacją inwestycji dokładnie oddawały charakter przedsięwzięcia i pozwalały na uniknięcie ryzyk zarówno podatkowych, jak i prawnych, jest jednym z warunków komercyjnego sukcesu projektu.

Kamil Kowa, członek zarządu Savills, powiedział: „Kolejne miesiące ujawniają dalsze spadki liczby sprzedanych mieszkań. To skłania cześć deweloperów do rozważenia alternatywnych kanałów sprzedaży, takich jak tworzenie własnych platform PRS, modele finansowania/zakupu typu forward lub wspólne przedsięwzięcia z inwestorami PRS. Są to produkty defensywne i niskodochodowe, wymagające odpowiedniej strategii długoterminowej. Według naszych szacunków czynsze w pierwszych dziewięciu miesiącach roku wzrosły średnio o ponad 20%. Pomimo presji na wzrost kosztów operacyjnych, silny popyt i wyższe stawki najmu pomagają inwestorom PRS w realizacji transakcji. Ponieważ jednak muszą również radzić sobie ze zwiększonymi kosztami finansowania, mającymi wpływ na ich zwroty, uważamy, że rynek będzie musiał dostosować wyceny w 2023 r.”.

Powszechnie zakładano, że wprowadzenie nowych standardów przez inwestorów instytucjonalnych powinno pomóc w walce z różnymi patologiami związanymi z indywidualnym rynkiem najmu oraz dać konsumentom większą elastyczność i możliwość wyboru.

Maciej Dybaś, partner w CRIDO, powiedział „Rozwój i instytucjonalizacja szeroko rozumianego rynku najmu w Polsce są nieuniknione. Gospodarka współdzielenia – globalne zjawisko z ostatniej dekady, spowodowało radykalną zmianę nawyków konsumenckich w wielu sektorach. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych, a także istotnie zwiększającą się mobilnością ludzi związaną chociażby ze zmianą otoczenia zawodowego, powodują, że różne usługi związane z zakwaterowaniem znacznie zwiększają swoją popularność. Jednocześnie nieczytelne regulacje prawnopodatkowe często okazują się pułapką dla inwestorów angażujących się w ten rynek. Z perspektywy podatkowej warto wspomnieć chociażby o tym, że przeznaczenie inwestycji decydować będzie o możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestycja dotyczyć będzie najmu mieszkaniowego, prawo do odliczenia VAT nie będzie przysługiwać w ogóle, w związku z czym paradoksalnie bardziej opłacalne może okazać się nabycie nieruchomości obciążonej PCC. Tego typu pułapek jest jednak więcej, na co zwracamy uwagę w naszym raporcie.

Źródło: Savills, CRIDO.

Co czeka rynek najmu instytucjonalnego w Polsce?

wysłano 10 października 2022

Polski rynek najmu instytucjonalnego podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych przechodzi przez czas rozkwitu. Jest on potrzebny na ujednolicenie ofert, większą standaryzację dostępnych powierzchni, a także profesjonalizację samego rynku.

Jedną z pierwszych spektakularnych transakcji z udziałem tzw. PRS był 2016 r. i zakup 72 apartamentów w budynku Złota 44 w Warszawie przez niemiecki fundusz inwestycyjny Catella Residential Investment Management. Na dziś, na koniec września 2022 r. segment ten tworzy oferta ponad 8.500 mieszkań na wynajem rozlokowanych w największych miastach w Polsce. Perspektywy dla rozwoju rynku pozostają bardzo duże a sprzyjają mu głównie warunki rynkowe i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. AXI IMMO wraz z ekspertami rynkowymi Inquiry i ThinkCo prezentuje dane dla polskiego rynku najmu instytucjonalnego w specjalnej publikacji „Perspektywy rozwoju sektora PRS w Polsce”.

Rynek PRS (Private Rental Sector) czyli tzw. instytucjonalny najmem jest stosunkowo nowym produktem na polskim rynku nieruchomości. Segment formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert był ostatnie dwa tj. 2020 i 2021 r. To w tym czasie zarejestrowano prawdziwy boom na inwestycję w sektor, w którym m.in. Aurec Capital utworzyło markę LivUp, przejmując trzy nieruchomości w Warszawie (ponad 400 mieszkań) a Zeitgeist Asset Management zakupił cztery budowane w Gdańsku budynki z ponad 200 mieszkaniami. Z kolei szwedzki fundusz Heimstaden Bostad nabył w 2020 roku 640 mieszkań w Warszawie (Praga Północ i Służewiec) od spółki Eiffage, a w rok później zakupił ponad 3.000 lokali od spółek Marvipol i Budimex. Również w 2021 r. nordycki fundusz NREP nabył od YIT ponad 1.000 mieszkań w Warszawie.

Na koniec września 2022 r. sektor PRS odpowiadał za ok. 1% rynku najmu w Polsce z nieco ponad 8.500 mieszkań na wynajem instytucjonalny. Największymi ośrodkami były Warszawa (ponad 4.000), Wrocław (ok. 1.200) i Poznań (ok. 1.000), przy czym w budowie pozostawało ponad 10.000 mieszkań. Najwięcej w Warszawie (ponad 3.500) a następnie w Krakowie i w Łodzi (po ponad 1.500). Co więcej, do 2028 roku w Polsce ma powstać łącznie ponad 30.000 mieszkań na wynajem instytucjonalny.

„Zdecydowaną większość zainteresowanych najmem instytucjonalnym stanowią osoby, które m.in. mają trudności w uzyskaniu finansowania na zakup własnego mieszkania. Dodatkowo psycholodzy kulturowi sygnalizują, że w wyniku zmian pokoleniowych, rozwoju transportu czy dostępnej oferty społeczno-przestrzennej będącej rezultatem globalizacji na rynku pracy obserwujemy zanik przywiązania pracowników do miejsca zamieszkania, jak i samej pracy. Idea współdzielenia czy wprowadzenie pracy zdalnej w wyniku pandemii dodatkowo potęgują ten trend związany z promocją ducha well-being i ogólnym dobrostanem człowieka. Zmiany te są tożsame z transformacją na rynku nieruchomości, która promuje budowę obiektów wielofunkcyjnych tzw. mixed-use łączących np. ofertę mieszkaniową z biurami i funkcją handlową, a w niedalekiej przyszłości uzupełnioną o prywatne akademiki czy przestrzenie co-workingowe – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Autor: Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.